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Maison à vendre

VilleBriouze (61)
Surface187m²
Coût Total176 676€
Loyer Annuel15 537€
Rentabilité8.79%
Cashflow/mois+251€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 200 €
Surface : 187 m²
Prix au m² : 466,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Cave, 4 chambres, 1 parking: Garage

Immeuble de 187m² à diviser en plein centre-ville de Briouze - Idéal investisseur

Situé en plein coeur de Briouze, à seulement 50 mètres des commerces, des écoles et des services administratifs, 4 chambres, 2 salles d'eau, 2 salons, sous sol et garage, 80m² de greniers aménageable, offre un fort potentiel pour un projet locatif ambitieux, au coeur de la Normandie.

Cet immeuble de 182 m² bénéficie d'une configuration permettant la création de 3 à 5 appartements, selon l'agencement choisi. L'immeuble est à rénover (électricité, isolation, menuiseries), mais le gros oeuvre est en bon état, ce qui en fait une excellente base pour un projet de valorisation.

Le chauffage actuel est au fioul, à repenser dans le cadre de la rénovation globale.

Une opportunité rare pour les investisseurs à la recherche d'un projet à haut rendement locatif, dans une commune dynamique du bocage ornais, bien desservie et riche en services.

Prix de vente : 87 200 €

Ville : Briouze
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61220
Coordonnées : 48.711175, -0.375882
Total : 176 676€
Prix d'acquisition : 87 200€
Travaux : 82 500€
Valeur du bien : 169 700€
Frais de notaire : 6 976€
Coût estimé : 6 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 187m²
Loyer prédit : 6.92€/m²/mois
Fourchette : 5.39€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1295€/mois
Loyer annuel estimé : 15537€/an
Fourchette totale : 1008€ - 1663€/mois
Fourchette annuelle : 12095€ - 19957€/an
Rentabilité brute :8.79%
Fourchette de rentabilité :6.85% - 11.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 069,06 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :199 913 €
Prix d'achat :87 200 €
Décote à l'achat :-112 713€ (-56.4%)
Marge achat-revente :23 237€ (11.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :176 676€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :870,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,17€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 914,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 423,74€
Coût de l'assurance :13 250,70€
Taxe foncière : 1 553,66€/an
Soit par mois : 129,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 294,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 043,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :250,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 366 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 187 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 187 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - Salon visible, état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :82 500 €(441 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:18 700€
    Isolation des combles: 187 m² × 100€/m² = 18700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:27 600€
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 1200€/fenêtre = 27600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Briouze (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 59 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 295 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 537 €/an
Calcul : 1 295 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 843 €/an
Base de calcul : Emprunt de 176 676 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 554 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 82 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 427 €
Revenus locatifs : +15 537 €
Charges déductibles : -90 427 €
Résultat foncier Année 1 : -74 890 €(Déficit de 74 890 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 53 490 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 927 €/an
Revenus locatifs : +15 537 €
Charges déductibles : -7 927 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 610 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 53489.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 680 €(65% de 87 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 061 €/an
Calcul : 56 680 € × 3,636% = 2 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 537 €90 432 €5 849 €-74 896 €21 400 €53 496 €53 496 €
215 847 €7 776 €5 692 €8 072 €--45 424 €
316 164 €7 614 €5 531 €8 550 €--36 874 €
416 488 €7 447 €5 363 €9 041 €--27 833 €
516 817 €7 274 €5 191 €9 543 €--18 290 €
617 154 €7 096 €5 012 €10 058 €--8 232 €
717 497 €6 911 €4 827 €10 586 €---
817 847 €6 720 €4 636 €11 127 €---
918 204 €6 522 €4 438 €11 682 €---
1018 568 €6 318 €4 234 €12 250 €---
1118 939 €6 106 €4 023 €12 833 €---
1219 318 €5 888 €3 804 €13 430 €---
1319 704 €5 662 €3 578 €14 042 €---
1420 098 €5 429 €3 345 €14 670 €---
1520 500 €5 187 €3 103 €15 313 €---
1620 910 €4 937 €2 854 €15 973 €---
1721 328 €4 679 €2 595 €16 649 €---
1821 755 €4 412 €2 328 €17 343 €---
1922 190 €4 136 €2 052 €18 054 €---
2022 634 €3 851 €1 767 €18 783 €---
2123 087 €3 555 €1 472 €19 531 €---
2223 548 €3 250 €1 166 €20 298 €---
2324 019 €2 935 €851 €21 085 €---
2424 500 €2 608 €525 €21 892 €---
2524 990 €2 271 €187 €22 719 €---
TOTAL497 643 €219 016 €84 424 €278 627 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 278 627 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 537 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 263 €-6 420 €+9 683 €
2+3 263 €0 €+3 263 €
3+3 263 €0 €+3 263 €
4+3 263 €0 €+3 263 €
5+3 263 €0 €+3 263 €
6+3 263 €0 €+3 263 €
7+3 263 €+706 €+2 557 €
8+3 263 €+3 338 €-75 €
9+3 263 €+3 504 €-241 €
10+3 263 €+3 675 €-412 €
11+3 263 €+3 850 €-587 €
12+3 263 €+4 029 €-766 €
13+3 263 €+4 213 €-950 €
14+3 263 €+4 401 €-1 138 €
15+3 263 €+4 594 €-1 331 €
16+3 263 €+4 792 €-1 529 €
17+3 263 €+4 995 €-1 732 €
18+3 263 €+5 203 €-1 940 €
19+3 263 €+5 416 €-2 153 €
20+3 263 €+5 635 €-2 372 €
21+3 263 €+5 859 €-2 596 €
22+3 263 €+6 089 €-2 826 €
23+3 263 €+6 325 €-3 062 €
24+3 263 €+6 567 €-3 304 €
25+3 263 €+6 816 €-3 553 €
Total+81 575 €+83 588 €+-2 013 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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