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Appartement - 3 pièce(s) - 65 m²

VilleMontpellier (34)
Surface65m²
Coût Total173 680€
Loyer Annuel10 433€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 121 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 861,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MONTPELLIER CELLENEUVE

  • EXCLUSIVITÉ
  • BEAU T3 PROCHE COMMERCES, SERVICES ET TRANSPORTSDans une résidence sécurisée, joli trois pièces à rénover !!En rez-de-chaussée, joli trois pièce de plus de 64 m² composé d'un séjour ouvert sur loggia, d'une cuisine séparée, de deux chambres, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Vendu avec un garage en sous-sol. À RÉNOVER !!!À deux pas des commerces, services et transports !Contactez sans attendre votre agence CITYA COGESIM pour plus d'informations !Visite possible le samedi !!

Numéro de mandat : 4989

Ville : Montpellier
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34080
Total : 173 680€
Prix d'acquisition : 121 000€
Travaux : 43 000€
Valeur du bien : 164 000€
Frais de notaire : 9 680€
Coût estimé : 9 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.49€ - 17.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 869€/mois
Loyer annuel estimé : 10433€/an
Fourchette totale : 682€ - 1108€/mois
Fourchette annuelle : 8183€ - 13301€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 7.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 304,22 €/m²
Basé sur :388 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :149 774 €
Prix d'achat :121 000 €
Décote à l'achat :-28 774€ (-19.2%)
Marge achat-revente :-23 906€ (-16.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :173 680€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :855,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :43,42€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 898,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 992,11€
Coût de l'assurance :13 026,00€
Taxe foncière : 1 043,30€/an
Soit par mois : 86,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 869,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 985,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,52€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite rénovation importante
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation importante
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 000 €(662 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
  • Entrée - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montpellier (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 433 €/an
Calcul : 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 744 €/an
Base de calcul : Emprunt de 173 680 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 521 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 043 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 308 €
Revenus locatifs : +10 433 €
Charges déductibles : -50 308 €
Résultat foncier Année 1 : -39 875 €(Déficit de 39 875 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 475 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 308 €/an
Revenus locatifs : +10 433 €
Charges déductibles : -7 308 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 125 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18475.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 121 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 650 €(65% de 121 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 860 €/an
Calcul : 78 650 € × 3,636% = 2 860 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 433 €50 314 €5 749 €-39 881 €21 400 €18 481 €18 481 €
210 642 €7 160 €5 596 €3 482 €--14 999 €
310 854 €7 001 €5 437 €3 853 €--11 146 €
411 072 €6 837 €5 272 €4 235 €--6 911 €
511 293 €6 667 €5 103 €4 626 €--2 285 €
611 519 €6 491 €4 927 €5 028 €---
711 749 €6 310 €4 745 €5 440 €---
811 984 €6 122 €4 557 €5 863 €---
912 224 €5 927 €4 363 €6 296 €---
1012 468 €5 727 €4 162 €6 742 €---
1112 718 €5 519 €3 955 €7 199 €---
1212 972 €5 304 €3 740 €7 668 €---
1313 232 €5 082 €3 518 €8 149 €---
1413 496 €4 853 €3 288 €8 644 €---
1513 766 €4 615 €3 051 €9 151 €---
1614 041 €4 370 €2 805 €9 672 €---
1714 322 €4 116 €2 551 €10 206 €---
1814 609 €3 853 €2 289 €10 755 €---
1914 901 €3 582 €2 018 €11 319 €---
2015 199 €3 301 €1 737 €11 898 €---
2115 503 €3 011 €1 447 €12 492 €---
2215 813 €2 711 €1 147 €13 102 €---
2316 129 €2 401 €836 €13 728 €---
2416 452 €2 080 €516 €14 372 €---
2516 781 €1 748 €184 €15 033 €---
TOTAL334 172 €165 101 €82 992 €169 071 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 169 071 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 433 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 191 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 191 €-6 420 €+8 611 €
2+2 191 €0 €+2 191 €
3+2 191 €0 €+2 191 €
4+2 191 €0 €+2 191 €
5+2 191 €0 €+2 191 €
6+2 191 €+823 €+1 368 €
7+2 191 €+1 632 €+559 €
8+2 191 €+1 759 €+432 €
9+2 191 €+1 889 €+302 €
10+2 191 €+2 023 €+168 €
11+2 191 €+2 160 €+31 €
12+2 191 €+2 300 €-109 €
13+2 191 €+2 445 €-254 €
14+2 191 €+2 593 €-402 €
15+2 191 €+2 745 €-554 €
16+2 191 €+2 902 €-711 €
17+2 191 €+3 062 €-871 €
18+2 191 €+3 227 €-1 036 €
19+2 191 €+3 396 €-1 205 €
20+2 191 €+3 569 €-1 378 €
21+2 191 €+3 748 €-1 557 €
22+2 191 €+3 931 €-1 740 €
23+2 191 €+4 119 €-1 928 €
24+2 191 €+4 312 €-2 121 €
25+2 191 €+4 510 €-2 319 €
Total+54 775 €+50 721 €+4 054 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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