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Achat : Appartement Bergerac (24100)

VilleBergerac (24)
Surface77m²
Coût Total137 610€
Loyer Annuel9 458€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 129,87 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 77 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Proche du centre ville, au calme, grand appartement loué, situé au 2eme étage d'une residence, en très bon état composé de 2 chambres, cuisine, sejour / salon, degagement, salle de bains, Wc, cellier, balcon, cave et place de parking. Possibilité de faire une 3eme chambre. Honoraires inclus dans le prix : 10.13%.

Ville : Bergerac
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24100
Coordonnées : 44.854310, 0.486530
Total : 137 610€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 43 650€
Valeur du bien : 130 650€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.60€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9458€/an
Fourchette totale : 585€ - 1061€/mois
Fourchette annuelle : 7025€ - 12733€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 9.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 551,72 €/m²
Basé sur :129 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 482 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-32 482€ (-27.2%)
Marge achat-revente :-18 128€ (-15.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :687,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :41,28€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 728,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 619,88€
Coût de l'assurance :12 384,90€
Taxe foncière : 945,80€/an
Soit par mois : 78,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 788,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 807,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 77 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement possible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 650 €(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 700€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et peinture)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 240€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bergerac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 458 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 729 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 610 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 820 €
Revenus locatifs : +9 458 €
Charges déductibles : -49 820 €
Résultat foncier Année 1 : -40 362 €(Déficit de 40 362 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 962 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 170 €/an
Revenus locatifs : +9 458 €
Charges déductibles : -6 170 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 288 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18961.85 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 458 €49 824 €4 733 €-40 366 €21 400 €18 966 €18 966 €
29 647 €6 050 €4 609 €3 597 €--15 369 €
39 840 €5 921 €4 480 €3 919 €--11 450 €
410 037 €5 788 €4 347 €4 249 €--7 201 €
510 238 €5 650 €4 209 €4 588 €--2 614 €
610 442 €5 507 €4 066 €4 935 €---
710 651 €5 359 €3 918 €5 292 €---
810 864 €5 206 €3 765 €5 658 €---
911 082 €5 047 €3 606 €6 034 €---
1011 303 €4 883 €3 442 €6 420 €---
1111 529 €4 713 €3 272 €6 816 €---
1211 760 €4 537 €3 096 €7 222 €---
1311 995 €4 355 €2 914 €7 640 €---
1412 235 €4 166 €2 725 €8 068 €---
1512 480 €3 971 €2 530 €8 508 €---
1612 729 €3 769 €2 328 €8 960 €---
1712 984 €3 559 €2 118 €9 424 €---
1813 243 €3 343 €1 901 €9 901 €---
1913 508 €3 118 €1 677 €10 390 €---
2013 778 €2 886 €1 445 €10 893 €---
2114 054 €2 645 €1 204 €11 409 €---
2214 335 €2 396 €955 €11 939 €---
2314 622 €2 138 €697 €12 484 €---
2414 914 €1 871 €430 €13 043 €---
2515 213 €1 595 €153 €13 618 €---
TOTAL302 941 €148 300 €68 620 €154 642 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 642 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 458 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986 €-6 420 €+8 406 €
2+1 986 €0 €+1 986 €
3+1 986 €0 €+1 986 €
4+1 986 €0 €+1 986 €
5+1 986 €0 €+1 986 €
6+1 986 €+696 €+1 290 €
7+1 986 €+1 588 €+398 €
8+1 986 €+1 697 €+289 €
9+1 986 €+1 810 €+176 €
10+1 986 €+1 926 €+60 €
11+1 986 €+2 045 €-59 €
12+1 986 €+2 167 €-181 €
13+1 986 €+2 292 €-306 €
14+1 986 €+2 421 €-435 €
15+1 986 €+2 553 €-567 €
16+1 986 €+2 688 €-702 €
17+1 986 €+2 827 €-841 €
18+1 986 €+2 970 €-984 €
19+1 986 €+3 117 €-1 131 €
20+1 986 €+3 268 €-1 282 €
21+1 986 €+3 423 €-1 437 €
22+1 986 €+3 582 €-1 596 €
23+1 986 €+3 745 €-1 759 €
24+1 986 €+3 913 €-1 927 €
25+1 986 €+4 085 €-2 099 €
Total+49 650 €+46 392 €+3 258 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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