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Achat maison

Bien expiré
VilleVerneuil (58)
Surface103m²
Coût Total157 500€
Loyer Annuel8 828€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 825,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 103 m², 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1948, Chauffage individuel, Salle de séjour, Jardin, Terrain de 1300 m²

Grande maison de campagne sur un terrain de 1 300 m², avec un garage pouvant servir d’atelier ou d’autre espace de travail.

Au rez-de-chaussée : salle, salon, cuisine et salle de bain.

À l’étage : deux chambres très spacieuses, dont l’une donne sur une salle d’eau.

Un bien plein de charme offrant un énorme potentiel après rénovation.

Ville : Verneuil
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58300
Coordonnées : 46.877460, 3.548950
Total : 157 500€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 65 700€
Valeur du bien : 150 700€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 7.14€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 9.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 736€/mois
Loyer annuel estimé : 8828€/an
Fourchette totale : 572€ - 945€/mois
Fourchette annuelle : 6869€ - 11345€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :45,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 820,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 009,53€
Coût de l'assurance :13 781,25€
Taxe foncière : 882,77€/an
Soit par mois : 73,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 735,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 894,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 103 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain d'1 classe
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 700 €(638 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 500€
    Isolation combles perdus: 103 m² × 40€/m² = 4120€, Main d'œuvre: 380€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation comprise)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (inclut placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (inclut douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 40€/m² = 1600€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verneuil (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 736 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 828 €/an
Calcul : 736 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 193 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 500 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 551 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 883 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 327 €
Revenus locatifs : +8 828 €
Charges déductibles : -72 327 €
Résultat foncier Année 1 : -63 499 €(Déficit de 63 499 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 099 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 627 €/an
Revenus locatifs : +8 828 €
Charges déductibles : -6 627 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 201 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42099.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 828 €72 332 €5 198 €-63 504 €21 400 €42 104 €42 104 €
29 004 €6 493 €5 059 €2 511 €--39 593 €
39 184 €6 349 €4 915 €2 835 €--36 758 €
49 368 €6 200 €4 766 €3 168 €--33 590 €
59 555 €6 047 €4 613 €3 509 €--30 081 €
69 747 €5 888 €4 454 €3 859 €--26 222 €
79 941 €5 723 €4 289 €4 218 €--22 004 €
810 140 €5 553 €4 119 €4 587 €--17 417 €
910 343 €5 378 €3 944 €4 966 €--12 452 €
1010 550 €5 196 €3 762 €5 354 €--7 098 €
1110 761 €5 008 €3 574 €5 753 €--1 345 €
1210 976 €4 814 €3 380 €6 162 €---
1311 196 €4 613 €3 179 €6 583 €---
1411 420 €4 405 €2 971 €7 014 €---
1511 648 €4 191 €2 757 €7 457 €---
1611 881 €3 969 €2 535 €7 912 €---
1712 119 €3 739 €2 305 €8 379 €---
1812 361 €3 502 €2 068 €8 859 €---
1912 608 €3 257 €1 823 €9 351 €---
2012 860 €3 003 €1 569 €9 857 €---
2113 118 €2 741 €1 307 €10 377 €---
2213 380 €2 470 €1 036 €10 910 €---
2313 647 €2 190 €756 €11 458 €---
2413 920 €1 900 €466 €12 021 €---
2514 199 €1 600 €166 €12 599 €---
TOTAL282 755 €176 560 €75 010 €106 195 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 195 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 828 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 854 €-6 420 €+8 274 €
2+1 854 €0 €+1 854 €
3+1 854 €0 €+1 854 €
4+1 854 €0 €+1 854 €
5+1 854 €0 €+1 854 €
6+1 854 €0 €+1 854 €
7+1 854 €0 €+1 854 €
8+1 854 €0 €+1 854 €
9+1 854 €0 €+1 854 €
10+1 854 €0 €+1 854 €
11+1 854 €0 €+1 854 €
12+1 854 €+1 849 €+5 €
13+1 854 €+1 975 €-121 €
14+1 854 €+2 104 €-250 €
15+1 854 €+2 237 €-383 €
16+1 854 €+2 374 €-520 €
17+1 854 €+2 514 €-660 €
18+1 854 €+2 658 €-804 €
19+1 854 €+2 805 €-951 €
20+1 854 €+2 957 €-1 103 €
21+1 854 €+3 113 €-1 259 €
22+1 854 €+3 273 €-1 419 €
23+1 854 €+3 437 €-1 583 €
24+1 854 €+3 606 €-1 752 €
25+1 854 €+3 780 €-1 926 €
Total+46 350 €+32 262 €+14 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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