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T2 Coeur de ville

Bien expiré
VilleChâlons-en-Champagne (51)
Surface68m²
Coût Total106 560€
Loyer Annuel9 923€
Rentabilité9.31%
Cashflow/mois+138€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 500 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 389,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TOUTES LES OFFRES SERONT ETUDIEES ! Venez découvrir ce magnifique type 2 de 68m² situé en cœur de ville dans une petite copropriété calme avec cour intérieure partagée. Il vous offre avec le charme de l’ancien rénové un beau séjour de 27 m², une cuisine indépendante, une chambre avec dressing, et une salle d'eau. Une cave de 28 m² vient compléter ce bien. Chauffage individuel au gaz. Charges trimestrielles de copropriété ~145€. Prix net vendeur : 94 500 € (clôture des offres au 31/03/2026).

Ville : Châlons-en-Champagne
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51000
Coordonnées : 48.956600, 4.367960
Total : 106 560€
Prix d'acquisition : 94 500€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 99 000€
Frais de notaire : 7 560€
Coût estimé : 7 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.59€ - 15.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 827€/mois
Loyer annuel estimé : 9923€/an
Fourchette totale : 652€ - 1048€/mois
Fourchette annuelle : 7829€ - 12576€/an
Rentabilité brute :9.31%
Fourchette de rentabilité :7.35% - 11.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :31,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 557,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 429,34€
Coût de l'assurance :9 324,00€
Taxe foncière : 992,27€/an
Soit par mois : 82,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 48,33€/mois
Soit par an : 579,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 826,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 688,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :138,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(66 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 500€
    Remplacement chaudière gaz: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 827 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 923 €/an
Calcul : 827 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 556 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 560 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 992 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 001 €
Revenus locatifs : +9 923 €
Charges déductibles : -10 001 €
Résultat foncier Année 1 : -78 €(Déficit de 78 €)
Imputable sur revenu global : 78 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 501 €/an
Revenus locatifs : +9 923 €
Charges déductibles : -5 501 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 422 €/an
Prix d'achat du bien : 94 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 425 €(65% de 94 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 234 €/an
Calcul : 61 425 € × 3,636% = 2 234 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 923 €10 004 €3 559 €-82 €82 €--
210 121 €5 410 €3 464 €4 712 €---
310 324 €5 312 €3 366 €5 012 €---
410 530 €5 210 €3 265 €5 320 €---
510 741 €5 105 €3 160 €5 635 €---
610 955 €4 997 €3 052 €5 959 €---
711 175 €4 885 €2 940 €6 290 €---
811 398 €4 769 €2 824 €6 629 €---
911 626 €4 649 €2 704 €6 977 €---
1011 859 €4 525 €2 579 €7 334 €---
1112 096 €4 396 €2 451 €7 700 €---
1212 338 €4 263 €2 318 €8 074 €---
1312 584 €4 126 €2 181 €8 458 €---
1412 836 €3 984 €2 039 €8 852 €---
1513 093 €3 837 €1 892 €9 256 €---
1613 355 €3 685 €1 740 €9 670 €---
1713 622 €3 528 €1 583 €10 094 €---
1813 894 €3 365 €1 420 €10 529 €---
1914 172 €3 197 €1 252 €10 975 €---
2014 456 €3 023 €1 078 €11 432 €---
2114 745 €2 843 €898 €11 902 €---
2215 040 €2 657 €712 €12 383 €---
2315 340 €2 464 €519 €12 876 €---
2415 647 €2 265 €320 €13 382 €---
2515 960 €2 059 €114 €13 901 €---
TOTAL317 827 €104 559 €51 429 €213 268 €82 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 25 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 213 268 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 923 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 084 €-25 €+2 109 €
2+2 084 €+1 413 €+671 €
3+2 084 €+1 504 €+580 €
4+2 084 €+1 596 €+488 €
5+2 084 €+1 691 €+393 €
6+2 084 €+1 788 €+296 €
7+2 084 €+1 887 €+197 €
8+2 084 €+1 989 €+95 €
9+2 084 €+2 093 €-9 €
10+2 084 €+2 200 €-116 €
11+2 084 €+2 310 €-226 €
12+2 084 €+2 422 €-338 €
13+2 084 €+2 538 €-454 €
14+2 084 €+2 656 €-572 €
15+2 084 €+2 777 €-693 €
16+2 084 €+2 901 €-817 €
17+2 084 €+3 028 €-944 €
18+2 084 €+3 159 €-1 075 €
19+2 084 €+3 293 €-1 209 €
20+2 084 €+3 430 €-1 346 €
21+2 084 €+3 570 €-1 486 €
22+2 084 €+3 715 €-1 631 €
23+2 084 €+3 863 €-1 779 €
24+2 084 €+4 015 €-1 931 €
25+2 084 €+4 170 €-2 086 €
Total+52 100 €+63 981 €+-11 881 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 151 jours
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