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Maison à vendre

VilleChalais (16)
Surface280m²
Coût Total288 120€
Loyer Annuel25 074€
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+377€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 181 500 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 648,21 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, Pas de cave

MONTBOYER Maison de ville en pierre sur 3 niveaux, avec dépendances et jardin, entièrement rénovée au goût du jour tout en respectant son architecture. 4 chambres, bureau, espaces de vie lumineux, cuisine de plus de 60m². TAE. Charme, volume et lumière pour une adresse rare et prête à accueillir vos projets. Coup de coeur assuré ! Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Chalais
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16210
Coordonnées : 45.276232, 0.039146
Total : 288 120€
Prix d'acquisition : 181 500€
Travaux : 92 100€
Valeur du bien : 273 600€
Frais de notaire : 14 520€
Coût estimé : 14 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 7.46€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 2089€/mois
Loyer annuel estimé : 25074€/an
Fourchette totale : 1631€ - 2676€/mois
Fourchette annuelle : 19577€ - 32115€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :727,27 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 636 €
Prix d'achat :181 500 €
Décote à l'achat :-22 136€ (-10.9%)
Marge achat-revente :-84 484€ (-41.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :288 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 419,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :84,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 503,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 676,69€
Coût de l'assurance :25 210,50€
Taxe foncière : 2 507,40€/an
Soit par mois : 208,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 089,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 712,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :377,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols et peinture des murs
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 100 €(329 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 800€
    Isolation des combles perdus: 280 m² × 60€/m² = 16800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:35 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 1000€ = 35000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:4 800€
    Rafraîchissement des sols et peinture des murs: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture des murs et plafonds: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalais (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 67 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 074 €/an
Calcul : 2 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 528 €/an
Base de calcul : Emprunt de 288 120 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 008 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 507 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 105 144 €
Revenus locatifs : +25 074 €
Charges déductibles : -105 144 €
Résultat foncier Année 1 : -80 070 €(Déficit de 80 070 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 58 670 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 044 €/an
Revenus locatifs : +25 074 €
Charges déductibles : -13 044 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 030 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 58670.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 181 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 975 €(65% de 181 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 290 €/an
Calcul : 117 975 € × 3,636% = 4 290 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 074 €105 153 €9 538 €-80 080 €21 400 €58 680 €58 680 €
225 575 €12 799 €9 283 €12 777 €--45 903 €
326 087 €12 535 €9 019 €13 552 €--32 351 €
426 609 €12 262 €8 746 €14 346 €--18 004 €
527 141 €11 980 €8 465 €15 160 €--2 844 €
627 684 €11 689 €8 173 €15 995 €---
728 237 €11 388 €7 872 €16 850 €---
828 802 €11 076 €7 560 €17 726 €---
929 378 €10 754 €7 238 €18 624 €---
1029 966 €10 421 €6 905 €19 545 €---
1130 565 €10 076 €6 560 €20 489 €---
1231 176 €9 720 €6 204 €21 456 €---
1331 800 €9 352 €5 836 €22 448 €---
1432 436 €8 971 €5 455 €23 465 €---
1533 085 €8 577 €5 061 €24 508 €---
1633 746 €8 170 €4 654 €25 577 €---
1734 421 €7 748 €4 233 €26 673 €---
1835 110 €7 313 €3 797 €27 797 €---
1935 812 €6 863 €3 347 €28 949 €---
2036 528 €6 397 €2 881 €30 131 €---
2137 259 €5 916 €2 400 €31 343 €---
2238 004 €5 418 €1 902 €32 586 €---
2338 764 €4 903 €1 388 €33 860 €---
2439 539 €4 371 €855 €35 168 €---
2540 330 €3 821 €305 €36 509 €---
TOTAL803 126 €317 672 €137 677 €485 454 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 485 454 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 266 €-6 420 €+11 686 €
2+5 266 €0 €+5 266 €
3+5 266 €0 €+5 266 €
4+5 266 €0 €+5 266 €
5+5 266 €0 €+5 266 €
6+5 266 €+3 945 €+1 321 €
7+5 266 €+5 055 €+211 €
8+5 266 €+5 318 €-52 €
9+5 266 €+5 587 €-321 €
10+5 266 €+5 864 €-598 €
11+5 266 €+6 147 €-881 €
12+5 266 €+6 437 €-1 171 €
13+5 266 €+6 734 €-1 468 €
14+5 266 €+7 040 €-1 774 €
15+5 266 €+7 352 €-2 086 €
16+5 266 €+7 673 €-2 407 €
17+5 266 €+8 002 €-2 736 €
18+5 266 €+8 339 €-3 073 €
19+5 266 €+8 685 €-3 419 €
20+5 266 €+9 039 €-3 773 €
21+5 266 €+9 403 €-4 137 €
22+5 266 €+9 776 €-4 510 €
23+5 266 €+10 158 €-4 892 €
24+5 266 €+10 550 €-5 284 €
25+5 266 €+10 953 €-5 687 €
Total+131 650 €+145 636 €+-13 986 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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