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Duplex 5 pièces 127 m²

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface127
Coût Total177 040
Loyer Annuel14 854
Rentabilité8.39%
Cashflow/mois+150
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 148 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 1 165,35 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement duplex + t1

Quartier gare/hôpital, au dernier étage, appartement rénové de 93 m² composé d'une cuisine, une pièce de vie, une chambre, une salle d'eau et en duplex une chambre mansardée. Sous les toits, un t1, rénové, 34 m², composé d'une cuisine ouverte sur le séjour, une chambre et une salle d'eau. Immeuble de 2 étages Syndic bénévole Faibles charges Chauffage individuel au gaz de ville Nombre de lots de la copropriété: 4, Montant moyen de la quote-part annuelle de charges (budget prévisionnel) (eau comprise) : 600€ soit 50€ par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Contactez Catherine DE COURCY Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°378 581 078 Greffe de AURILLAC) [Coordonnées masquées] (réf. 600467 ) Référence annonce : 830033118254 Date de réalisation du diagnostic : 23/09/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 4 Charges prévisionnelles annuelles : 600 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 780 € et 1 090 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.919190, 2.411301
Total : 177 040
Prix d'acquisition : 148 000
Travaux : 17 200
Valeur du bien : 165 200
Frais de notaire : 11 840
Coût estimé : 11 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 1238€/mois
Loyer annuel estimé : 14854€/an
Fourchette totale : 951€ - 1611€/mois
Fourchette annuelle : 11414€ - 19329€/an
Rentabilité brute :8.39%
Fourchette de rentabilité :6.45% - 10.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :863,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,16€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 913,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 064,05
Coût de l'assurance :15 048,40
Taxe foncière : 1 485,36€/an
Soit par mois : 123,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 237,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 087,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :150,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz de ville actuel.
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du système de chauffage pour optimiser l'efficacité énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, nécessitant des travaux de mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage).
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo pour les chambres - état 4/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 200(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (installation incluse). Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain:8 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (5 m²) × 1700€ = 8500€ (fourniture et pose incluses). Main d'œuvre: 1700€
  • Chambres:4 200
    Rénovation complète 2 chambres: Peinture 20 m² × 40€/m² = 800€, Revêtement de sol 20 m² × 50€/m² = 1000€, Électricité mise aux normes: 600€, Main d'œuvre: 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 238 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 854 €/an
Calcul : 1 238 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 697 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 040 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 602 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 485 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 584
Revenus locatifs : +14 854
Charges déductibles : -25 584
Résultat foncier Année 1 : -10 730(Déficit de 10 730 €)
Imputable sur revenu global : 10 730
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 384 €/an
Revenus locatifs : +14 854
Charges déductibles : -8 384
Résultat foncier Années 2+ : 6 470 €/an
Prix d'achat du bien : 148 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 85425 5905 702-10 73610 736 €--
215 1518 2355 5486 915---
315 4548 0765 3897 378---
415 7637 9115 2247 851---
516 0787 7415 0548 337---
616 4007 5654 8788 834---
716 7287 3844 6979 344---
817 0627 1964 5099 866---
917 4037 0034 31510 401---
1017 7516 8024 11510 949---
1118 1066 5963 90811 511---
1218 4696 3823 69512 087---
1318 8386 1613 47412 677---
1419 2155 9333 24613 281---
1519 5995 6983 01013 901---
1619 9915 4542 76714 537---
1720 3915 2032 51615 188---
1820 7994 9432 25615 855---
1921 2154 6751 98816 540---
2021 6394 3981 71017 241---
2122 0724 1111 42417 960---
2222 5133 8161 12818 697---
2322 9633 51082319 453---
2423 4233 19450720 228---
2523 8912 86818121 023---
TOTAL475 765166 44682 064309 31810 736Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 221
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 318
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 119 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 119-3 221+6 340
2+3 119+2 075+1 044
3+3 119+2 213+906
4+3 119+2 355+764
5+3 119+2 501+618
6+3 119+2 650+469
7+3 119+2 803+316
8+3 119+2 960+159
9+3 119+3 120-1
10+3 119+3 285-166
11+3 119+3 453-334
12+3 119+3 626-507
13+3 119+3 803-684
14+3 119+3 984-865
15+3 119+4 170-1 051
16+3 119+4 361-1 242
17+3 119+4 556-1 437
18+3 119+4 757-1 638
19+3 119+4 962-1 843
20+3 119+5 172-2 053
21+3 119+5 388-2 269
22+3 119+5 609-2 490
23+3 119+5 836-2 717
24+3 119+6 069-2 950
25+3 119+6 307-3 188
Total+77 975+92 795+-14 820
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 164 jours
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