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Appartement à vendre

VilleBlois (41)
Surface34m²
Coût Total90 494€
Loyer Annuel5 879€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 52 800 €
Surface : 34 m²
Prix au m² : 1 552,94 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, Salon (total 20 m²), 1 parking: Parking, Balcon, Terrasse, calme, Interphone

Idéalement situé au coeur d'un quartier prisé de Blois, à proximité immédiate des écoles, commerces et transports, cet appartement représente une belle opportunité à ne pas manquer.

Situé au 1er étage d'une résidence calme, il offre un agencement fonctionnel et modulable :

Un salon / salle à manger lumineux avec un coin nuit intelligemment séparé par une demi cloison

  • Une cuisine indépendante à rafraîchir selon vos goûts

  • Une salle de bain

  • Un WC séparé

Une cave et une place de parking complètent ce bien.

Quelques travaux sont à prévoir, mais ils vous permettront de personnaliser l'appartement à votre image et d'en révéler tout le potentiel.

Parfait pour un premier achat, un pied-à-terre ou un investissement locatif stratégique.

Pour plus de renseignements ou visites contactez Marie au zéro 6 83 51 51 57 Finance votre achat avec : JB COURTAGE - PresseTaux N° Orias : 17 000 545 63, rue Maryse Bastié - 41 200 Pruniers-en-Sologne Tél. : +33(0)6 08 71 51 12 Email : Site internet : PresseTaux Blois Copropriété de 6 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1000.00 euros. Marie FROST (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.593578, 1.347020
Total : 90 494€
Prix d'acquisition : 52 800€
Travaux : 33 470€
Valeur du bien : 86 270€
Frais de notaire : 4 224€
Coût estimé : 4 224€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 34m²
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 11.87€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 490€/mois
Loyer annuel estimé : 5879€/an
Fourchette totale : 403€ - 595€/mois
Fourchette annuelle : 4841€ - 7139€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 898,9 €/m²
Basé sur :198 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :64 563 €
Prix d'achat :52 800 €
Décote à l'achat :-11 763€ (-18.2%)
Marge achat-revente :-25 931€ (-40.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 494€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :441,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,64€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 467,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 090,58€
Coût de l'assurance :7 691,99€
Taxe foncière : 587,88€/an
Soit par mois : 48,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 1 000,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 489,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 599,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 304 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 34 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir selon vos goûts
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 470 €(984 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€ = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:450€
    Peinture salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 490 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 879 €/an
Calcul : 490 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 921 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 494 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 308 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 588 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 286 €
Revenus locatifs : +5 879 €
Charges déductibles : -38 286 €
Résultat foncier Année 1 : -32 408 €(Déficit de 32 408 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 008 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 816 €/an
Revenus locatifs : +5 879 €
Charges déductibles : -4 816 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 062 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11007.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 52 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 320 €(65% de 52 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 248 €/an
Calcul : 34 320 € × 3,636% = 1 248 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 879 €38 289 €2 924 €-32 410 €21 400 €11 010 €11 010 €
25 996 €4 740 €2 845 €1 256 €--9 754 €
36 116 €4 659 €2 763 €1 458 €--8 297 €
46 239 €4 574 €2 679 €1 664 €--6 632 €
56 363 €4 487 €2 592 €1 876 €--4 756 €
66 491 €4 397 €2 502 €2 093 €--2 663 €
76 621 €4 304 €2 409 €2 316 €--346 €
86 753 €4 208 €2 313 €2 545 €---
96 888 €4 109 €2 213 €2 779 €---
107 026 €4 006 €2 111 €3 019 €---
117 166 €3 900 €2 005 €3 266 €---
127 310 €3 791 €1 895 €3 519 €---
137 456 €3 678 €1 782 €3 778 €---
147 605 €3 561 €1 665 €4 044 €---
157 757 €3 440 €1 544 €4 317 €---
167 912 €3 315 €1 420 €4 597 €---
178 070 €3 186 €1 291 €4 884 €---
188 232 €3 053 €1 158 €5 179 €---
198 396 €2 915 €1 020 €5 481 €---
208 564 €2 773 €878 €5 791 €---
218 736 €2 626 €731 €6 109 €---
228 910 €2 475 €579 €6 436 €---
239 089 €2 318 €422 €6 771 €---
249 270 €2 156 €260 €7 115 €---
259 456 €1 988 €93 €7 467 €---
TOTAL188 300 €122 950 €42 091 €65 351 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 351 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 879 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 235 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 235 €-6 420 €+7 655 €
2+1 235 €0 €+1 235 €
3+1 235 €0 €+1 235 €
4+1 235 €0 €+1 235 €
5+1 235 €0 €+1 235 €
6+1 235 €0 €+1 235 €
7+1 235 €0 €+1 235 €
8+1 235 €+660 €+575 €
9+1 235 €+834 €+401 €
10+1 235 €+906 €+329 €
11+1 235 €+980 €+255 €
12+1 235 €+1 056 €+179 €
13+1 235 €+1 133 €+102 €
14+1 235 €+1 213 €+22 €
15+1 235 €+1 295 €-60 €
16+1 235 €+1 379 €-144 €
17+1 235 €+1 465 €-230 €
18+1 235 €+1 554 €-319 €
19+1 235 €+1 644 €-409 €
20+1 235 €+1 737 €-502 €
21+1 235 €+1 833 €-598 €
22+1 235 €+1 931 €-696 €
23+1 235 €+2 031 €-796 €
24+1 235 €+2 134 €-899 €
25+1 235 €+2 240 €-1 005 €
Total+30 875 €+19 605 €+11 270 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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