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Appartement 3 pièces 64 m²

VilleAbymes (971)
Surface64
Coût Total138 240
Loyer Annuel9 226
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-121
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 113 000 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 765,63 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 64 m²

Appartement T3 64 compréhensible m2 + terrasse Le Raizet - Les Abymes Mandat exclusif Le cabinet EMOTION Caribbean Real Estate vous propose un nouveau bien à la vente, un appartement de type T3 situé au troisième étage d'une résidence en copropriété, dans le secteur des Abymes en Guadeloupe. Le bien se compose d'une entrée, d'un séjour, d'une cuisine équipée ouverte sur la salle à manger, de deux chambres avec placard de rangement, d'une salle d'eau, d'un WC indépendant ainsi que d'une terrasse de 11,42 m2. L'appartement bénéficie d'un agencement fonctionnel et d'un emplacement privilégié, à proximité des écoles, des commerces, des administrations et des transports, offrant un cadre de vie agréable aussi bien pour une résidence principale que pour un investissement.

  • Superficie Carrez : 63,67 m2
  • Terrasse : 11,42 m2
  • Appartement situé au 3? étage
  • Charges : 94,92 EUR/mois
  • Taxe foncière : 954 EUR
  • Zone PPRN : Bleue
  • Nombre de lots de copropriété : 127 lots
  • DPE : C
  • Prix FAI : 113 000 EUR (honoraires charge vendeur) Pour plus d'informations, contactez Taïna au +590 690 37 72 57 ou par message via WhatsApp. Retrouvez nos mandats dans toute la Caraïbe sur Instagram : @taina_guyon.

Surface : 64 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 127

Consommation énergie primaire : 28 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Abymes
Département : Guadeloupe
Région : Guadeloupe
Code postal : 97139
Coordonnées : 16.250175, -61.527653
Total : 138 240
Prix d'acquisition : 113 000
Travaux : 16 200
Valeur du bien : 129 200
Frais de notaire : 9 040
Coût estimé : 9 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64
Loyer prédit : 12.01€/m²/mois
Fourchette : 9.03€ - 15.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 769€/mois
Loyer annuel estimé : 9226€/an
Fourchette totale : 578€ - 1023€/mois
Fourchette annuelle : 6934€ - 12275€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.02% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 445,91 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 538
Prix d'achat :113 000
Décote à l'achat :+20 462 (+22.1%)
Marge achat-revente :-45 702€ (-49.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :34,56€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 715,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 057,29
Coût de l'assurance :10 368,00
Taxe foncière : 954,00€/an
Soit par mois : 79,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 94,92€/mois
Soit par an : 1 139,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 768,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 889,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-121,14€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine usés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 200(253 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500
    Cuisine complète rafraîchissement: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:300
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 150€ = 300€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Abymes (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 769 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 226 €/an
Calcul : 769 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 572 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 240 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 954 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 139 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 279
Revenus locatifs : +9 226
Charges déductibles : -23 279
Résultat foncier Année 1 : -14 053(Déficit de 14 053 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 3 353
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 079 €/an
Revenus locatifs : +9 226
Charges déductibles : -7 079
Résultat foncier Années 2+ : 2 147 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 3353.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 113 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 73 450(65% de 113 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 671 €/an
Calcul : 73 450 € × 3,636% = 2 671
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 22623 2844 576-14 05810 700 €3 358 €3 358 €
29 4116 9624 4542 449--909 €
39 5996 8354 3272 764---
49 7916 7044 1973 086---
59 9876 5694 0613 417---
610 1866 4293 9213 757---
710 3906 2853 7774 105---
810 5986 1353 6274 463---
910 8105 9813 4734 829---
1011 0265 8213 3135 205---
1111 2465 6553 1485 591---
1211 4715 4842 9775 987---
1311 7015 3082 8006 393---
1411 9355 1252 6176 810---
1512 1744 9362 4287 237---
1612 4174 7412 2337 676---
1712 6654 5392 0318 127---
1812 9194 3301 8228 589---
1913 1774 1141 6069 063---
2013 4413 8901 3839 550---
2113 7093 6591 15210 050---
2213 9843 42091310 563---
2314 2633 17466611 090---
2414 5482 91841011 630---
2514 8392 65414612 185---
TOTAL295 512144 95166 057150 56010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 560
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 226 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 937 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 937-3 210+5 147
2+1 9370+1 937
3+1 937+556+1 381
4+1 937+926+1 011
5+1 937+1 025+912
6+1 937+1 127+810
7+1 937+1 232+705
8+1 937+1 339+598
9+1 937+1 449+488
10+1 937+1 562+375
11+1 937+1 677+260
12+1 937+1 796+141
13+1 937+1 918+19
14+1 937+2 043-106
15+1 937+2 171-234
16+1 937+2 303-366
17+1 937+2 438-501
18+1 937+2 577-640
19+1 937+2 719-782
20+1 937+2 865-928
21+1 937+3 015-1 078
22+1 937+3 169-1 232
23+1 937+3 327-1 390
24+1 937+3 489-1 552
25+1 937+3 656-1 719
Total+48 425+45 168+3 257
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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