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Détails du bien

Bien expiré
VilleChâteauroux (36)
Surface99
Coût Total88 600
Loyer Annuel9 706
Rentabilité10.95%
Cashflow/mois+271
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 707,07 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

À deux pas du centre commercial Carrefour, du centre-ville et de la gare

Découvrez cette maison de ville pleine de potentiel, idéalement située dans un quartier calme et résidentiel de Châteauroux. Proche de toutes les commodités (commerces, transports, services), elle offre un cadre de vie pratique et agréable.

Descriptif du bien :

Surface habitable : 99 m²

Disposition : 4 pièces sur 2 niveaux

Rez-de-chaussée : cuisine, salle à manger, WC

Étage : 3 chambres, salle d'eau avec WC (broyeur)

Exposition : Ouest

Les + de cette maison :

Quartier résidentiel calme à proximité immédiate des commodités

Maison de ville avec beau potentiel après rénovation

Bonne distribution des espaces

Opportunité idéale pour un projet familial ou un investissement locatif

À prévoir : travaux de rénovation

Cette maison nécessite des travaux pour révéler tout son charme, mais représente une véritable opportunité pour ceux qui souhaitent personnaliser leur futur logement ou réaliser un investissement à fort rendement.

Intéressé(e) ?

Ne laissez pas passer cette opportunité ! Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir par vous-même le potentiel de cette maison de ville à Châteauroux. Ce bien vous est présenté par Patrick Manguet, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Total : 88 600
Prix d'acquisition : 70 000
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 83 000
Frais de notaire : 5 600
Coût estimé : 5 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 10.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 809€/mois
Loyer annuel estimé : 9706€/an
Fourchette totale : 657€ - 995€/mois
Fourchette annuelle : 7890€ - 11940€/an
Rentabilité brute :10.95%
Fourchette de rentabilité :8.90% - 13.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :432,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,10€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 457,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 069,11
Coût de l'assurance :7 531,00
Taxe foncière : 970,57€/an
Soit par mois : 80,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 808,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 538,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :270,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 490 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 99 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(131 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 706 €/an
Calcul : 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 851 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 600 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 301 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 123
Revenus locatifs : +9 706
Charges déductibles : -17 123
Résultat foncier Année 1 : -7 417(Déficit de 7 417 €)
Imputable sur revenu global : 7 417
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 123 €/an
Revenus locatifs : +9 706
Charges déductibles : -4 123
Résultat foncier Années 2+ : 5 583 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 70617 1262 854-7 4207 420 €--
29 9004 0482 7775 851---
310 0983 9692 6976 129---
410 3003 8862 6146 414---
510 5063 8012 5296 705---
610 7163 7132 4417 003---
710 9303 6222 3507 308---
811 1493 5282 2577 620---
911 3723 4312 1607 940---
1011 5993 3312 0598 268---
1111 8313 2281 9568 603---
1212 0683 1211 8498 947---
1312 3093 0101 7399 299---
1412 5552 8961 6249 659---
1512 8062 7781 50710 028---
1613 0632 6571 38510 406---
1713 3242 5311 25910 793---
1813 5902 4011 12911 189---
1913 8622 26799511 596---
2014 1392 12885612 012---
2114 4221 98571312 438---
2214 7111 83656512 874---
2315 0051 68441213 321---
2415 3051 52525413 779---
2515 6111 3629014 249---
TOTAL310 87685 86441 069225 0127 420Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 226
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 012
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 706 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 038 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 038-2 226+4 264
2+2 038+1 755+283
3+2 038+1 839+199
4+2 038+1 924+114
5+2 038+2 011+27
6+2 038+2 101-63
7+2 038+2 192-154
8+2 038+2 286-248
9+2 038+2 382-344
10+2 038+2 480-442
11+2 038+2 581-543
12+2 038+2 684-646
13+2 038+2 790-752
14+2 038+2 898-860
15+2 038+3 008-970
16+2 038+3 122-1 084
17+2 038+3 238-1 200
18+2 038+3 357-1 319
19+2 038+3 479-1 441
20+2 038+3 603-1 565
21+2 038+3 731-1 693
22+2 038+3 862-1 824
23+2 038+3 996-1 958
24+2 038+4 134-2 096
25+2 038+4 275-2 237
Total+50 950+67 504+-16 554
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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