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Maison individuelle avec 3 appartements indépendants proche mer

Bien expiré
VilleBiot (06)
Surface230m²
Coût Total725 820€
Loyer Annuel61 012€
Rentabilité8.41%
Cashflow/mois+826€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 599 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 2 604,35 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 230 m², 9 pièces, 7 chambres, 2 salles de bain, Terrasse, 1100 m² de terrain, Mandat exclusif, Cheminée, Climatisation, Orientation est, Orientation ouest, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage central collectif

À la limite de Antibes et Biot, à proximité du Parc de Vaugrenier et des plages, maison individuelle de 1975 d’environ 223 m2 habitable composée de 3 appartements indépendants (4P, 3P et 2P).

Terrain d’environ 1 100 m2, terrasses, jardins, dépendances, stationnements multiples.

Construction saine (vide sanitaire), double vitrage, toiture en bon état. Travaux de modernisation à prévoir.

Idéal grande famille, investissement locatif ou activité professionnelle.

Ville : Biot
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06410
Coordonnées : 43.627230, 7.099020
Total : 725 820€
Prix d'acquisition : 599 000€
Travaux : 78 900€
Valeur du bien : 677 900€
Frais de notaire : 47 920€
Coût estimé : 47 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 22.11€/m²/mois
Fourchette : 15.23€ - 32.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 5084€/mois
Loyer annuel estimé : 61012€/an
Fourchette totale : 3502€ - 7381€/mois
Fourchette annuelle : 42025€ - 88578€/an
Rentabilité brute :8.41%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 12.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 559,73 €/m²
Basé sur :28 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 278 737 €
Prix d'achat :599 000 €
Décote à l'achat :-679 737€ (-53.2%)
Marge achat-revente :552 917€ (43.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :725 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 544,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :205,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 750,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :337 593,52€
Coût de l'assurance :61 694,70€
Taxe foncière : 6 101,24€/an
Soit par mois : 508,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 084,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 258,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :825,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Maison construite en 1975, généralement associée à une classe énergétique E ou D.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant une modernisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 2 salles à manger (environ 35 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :78 900 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 400€
    Isolation des combles: 230 m² × 80€/m² = 18400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:17 400€
    Remplacement fenêtres: 29 fenêtres × 600€/fenêtre = 17400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture chambres: 7 chambres × 30€/chambre = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:1 050€
    Peinture salle à manger: 35 m² × 30€/m² = 1050€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 47 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 084 €/mois
Revenus locatifs annuels : 61 012 €/an
Calcul : 5 084 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 23 427 €/an
Base de calcul : Emprunt de 725 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 468 €/an
Calcul : 206 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 101 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 78 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 896 €
Revenus locatifs : +61 012 €
Charges déductibles : -110 896 €
Résultat foncier Année 1 : -49 884 €(Déficit de 49 884 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 484 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 31 996 €/an
Revenus locatifs : +61 012 €
Charges déductibles : -31 996 €
Résultat foncier Années 2+ : 29 016 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28483.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 599 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 389 350 €(65% de 599 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 14 158 €/an
Calcul : 389 350 € × 3,636% = 14 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
161 012 €110 919 €23 450 €-49 907 €21 400 €28 507 €28 507 €
262 233 €31 385 €22 816 €30 847 €---
363 477 €30 731 €22 162 €32 746 €---
464 747 €30 054 €21 485 €34 692 €---
566 042 €29 356 €20 787 €36 686 €---
667 363 €28 634 €20 065 €38 729 €---
768 710 €27 888 €19 319 €40 822 €---
870 084 €27 117 €18 548 €42 967 €---
971 486 €26 321 €17 752 €45 165 €---
1072 915 €25 498 €16 929 €47 417 €---
1174 374 €24 648 €16 079 €49 726 €---
1275 861 €23 770 €15 201 €52 091 €---
1377 378 €22 862 €14 293 €54 516 €---
1478 926 €21 925 €13 356 €57 001 €---
1580 505 €20 956 €12 387 €59 548 €---
1682 115 €19 955 €11 386 €62 159 €---
1783 757 €18 921 €10 352 €64 836 €---
1885 432 €17 853 €9 284 €67 579 €---
1987 141 €16 749 €8 180 €70 391 €---
2088 884 €15 609 €7 040 €73 275 €---
2190 661 €14 431 €5 861 €76 231 €---
2292 474 €13 213 €4 644 €79 261 €---
2394 324 €11 955 €3 386 €82 369 €---
2496 210 €10 656 €2 087 €85 555 €---
2598 135 €9 313 €744 €88 822 €---
TOTAL1 954 245 €630 719 €337 594 €1 323 526 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 323 526 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 61 012 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 813 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 813 €-6 420 €+19 233 €
2+12 813 €+702 €+12 111 €
3+12 813 €+9 824 €+2 989 €
4+12 813 €+10 408 €+2 405 €
5+12 813 €+11 006 €+1 807 €
6+12 813 €+11 619 €+1 194 €
7+12 813 €+12 247 €+566 €
8+12 813 €+12 890 €-77 €
9+12 813 €+13 549 €-736 €
10+12 813 €+14 225 €-1 412 €
11+12 813 €+14 918 €-2 105 €
12+12 813 €+15 627 €-2 814 €
13+12 813 €+16 355 €-3 542 €
14+12 813 €+17 100 €-4 287 €
15+12 813 €+17 865 €-5 052 €
16+12 813 €+18 648 €-5 835 €
17+12 813 €+19 451 €-6 638 €
18+12 813 €+20 274 €-7 461 €
19+12 813 €+21 117 €-8 304 €
20+12 813 €+21 982 €-9 169 €
21+12 813 €+22 869 €-10 056 €
22+12 813 €+23 778 €-10 965 €
23+12 813 €+24 711 €-11 898 €
24+12 813 €+25 666 €-12 853 €
25+12 813 €+26 646 €-13 833 €
Total+320 325 €+397 058 €+-76 733 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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