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Maison à vendre

VilleSaint-Julien-des-Chazes (43)
Surface102m²
Coût Total114 010€
Loyer Annuel8 566€
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+52€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 735,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 4 chambres, Entrée séparée, Jardin, calme

BAISSE DE PRIX!! Pour les amoureux de la nature, à seulement 15 min de LANGEAC. Venez découvrir cette maison d'habitation d'environ 102 m², avec ses dépendances l'ensemble est implanté sur une parcelle de 836 m². Cette maison se compose comme suit: -Rez-de-chaussée: Entrée-cuisine, salon, chambre, buanderie et salle d'eau WC. 1er étage: Dégagement, 3 chambres, bureau et une pièce 2ème étage: Combles aménageables d'environ 54 M² Cave, atelier, étable, grange et appentis viendront compléter ce bien Le rez-de-chaussée a été totalement restauré, la toiture demande à être contrôlée et l'assainissement est individuel ( fosse septique )

Ville : Saint-Julien-des-Chazes
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43300
Coordonnées : 45.046409, 3.576974
Total : 114 010€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 33 010€
Valeur du bien : 108 010€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 714€/mois
Loyer annuel estimé : 8566€/an
Fourchette totale : 517€ - 986€/mois
Fourchette annuelle : 6203€ - 11828€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :5.44% - 10.37%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 016,67 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :103 700 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-28 700€ (-27.7%)
Marge achat-revente :-10 310€ (-9.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :556,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :33,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 590,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 028,35€
Coût de l'assurance :9 975,88€
Taxe foncière : 856,57€/an
Soit par mois : 71,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 713,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 661,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :52,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 755 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: 54 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour améliorer la performance énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur la performance énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise à jour des éléments sanitaires
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour du mobilier
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 010 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 400€
    Isolation des combles: 54 m² × 100€/m² = 5400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Remplacement de 12 fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€/fenêtre = 10800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 500€
    Rafraîchissement de la cuisine: 12 m² × 30€/m² (peinture) + 2000€ (électroménager) = 2500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Rafraîchissement de la salle de bain: 5 m² × 30€/m² (peinture) = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:750€
    Rafraîchissement du salon: 15 m² × 50€/m² (peinture) = 750€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rafraîchissement:960€
    Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres: 48 m² × 20€/m² (peinture) = 960€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Julien-des-Chazes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 566 €/an
Calcul : 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 680 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 010 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 399 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 857 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 945 €
Revenus locatifs : +8 566 €
Charges déductibles : -37 945 €
Résultat foncier Année 1 : -29 380 €(Déficit de 29 380 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 980 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 935 €/an
Revenus locatifs : +8 566 €
Charges déductibles : -4 935 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 630 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7979.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 566 €37 949 €3 683 €-29 383 €21 400 €7 983 €7 983 €
28 737 €4 840 €3 584 €3 897 €--4 086 €
38 912 €4 737 €3 481 €4 175 €---
49 090 €4 630 €3 375 €4 459 €---
59 272 €4 521 €3 265 €4 751 €---
69 457 €4 407 €3 152 €5 050 €---
79 646 €4 290 €3 035 €5 356 €---
89 839 €4 169 €2 913 €5 670 €---
910 036 €4 044 €2 788 €5 992 €---
1010 237 €3 915 €2 659 €6 322 €---
1110 442 €3 781 €2 526 €6 660 €---
1210 650 €3 643 €2 388 €7 007 €---
1310 863 €3 501 €2 245 €7 363 €---
1411 081 €3 354 €2 098 €7 727 €---
1511 302 €3 201 €1 946 €8 101 €---
1611 528 €3 044 €1 789 €8 484 €---
1711 759 €2 882 €1 626 €8 877 €---
1811 994 €2 714 €1 458 €9 280 €---
1912 234 €2 541 €1 285 €9 693 €---
2012 479 €2 361 €1 106 €10 117 €---
2112 728 €2 176 €921 €10 552 €---
2212 983 €1 985 €729 €10 998 €---
2313 242 €1 788 €532 €11 455 €---
2413 507 €1 583 €328 €11 924 €---
2513 777 €1 372 €117 €12 405 €---
TOTAL274 361 €117 428 €53 028 €156 933 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 933 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 566 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 799 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 799 €-6 420 €+8 219 €
2+1 799 €0 €+1 799 €
3+1 799 €+27 €+1 772 €
4+1 799 €+1 338 €+461 €
5+1 799 €+1 425 €+374 €
6+1 799 €+1 515 €+284 €
7+1 799 €+1 607 €+192 €
8+1 799 €+1 701 €+98 €
9+1 799 €+1 798 €+1 €
10+1 799 €+1 897 €-98 €
11+1 799 €+1 998 €-199 €
12+1 799 €+2 102 €-303 €
13+1 799 €+2 209 €-410 €
14+1 799 €+2 318 €-519 €
15+1 799 €+2 430 €-631 €
16+1 799 €+2 545 €-746 €
17+1 799 €+2 663 €-864 €
18+1 799 €+2 784 €-985 €
19+1 799 €+2 908 €-1 109 €
20+1 799 €+3 035 €-1 236 €
21+1 799 €+3 166 €-1 367 €
22+1 799 €+3 299 €-1 500 €
23+1 799 €+3 436 €-1 637 €
24+1 799 €+3 577 €-1 778 €
25+1 799 €+3 721 €-1 922 €
Total+44 975 €+47 080 €+-2 105 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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