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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePort-de-Bouc (13)
Surface88m²
Coût Total221 920€
Loyer Annuel12 840€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-186€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 693,18 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, 3 chambres, 1 parking: Parking

Appartement T5 88 M2 entièrement rénové dans résidence calme . 3 chambres dont 2 avec placards intégrés, cuisine ouverte sur grand salon salle à manger. Salle de bain et wc séparés. Sol neuf, porte blindée neuve, baignoire et évier neuf. double vitrage pvc Grand placard pouvant être transformé en dressing Chauffage au sol, Gaz de ville Parking privatif devant l'immeuble Proche école, désservi par les transport en commun, proche sortie d'autoroute Futur centre médical en construction GES E Classe Energetique: D

Ville : Port-de-Bouc
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13110
Coordonnées : 43.428848, 4.995203
Total : 221 920€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 61 000€
Valeur du bien : 210 000€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 12.16€/m²/mois
Fourchette : 9.46€ - 15.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1070€/mois
Loyer annuel estimé : 12840€/an
Fourchette totale : 832€ - 1375€/mois
Fourchette annuelle : 9990€ - 16503€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 524,59 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :310 164 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-161 164€ (-52.0%)
Marge achat-revente :88 244€ (28.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 093,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :55,48€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 148,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 043,35€
Coût de l'assurance :16 644,00€
Taxe foncière : 1 283,97€/an
Soit par mois : 107,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 069,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 255,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-185,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du chauffage au sol au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour garantir l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucune action nécessaire, fenêtres en double vitrage PVC déjà installées
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Fenêtres en bon état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine à rafraîchir pour maintenir l'esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec vérification des installations
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Salle de bain à rafraîchir pour maintenir l'esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Aucune action nécessaire, parquet récent en bon état dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Parquet en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture si nécessaire
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 assumé - Salon à rafraîchir pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 000 €(693 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:20 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 600€ = 10600€
  • Cuisine:22 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salle de bain:14 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 8000€
  • Salon:4 400€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 2000€ = 3200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 070 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 840 €/an
Calcul : 1 070 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 339 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 920 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 666 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 284 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 289 €
Revenus locatifs : +12 840 €
Charges déductibles : -70 289 €
Résultat foncier Année 1 : -57 449 €(Déficit de 57 449 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 049 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 289 €/an
Revenus locatifs : +12 840 €
Charges déductibles : -9 289 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 551 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36049.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 840 €70 296 €7 346 €-57 456 €21 400 €36 056 €36 056 €
213 097 €9 100 €7 150 €3 997 €--32 059 €
313 358 €8 897 €6 947 €4 462 €--27 597 €
413 626 €8 687 €6 737 €4 939 €--22 658 €
513 898 €8 469 €6 520 €5 429 €--17 230 €
614 176 €8 245 €6 295 €5 931 €--11 299 €
714 460 €8 013 €6 063 €6 447 €--4 852 €
814 749 €7 773 €5 823 €6 976 €---
915 044 €7 525 €5 575 €7 519 €---
1015 345 €7 268 €5 318 €8 077 €---
1115 652 €7 003 €5 053 €8 649 €---
1215 965 €6 728 €4 779 €9 236 €---
1316 284 €6 445 €4 495 €9 839 €---
1416 610 €6 151 €4 201 €10 458 €---
1516 942 €5 848 €3 898 €11 094 €---
1617 281 €5 534 €3 584 €11 746 €---
1717 626 €5 210 €3 260 €12 416 €---
1817 979 €4 874 €2 925 €13 104 €---
1918 338 €4 528 €2 578 €13 811 €---
2018 705 €4 169 €2 219 €14 536 €---
2119 079 €3 798 €1 849 €15 281 €---
2219 461 €3 415 €1 465 €16 046 €---
2319 850 €3 019 €1 069 €16 831 €---
2420 247 €2 609 €659 €17 638 €---
2520 652 €2 185 €235 €18 467 €---
TOTAL411 260 €215 787 €106 043 €195 474 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 474 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 840 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 696 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 696 €-6 420 €+9 116 €
2+2 696 €0 €+2 696 €
3+2 696 €0 €+2 696 €
4+2 696 €0 €+2 696 €
5+2 696 €0 €+2 696 €
6+2 696 €0 €+2 696 €
7+2 696 €0 €+2 696 €
8+2 696 €+637 €+2 059 €
9+2 696 €+2 256 €+440 €
10+2 696 €+2 423 €+273 €
11+2 696 €+2 595 €+101 €
12+2 696 €+2 771 €-75 €
13+2 696 €+2 952 €-256 €
14+2 696 €+3 138 €-442 €
15+2 696 €+3 328 €-632 €
16+2 696 €+3 524 €-828 €
17+2 696 €+3 725 €-1 029 €
18+2 696 €+3 931 €-1 235 €
19+2 696 €+4 143 €-1 447 €
20+2 696 €+4 361 €-1 665 €
21+2 696 €+4 584 €-1 888 €
22+2 696 €+4 814 €-2 118 €
23+2 696 €+5 049 €-2 353 €
24+2 696 €+5 292 €-2 596 €
25+2 696 €+5 540 €-2 844 €
Total+67 400 €+58 642 €+8 758 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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