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Achat duplex

Bien expiré
VilleAugerville-la-Rivière (45)
Surface80m²
Coût Total157 780€
Loyer Annuel11 146€
Rentabilité7.06%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 126 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 575 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement F4 indépendant en lot arrière, au coeur de village à Le Malesherbois, vous propose : une entrée sur salon séjour , une cuisine aménagée et équipée. A l'étage: un palier et un couloir desservant: 3 belle chambres et une salle de bains avec WC. En extérieur une cour privative et un grenier avec plancher neuf. Raccordé à la fibre, tout à l'égout et menuiserie double vitrage PVC. Proche des Commerces, Gare et écoles. Petite Copropriété bénévole 2 lots d'habitation et 1 commerce.

Ville : Augerville-la-Rivière
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45330
Coordonnées : 48.256030, 2.416890
Total : 157 780€
Prix d'acquisition : 126 000€
Travaux : 21 700€
Valeur du bien : 147 700€
Frais de notaire : 10 080€
Coût estimé : 10 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 11.61€/m²/mois
Fourchette : 9.60€ - 14.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 929€/mois
Loyer annuel estimé : 11146€/an
Fourchette totale : 768€ - 1123€/mois
Fourchette annuelle : 9216€ - 13481€/an
Rentabilité brute :7.06%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :779,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 825,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 149,79€
Coût de l'assurance :13 805,75€
Taxe foncière : 1 114,63€/an
Soit par mois : 92,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 18,25€/mois
Soit par an : 219,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 928,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 936,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si le chauffage actuel est ancien ou non conforme.
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des menuiseries existantes.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Bien que les menuiseries soient en double vitrage, une vérification est conseillée pour optimiser l'efficacité énergétique.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement conseillé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie pour les chambres - état 4/5 assumé, rafraîchissement conseillé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie pour le salon - état 4/5 assumé, rafraîchissement conseillé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo fournie pour le salon - état 4/5 assumé, rafraîchissement conseillé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 700 €(271 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10500€ = 10500€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Augerville-la-Rivière (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 146 €/an
Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 265 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 780 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 552 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 115 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 219 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 851 €
Revenus locatifs : +11 146 €
Charges déductibles : -28 851 €
Résultat foncier Année 1 : -17 704 €(Déficit de 17 704 €)
Imputable sur revenu global : 17 704 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 151 €/an
Revenus locatifs : +11 146 €
Charges déductibles : -7 151 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 996 €/an
Prix d'achat du bien : 126 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 900 €(65% de 126 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 978 €/an
Calcul : 81 900 € × 3,636% = 2 978 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 146 €28 856 €5 270 €-17 710 €17 710 €--
211 369 €7 016 €5 130 €4 354 €---
311 597 €6 870 €4 985 €4 726 €---
411 829 €6 720 €4 834 €5 108 €---
512 065 €6 565 €4 679 €5 500 €---
612 306 €6 405 €4 519 €5 902 €---
712 553 €6 238 €4 353 €6 314 €---
812 804 €6 067 €4 181 €6 737 €---
913 060 €5 889 €4 003 €7 171 €---
1013 321 €5 705 €3 819 €7 616 €---
1113 587 €5 515 €3 629 €8 072 €---
1213 859 €5 318 €3 433 €8 541 €---
1314 136 €5 115 €3 229 €9 021 €---
1414 419 €4 905 €3 019 €9 514 €---
1514 707 €4 687 €2 801 €10 020 €---
1615 001 €4 462 €2 576 €10 540 €---
1715 302 €4 229 €2 343 €11 072 €---
1815 608 €3 988 €2 103 €11 619 €---
1915 920 €3 739 €1 854 €12 180 €---
2016 238 €3 482 €1 596 €12 756 €---
2116 563 €3 215 €1 329 €13 348 €---
2216 894 €2 940 €1 054 €13 954 €---
2317 232 €2 655 €769 €14 577 €---
2417 577 €2 360 €474 €15 217 €---
2517 928 €2 055 €169 €15 873 €---
TOTAL357 020 €144 996 €76 150 €212 024 €17 710 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 313 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 212 024 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 146 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 341 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 341 €-5 313 €+7 654 €
2+2 341 €+1 306 €+1 035 €
3+2 341 €+1 418 €+923 €
4+2 341 €+1 532 €+809 €
5+2 341 €+1 650 €+691 €
6+2 341 €+1 771 €+570 €
7+2 341 €+1 894 €+447 €
8+2 341 €+2 021 €+320 €
9+2 341 €+2 151 €+190 €
10+2 341 €+2 285 €+56 €
11+2 341 €+2 422 €-81 €
12+2 341 €+2 562 €-221 €
13+2 341 €+2 706 €-365 €
14+2 341 €+2 854 €-513 €
15+2 341 €+3 006 €-665 €
16+2 341 €+3 162 €-821 €
17+2 341 €+3 322 €-981 €
18+2 341 €+3 486 €-1 145 €
19+2 341 €+3 654 €-1 313 €
20+2 341 €+3 827 €-1 486 €
21+2 341 €+4 004 €-1 663 €
22+2 341 €+4 186 €-1 845 €
23+2 341 €+4 373 €-2 032 €
24+2 341 €+4 565 €-2 224 €
25+2 341 €+4 762 €-2 421 €
Total+58 525 €+63 607 €+-5 082 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 88 jours
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