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Propriété 3 pièces 111 m²

Bien expiré
VilleVijon (36)
Surface111m²
Coût Total150 374€
Loyer Annuel7 836€
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 774,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

Propriété isolée au c?ur de la campagne berrichonne, accessible par un petit chemin, offrant une vue totalement dégagée ! Cette maison d'habitation de 111 m², à finir de rénover, offre un très beau potentiel. Elle se compose en rez-de-chaussée d'un séjour avec cheminée insert de 31 m², une pièce de 20 m² destinée à devenir la future cuisine, à aménager selon vos envies ! Accès direct à la grange attenante de 43 m². A l'étage, un petit palier dessert un W.C. indépendant, un bureau ou petite chambre de 8.7 m² et deux belles pièces de 16.5 et 33 m², chacune avec un point d'eau, idéale pour aménager deux suites. 16 panneaux ont été installés en 2022 à l'arrière, exposé Sud Ouest. Travaux de rénovation et de remise aux normes à terminer. Maison raccordée à la fibre. Chauffage par l'insert et convecteurs électriques. Menuiseries en simple vitrage bois. Fenêtres de toit récentes. Jardin de 1 018 m² avec une magnifique vue dégagée sur la campagne vallonée ! Petit local attenant à la maison. Venez découvrir ce bien avec Horizon Sud Berry Immobilier -

Ville : Vijon
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36160
Coordonnées : 46.429818, 2.118854
Total : 150 374€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 57 494€
Valeur du bien : 143 494€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 653€/mois
Loyer annuel estimé : 7836€/an
Fourchette totale : 481€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 5767€ - 10646€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :3.84% - 7.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 374€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :45,11€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 785,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 615,76€
Coût de l'assurance :13 533,66€
Taxe foncière : 783,57€/an
Soit par mois : 65,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 652,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 850,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 517 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par convecteurs électriques et cheminée insert.
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des menuiseries en simple vitrage par des fenêtres double vitrage performantes.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, faisable sans accord copropriété.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 111 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer le score énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non respectées, nécessaire pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes.
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie non respectées, nécessaire pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 494 €(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (installation incluse)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:5 994€
    Isolation combles: 111 m² × 54€ = 5994€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 25 m² × 80€ = 2000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 60€ = 1500€ (installation incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:500€
    Tableau électrique: 1 tableau × 500€ = 500€ (installation incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000€
    Plomberie complète: 1 plomberie × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 494€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Isolation - Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 836 €/an
Calcul : 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 958 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 374 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 784 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 494 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 777 €
Revenus locatifs : +7 836 €
Charges déductibles : -63 777 €
Résultat foncier Année 1 : -55 941 €(Déficit de 55 941 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 541 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 283 €/an
Revenus locatifs : +7 836 €
Charges déductibles : -6 283 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 553 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34541.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 836 €63 782 €4 963 €-55 946 €21 400 €34 546 €34 546 €
27 992 €6 155 €4 830 €1 837 €--32 709 €
38 152 €6 018 €4 693 €2 135 €--30 574 €
48 315 €5 876 €4 551 €2 440 €--28 134 €
58 482 €5 729 €4 404 €2 753 €--25 382 €
68 651 €5 577 €4 252 €3 074 €--22 307 €
78 824 €5 420 €4 095 €3 404 €--18 903 €
89 001 €5 258 €3 933 €3 743 €--15 160 €
99 181 €5 090 €3 765 €4 091 €--11 070 €
109 364 €4 917 €3 592 €4 448 €--6 622 €
119 552 €4 737 €3 412 €4 814 €--1 807 €
129 743 €4 552 €3 227 €5 191 €---
139 938 €4 360 €3 035 €5 577 €---
1410 136 €4 162 €2 837 €5 974 €---
1510 339 €3 957 €2 632 €6 382 €---
1610 546 €3 745 €2 420 €6 801 €---
1710 757 €3 526 €2 201 €7 231 €---
1810 972 €3 299 €1 974 €7 672 €---
1911 191 €3 065 €1 740 €8 126 €---
2011 415 €2 823 €1 498 €8 592 €---
2111 643 €2 573 €1 248 €9 071 €---
2211 876 €2 314 €989 €9 562 €---
2312 114 €2 046 €721 €10 068 €---
2412 356 €1 770 €445 €10 587 €---
2512 603 €1 483 €159 €11 120 €---
TOTAL250 979 €162 233 €71 616 €88 747 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 747 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 645 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 645 €-6 420 €+8 065 €
2+1 645 €0 €+1 645 €
3+1 645 €0 €+1 645 €
4+1 645 €0 €+1 645 €
5+1 645 €0 €+1 645 €
6+1 645 €0 €+1 645 €
7+1 645 €0 €+1 645 €
8+1 645 €0 €+1 645 €
9+1 645 €0 €+1 645 €
10+1 645 €0 €+1 645 €
11+1 645 €0 €+1 645 €
12+1 645 €+1 557 €+88 €
13+1 645 €+1 673 €-28 €
14+1 645 €+1 792 €-147 €
15+1 645 €+1 915 €-270 €
16+1 645 €+2 040 €-395 €
17+1 645 €+2 169 €-524 €
18+1 645 €+2 302 €-657 €
19+1 645 €+2 438 €-793 €
20+1 645 €+2 578 €-933 €
21+1 645 €+2 721 €-1 076 €
22+1 645 €+2 869 €-1 224 €
23+1 645 €+3 020 €-1 375 €
24+1 645 €+3 176 €-1 531 €
25+1 645 €+3 336 €-1 691 €
Total+41 125 €+27 166 €+13 959 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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