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A vendre charmant t2 lumineux et calme derrière la Place Bellevue

VilleSaint-Étienne (42)
Surface55m²
Coût Total88 419€
Loyer Annuel7 345€
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+82€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 73 999 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 345,44 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmant F2 de 55 m2 Lumineux et au calme, au 2ème et dernier étage, en arrière cours d'une rue peu circulante... Et à 2 mn à pieds de toutes les commodités de la Place Bellevue ...

Entièrement rénové _ isolation intérieure , peintures , parquet de bois lustré _ avec de grandes hauteurs de forme... Il se compose une cuisine ouverte qui donne accès à un haut et grand salon lumineux . Une grande chambre, équipée d'un placard mural spacieux s'y ajoute. Salle de bain et WC séparé .

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.417740, 4.390220
Total : 88 419€
Prix d'acquisition : 73 999€
Travaux : 8 500€
Valeur du bien : 82 499€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 612€/mois
Loyer annuel estimé : 7345€/an
Fourchette totale : 463€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 5559€ - 9705€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.29% - 10.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 174,55 €/m²
Basé sur :834 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 600 €
Prix d'achat :73 999 €
Décote à l'achat :+9 399€ (+14.5%)
Marge achat-revente :-23 819€ (-36.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 419€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :442,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 468,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 374,91€
Coût de l'assurance :7 736,66€
Taxe foncière : 734,49€/an
Soit par mois : 61,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 612,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 529,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :82,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500 €(155 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 345 €/an
Calcul : 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 056 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 419 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 309 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 600 €
Revenus locatifs : +7 345 €
Charges déductibles : -12 600 €
Résultat foncier Année 1 : -5 255 €(Déficit de 5 255 €)
Imputable sur revenu global : 5 255 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 100 €/an
Revenus locatifs : +7 345 €
Charges déductibles : -4 100 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 245 €/an
Prix d'achat du bien : 73 999 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 099 €(65% de 73 999 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 099 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 345 €12 603 €3 059 €-5 258 €5 258 €--
27 492 €4 023 €2 979 €3 469 €---
37 642 €3 940 €2 896 €3 702 €---
47 794 €3 854 €2 810 €3 941 €---
57 950 €3 765 €2 721 €4 186 €---
68 109 €3 673 €2 629 €4 437 €---
78 272 €3 577 €2 533 €4 694 €---
88 437 €3 478 €2 434 €4 959 €---
98 606 €3 376 €2 332 €5 230 €---
108 778 €3 270 €2 226 €5 508 €---
118 953 €3 160 €2 116 €5 793 €---
129 132 €3 047 €2 003 €6 086 €---
139 315 €2 929 €1 885 €6 386 €---
149 501 €2 807 €1 763 €6 694 €---
159 691 €2 681 €1 637 €7 011 €---
169 885 €2 550 €1 506 €7 335 €---
1710 083 €2 415 €1 371 €7 668 €---
1810 285 €2 274 €1 231 €8 010 €---
1910 490 €2 129 €1 085 €8 361 €---
2010 700 €1 979 €935 €8 721 €---
2110 914 €1 823 €779 €9 091 €---
2211 132 €1 662 €618 €9 470 €---
2311 355 €1 495 €451 €9 860 €---
2411 582 €1 322 €278 €10 260 €---
2511 814 €1 143 €99 €10 671 €---
TOTAL235 259 €78 974 €44 375 €156 286 €5 258 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 577 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 286 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 542 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 542 €-1 577 €+3 119 €
2+1 542 €+1 041 €+501 €
3+1 542 €+1 111 €+431 €
4+1 542 €+1 182 €+360 €
5+1 542 €+1 256 €+286 €
6+1 542 €+1 331 €+211 €
7+1 542 €+1 408 €+134 €
8+1 542 €+1 488 €+54 €
9+1 542 €+1 569 €-27 €
10+1 542 €+1 652 €-110 €
11+1 542 €+1 738 €-196 €
12+1 542 €+1 826 €-284 €
13+1 542 €+1 916 €-374 €
14+1 542 €+2 008 €-466 €
15+1 542 €+2 103 €-561 €
16+1 542 €+2 201 €-659 €
17+1 542 €+2 300 €-758 €
18+1 542 €+2 403 €-861 €
19+1 542 €+2 508 €-966 €
20+1 542 €+2 616 €-1 074 €
21+1 542 €+2 727 €-1 185 €
22+1 542 €+2 841 €-1 299 €
23+1 542 €+2 958 €-1 416 €
24+1 542 €+3 078 €-1 536 €
25+1 542 €+3 201 €-1 659 €
Total+38 550 €+46 886 €+-8 336 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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