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vente - appartement

VilleBar-sur-Loup (06)
Surface90.92m²
Coût Total275 472€
Loyer Annuel17 041€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-216€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 218 400 €
Surface : 90.92 m²
Prix au m² : 2 402,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle d eau, Cave, Cheminee, Petit prix

Un bien atypique avec beaucoup de potentiel, au cœur du village du Bar-sur-Loup. D’une superficie d’environ 90 m², cet appartement en bon état est organisé sur 3 niveaux/paliers, offrant à chaque espace une atmosphère et une fonction bien distinctes. La configuration du bien, avec ses différents paliers, se prête particulièrement bien à un projet mêlant habitation et activité professionnelle ou bien-être. Les atouts du bien : Environ 90 m² Grande cave de 50 m² Aucune charge mensuelle Bon état général Belle pièce sur l’un des paliers, idéale pour yoga, Pilates, soins, atelier ou activité bien-être Vue sur la rue et les collines Situation au cœur du Bar-sur-Loup Beau potentiel d’aménagement et de personnalisation Les différents espaces répartis sur plusieurs paliers permettent d'imaginer facilement une organisation originale : habitation, espace professionnel, atelier ou lieu dédié au bien-être. Un bien avec du caractère et de nombreuses possibilités, idéal pour un projet personnel ou professionnel. À découvrir sur rendez-vous.

Ville : Bar-sur-Loup
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06620
Coordonnées : 43.700000, 6.990000
Total : 275 472€
Prix d'acquisition : 218 400€
Travaux : 39 600€
Valeur du bien : 258 000€
Frais de notaire : 17 472€
Coût estimé : 17 472€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90.92m²
Loyer prédit : 15.62€/m²/mois
Fourchette : 12.00€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 1420€/mois
Loyer annuel estimé : 17041€/an
Fourchette totale : 1091€ - 1849€/mois
Fourchette annuelle : 13089€ - 22186€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 8.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 042,31 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :276 607 €
Prix d'achat :218 400 €
Décote à l'achat :-58 207€ (-21.0%)
Marge achat-revente :1 135€ (0.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :275 472€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 383,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :110,19€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 493,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :139 582,18€
Coût de l'assurance :33 056,64€
Taxe foncière : 1 704,10€/an
Soit par mois : 142,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 420,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 635,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-215,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 90.92 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine, incluant peinture et mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain, incluant peinture et mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, entretien recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon, incluant peinture et mise à jour des éléments si nécessaire.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 600 €(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:4 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 800€
    Entretien parquet 45 m²: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: 1500€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-sur-Loup (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 420 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 041 €/an
Calcul : 1 420 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 603 €/an
Base de calcul : Emprunt de 275 472 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 322 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 704 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 229 €
Revenus locatifs : +17 041 €
Charges déductibles : -52 229 €
Résultat foncier Année 1 : -35 188 €(Déficit de 35 188 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 788 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 629 €/an
Revenus locatifs : +17 041 €
Charges déductibles : -12 629 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 412 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13788.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 218 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 141 960 €(65% de 218 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 162 €/an
Calcul : 141 960 € × 3,636% = 5 162 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 041 €52 238 €9 612 €-35 197 €21 400 €13 797 €13 797 €
217 382 €12 387 €9 361 €4 994 €--8 803 €
317 729 €12 128 €9 101 €5 602 €--3 201 €
418 084 €11 858 €8 832 €6 226 €---
518 446 €11 580 €8 553 €6 866 €---
618 815 €11 291 €8 265 €7 524 €---
719 191 €10 992 €7 965 €8 199 €---
819 575 €10 682 €7 656 €8 893 €---
919 966 €10 361 €7 335 €9 605 €---
1020 366 €10 028 €7 002 €10 337 €---
1120 773 €9 684 €6 658 €11 089 €---
1221 188 €9 327 €6 301 €11 861 €---
1321 612 €8 958 €5 931 €12 654 €---
1422 044 €8 575 €5 549 €13 469 €---
1522 485 €8 178 €5 152 €14 307 €---
1622 935 €7 768 €4 741 €15 167 €---
1723 394 €7 342 €4 316 €16 052 €---
1823 861 €6 901 €3 875 €16 960 €---
1924 339 €6 445 €3 418 €17 894 €---
2024 826 €5 972 €2 945 €18 854 €---
2125 322 €5 482 €2 455 €19 840 €---
2225 828 €4 974 €1 948 €20 854 €---
2326 345 €4 448 €1 422 €21 897 €---
2426 872 €3 904 €877 €22 968 €---
2527 409 €3 340 €313 €24 070 €---
TOTAL545 828 €254 841 €139 582 €290 987 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 987 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 041 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 579 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 579 €-6 420 €+9 999 €
2+3 579 €0 €+3 579 €
3+3 579 €0 €+3 579 €
4+3 579 €+907 €+2 672 €
5+3 579 €+2 060 €+1 519 €
6+3 579 €+2 257 €+1 322 €
7+3 579 €+2 460 €+1 119 €
8+3 579 €+2 668 €+911 €
9+3 579 €+2 882 €+697 €
10+3 579 €+3 101 €+478 €
11+3 579 €+3 327 €+252 €
12+3 579 €+3 558 €+21 €
13+3 579 €+3 796 €-217 €
14+3 579 €+4 041 €-462 €
15+3 579 €+4 292 €-713 €
16+3 579 €+4 550 €-971 €
17+3 579 €+4 815 €-1 236 €
18+3 579 €+5 088 €-1 509 €
19+3 579 €+5 368 €-1 789 €
20+3 579 €+5 656 €-2 077 €
21+3 579 €+5 952 €-2 373 €
22+3 579 €+6 256 €-2 677 €
23+3 579 €+6 569 €-2 990 €
24+3 579 €+6 890 €-3 311 €
25+3 579 €+7 221 €-3 642 €
Total+89 475 €+87 296 €+2 179 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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