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Studio au dernier étage

VilleCouleuvre (03)
Surface289m²
Coût Total232 522€
Loyer Annuel23 369€
Rentabilité10.05%
Cashflow/mois+521€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 147 150 €
Surface : 289 m²
Prix au m² : 509,17 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 289 m², 8 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 2181 m² de terrain, Mandat exclusif, Toilettes séparées

Transaxia Lurcy Levis, Scacchetti Julie (Ei) , vous présente cette grande maison de bourg qui sera vous charmer. Au-rez de-chaussée se trouvent une grande cuisine aménagée équipée ouverte de 42m2 et un grand salon de 42m2 également, une entrée, un Wc, une buanderie et une autre pièce. Au premier étage : 2 chambres, une suite parentale et une salle de bain/WC. Au dernier étage : un studio de 55m2 Les plus : cave, tranquillité, magnifique vue sur le bocage, peut convenir pour une activité de chambre d'hôtes ou de gîte. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ».

Ville : Couleuvre
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03320
Coordonnées : 46.671612, 2.907812
Total : 232 522€
Prix d'acquisition : 147 150€
Travaux : 73 600€
Valeur du bien : 220 750€
Frais de notaire : 11 772€
Coût estimé : 11 772€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 289m²
Loyer prédit : 6.74€/m²/mois
Fourchette : 5.38€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1947€/mois
Loyer annuel estimé : 23369€/an
Fourchette totale : 1554€ - 2440€/mois
Fourchette annuelle : 18649€ - 29285€/an
Rentabilité brute :10.05%
Fourchette de rentabilité :8.02% - 12.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :798,61 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :230 798 €
Prix d'achat :147 150 €
Décote à l'achat :-83 648€ (-36.2%)
Marge achat-revente :-1 724€ (-0.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 522€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 164,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 231,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 695,98€
Coût de l'assurance :20 345,67€
Taxe foncière : 2 336,94€/an
Soit par mois : 194,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 947,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 426,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :520,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 191 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 289 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 36 fenêtres (estimation basée sur 289 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et du parquet, peinture
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (estimation 10 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et du sol, peinture
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant un rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: toute la plomberie de la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :73 600 €(255 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:27 000€
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 750€ = 27000€ (installation incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (installation incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les matériaux)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (installation incluse)
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs: 80 m² × 30€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les matériaux)
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Couleuvre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 947 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 369 €/an
Calcul : 1 947 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 036 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 522 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 814 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 337 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 73 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 84 787 €
Revenus locatifs : +23 369 €
Charges déductibles : -84 787 €
Résultat foncier Année 1 : -61 418 €(Déficit de 61 418 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 018 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 187 €/an
Revenus locatifs : +23 369 €
Charges déductibles : -11 187 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 182 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40017.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 147 150 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 95 648 €(65% de 147 150 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 478 €/an
Calcul : 95 648 € × 3,636% = 3 478 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 369 €84 795 €8 044 €-61 425 €21 400 €40 025 €40 025 €
223 837 €10 984 €7 833 €12 853 €--27 172 €
324 314 €10 766 €7 615 €13 548 €--13 624 €
424 800 €10 540 €7 389 €14 260 €---
525 296 €10 306 €7 155 €14 990 €---
625 802 €10 063 €6 913 €15 738 €---
726 318 €9 812 €6 662 €16 505 €---
826 844 €9 552 €6 402 €17 292 €---
927 381 €9 283 €6 133 €18 098 €---
1027 929 €9 005 €5 854 €18 924 €---
1128 487 €8 716 €5 565 €19 771 €---
1229 057 €8 417 €5 266 €20 640 €---
1329 638 €8 108 €4 957 €21 531 €---
1430 231 €7 787 €4 636 €22 444 €---
1530 835 €7 455 €4 304 €23 380 €---
1631 452 €7 111 €3 961 €24 341 €---
1732 081 €6 755 €3 605 €25 326 €---
1832 723 €6 387 €3 236 €26 336 €---
1933 377 €6 005 €2 854 €27 372 €---
2034 045 €5 610 €2 459 €28 435 €---
2134 726 €5 200 €2 050 €29 525 €---
2235 420 €4 776 €1 626 €30 644 €---
2336 129 €4 337 €1 187 €31 791 €---
2436 851 €3 883 €732 €32 968 €---
2537 588 €3 412 €261 €34 176 €---
TOTAL748 530 €269 065 €116 696 €479 465 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 479 465 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 369 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 908 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 908 €-6 420 €+11 328 €
2+4 908 €0 €+4 908 €
3+4 908 €0 €+4 908 €
4+4 908 €+191 €+4 717 €
5+4 908 €+4 497 €+411 €
6+4 908 €+4 722 €+186 €
7+4 908 €+4 952 €-44 €
8+4 908 €+5 188 €-280 €
9+4 908 €+5 429 €-521 €
10+4 908 €+5 677 €-769 €
11+4 908 €+5 931 €-1 023 €
12+4 908 €+6 192 €-1 284 €
13+4 908 €+6 459 €-1 551 €
14+4 908 €+6 733 €-1 825 €
15+4 908 €+7 014 €-2 106 €
16+4 908 €+7 302 €-2 394 €
17+4 908 €+7 598 €-2 690 €
18+4 908 €+7 901 €-2 993 €
19+4 908 €+8 212 €-3 304 €
20+4 908 €+8 531 €-3 623 €
21+4 908 €+8 858 €-3 950 €
22+4 908 €+9 193 €-4 285 €
23+4 908 €+9 537 €-4 629 €
24+4 908 €+9 891 €-4 983 €
25+4 908 €+10 253 €-5 345 €
Total+122 700 €+143 840 €+-21 140 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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