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Appartement 2 pièces 42 m²

VilleSallaumines (62)
Surface42m²
Coût Total96 300€
Loyer Annuel6 550€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 547,62 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans une résidence sécurisée, proche de toutes les commodités, investissez en toute tranquillité dans un T2 avec balcon et parking privatif. Cet appartement vous offrira une rentabilité brute supérieure à 7%. Nos équipes prennent en charge la recherche des locataires, les déclarations fiscales, la gestion au quotidien et de nombreux autres services à la carte. N'hésitez pas à nous contacter si vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier. Vous pouvez retrouver la totalité de nos annonces sur notre site CITYA. Référence annonce : TAPP957093 Date de réalisation du diagnostic : 05/01/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Charges prévisionnelles annuelles : 1180 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 568 € et 768 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Sallaumines
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62430
Coordonnées : 50.429726, 2.853937
Total : 96 300€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 26 100€
Valeur du bien : 91 100€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 13.00€/m²/mois
Fourchette : 10.91€ - 15.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 546€/mois
Loyer annuel estimé : 6550€/an
Fourchette totale : 458€ - 650€/mois
Fourchette annuelle : 5497€ - 7805€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.71% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 397,06 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 677 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+6 323€ (+10.8%)
Marge achat-revente :-37 623€ (-64.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :470,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 497,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 791,07€
Coût de l'assurance :8 185,50€
Taxe foncière : 655,03€/an
Soit par mois : 54,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 98,33€/mois
Soit par an : 1 180,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 545,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 42 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain incluant remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - nécessité d'améliorer le confort et la fonctionnalité.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - amélioration esthétique et confort.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 100 €(621 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:8 400€
    Rénovation complète salle de bain: 4 m² × 2 000€/m² = 8 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1 200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine - Peinture:800€
    Peinture murs/plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sallaumines (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 546 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 550 €/an
Calcul : 546 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 108 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 327 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 655 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 180 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 371 €
Revenus locatifs : +6 550 €
Charges déductibles : -31 371 €
Résultat foncier Année 1 : -24 820 €(Déficit de 24 820 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 420 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 271 €/an
Revenus locatifs : +6 550 €
Charges déductibles : -5 271 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 280 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3420.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 550 €31 374 €3 111 €-24 823 €21 400 €3 423 €3 423 €
26 681 €5 190 €3 027 €1 492 €--1 932 €
36 815 €5 103 €2 940 €1 712 €--220 €
46 951 €5 013 €2 851 €1 938 €---
57 090 €4 920 €2 758 €2 170 €---
67 232 €4 825 €2 662 €2 407 €---
77 377 €4 726 €2 563 €2 651 €---
87 524 €4 623 €2 461 €2 901 €---
97 675 €4 518 €2 355 €3 157 €---
107 828 €4 409 €2 246 €3 420 €---
117 985 €4 296 €2 133 €3 689 €---
128 144 €4 179 €2 017 €3 965 €---
138 307 €4 059 €1 896 €4 248 €---
148 473 €3 934 €1 772 €4 539 €---
158 643 €3 806 €1 643 €4 837 €---
168 816 €3 673 €1 511 €5 143 €---
178 992 €3 536 €1 374 €5 456 €---
189 172 €3 394 €1 232 €5 778 €---
199 355 €3 248 €1 085 €6 108 €---
209 543 €3 096 €934 €6 446 €---
219 733 €2 940 €778 €6 793 €---
229 928 €2 779 €616 €7 149 €---
2310 127 €2 612 €449 €7 515 €---
2410 329 €2 439 €277 €7 890 €---
2510 536 €2 261 €99 €8 275 €---
TOTAL209 808 €124 952 €44 791 €84 855 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 855 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 376 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 376 €-6 420 €+7 796 €
2+1 376 €0 €+1 376 €
3+1 376 €0 €+1 376 €
4+1 376 €+516 €+860 €
5+1 376 €+651 €+725 €
6+1 376 €+722 €+654 €
7+1 376 €+795 €+581 €
8+1 376 €+870 €+506 €
9+1 376 €+947 €+429 €
10+1 376 €+1 026 €+350 €
11+1 376 €+1 107 €+269 €
12+1 376 €+1 190 €+186 €
13+1 376 €+1 275 €+101 €
14+1 376 €+1 362 €+14 €
15+1 376 €+1 451 €-75 €
16+1 376 €+1 543 €-167 €
17+1 376 €+1 637 €-261 €
18+1 376 €+1 733 €-357 €
19+1 376 €+1 832 €-456 €
20+1 376 €+1 934 €-558 €
21+1 376 €+2 038 €-662 €
22+1 376 €+2 145 €-769 €
23+1 376 €+2 254 €-878 €
24+1 376 €+2 367 €-991 €
25+1 376 €+2 482 €-1 106 €
Total+34 400 €+25 457 €+8 943 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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