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Propriété 3 pièces 111 m²

Bien expiré
VilleVijon (36)
Surface111
Coût Total150 374
Loyer Annuel7 836
Rentabilité5.21%
Cashflow/mois-197
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 774,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Jardin

Propriété isolée au c?ur de la campagne berrichonne, accessible par un petit chemin, offrant une vue totalement dégagée ! Cette maison d'habitation de 111 m², à finir de rénover, offre un très beau potentiel. Elle se compose en rez-de-chaussée d'un séjour avec cheminée insert de 31 m², une pièce de 20 m² destinée à devenir la future cuisine, à aménager selon vos envies ! Accès direct à la grange attenante de 43 m². A l'étage, un petit palier dessert un W.C. indépendant, un bureau ou petite chambre de 8.7 m² et deux belles pièces de 16.5 et 33 m², chacune avec un point d'eau, idéale pour aménager deux suites. 16 panneaux ont été installés en 2022 à l'arrière, exposé Sud Ouest. Travaux de rénovation et de remise aux normes à terminer. Maison raccordée à la fibre. Chauffage par l'insert et convecteurs électriques. Menuiseries en simple vitrage bois. Fenêtres de toit récentes. Jardin de 1 018 m² avec une magnifique vue dégagée sur la campagne vallonée ! Petit local attenant à la maison. Venez découvrir ce bien avec Horizon Sud Berry Immobilier -

Ville : Vijon
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36160
Coordonnées : 46.429818, 2.118854
Total : 150 374
Prix d'acquisition : 86 000
Travaux : 57 494
Valeur du bien : 143 494
Frais de notaire : 6 880
Coût estimé : 6 880
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 653€/mois
Loyer annuel estimé : 7836€/an
Fourchette totale : 481€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 5767€ - 10646€/an
Rentabilité brute :5.21%
Fourchette de rentabilité :3.84% - 7.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 374
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :739,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :45,11€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 785,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 615,76
Coût de l'assurance :13 533,66
Taxe foncière : 783,57€/an
Soit par mois : 65,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 652,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 850,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 517 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par convecteurs électriques et cheminée insert.
Quantité: 1 système pour 111 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des menuiseries en simple vitrage par des fenêtres double vitrage performantes.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique, faisable sans accord copropriété.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 111 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer le score énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Aménagement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises suffisantes.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non respectées, nécessaire pour la sécurité.
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries vétustes.
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie non respectées, nécessaire pour la sécurité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 494(518 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (installation incluse)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:5 994
    Isolation combles: 111 m² × 54€ = 5994€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 000
    Parquet flottant: 25 m² × 80€ = 2000€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 500
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 60€ = 1500€ (installation incluse)
  • Électricité - Mise aux normes:500
    Tableau électrique: 1 tableau × 500€ = 500€ (installation incluse)
  • Plomberie - Mise aux normes:3 000
    Plomberie complète: 1 plomberie × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 494✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Isolation - Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 653 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 836 €/an
Calcul : 653 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 958 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 374 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 541 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 784 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 494
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 777
Revenus locatifs : +7 836
Charges déductibles : -63 777
Résultat foncier Année 1 : -55 941(Déficit de 55 941 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 541
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 283 €/an
Revenus locatifs : +7 836
Charges déductibles : -6 283
Résultat foncier Années 2+ : 1 553 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34541.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 83663 7824 963-55 94621 400 €34 546 €34 546 €
27 9926 1554 8301 837--32 709 €
38 1526 0184 6932 135--30 574 €
48 3155 8764 5512 440--28 134 €
58 4825 7294 4042 753--25 382 €
68 6515 5774 2523 074--22 307 €
78 8245 4204 0953 404--18 903 €
89 0015 2583 9333 743--15 160 €
99 1815 0903 7654 091--11 070 €
109 3644 9173 5924 448--6 622 €
119 5524 7373 4124 814--1 807 €
129 7434 5523 2275 191---
139 9384 3603 0355 577---
1410 1364 1622 8375 974---
1510 3393 9572 6326 382---
1610 5463 7452 4206 801---
1710 7573 5262 2017 231---
1810 9723 2991 9747 672---
1911 1913 0651 7408 126---
2011 4152 8231 4988 592---
2111 6432 5731 2489 071---
2211 8762 3149899 562---
2312 1142 04672110 068---
2412 3561 77044510 587---
2512 6031 48315911 120---
TOTAL250 979162 23371 61688 74721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 88 747
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 836 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 645 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 645-6 420+8 065
2+1 6450+1 645
3+1 6450+1 645
4+1 6450+1 645
5+1 6450+1 645
6+1 6450+1 645
7+1 6450+1 645
8+1 6450+1 645
9+1 6450+1 645
10+1 6450+1 645
11+1 6450+1 645
12+1 645+1 557+88
13+1 645+1 673-28
14+1 645+1 792-147
15+1 645+1 915-270
16+1 645+2 040-395
17+1 645+2 169-524
18+1 645+2 302-657
19+1 645+2 438-793
20+1 645+2 578-933
21+1 645+2 721-1 076
22+1 645+2 869-1 224
23+1 645+3 020-1 375
24+1 645+3 176-1 531
25+1 645+3 336-1 691
Total+41 125+27 166+13 959
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
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