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Achat : Maison Redon (35600)

VilleRedon (35)
Surface93m²
Coût Total98 094€
Loyer Annuel10 145€
Rentabilité10.34%
Cashflow/mois+240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 800 €
Surface : 93 m²
Prix au m² : 911,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 93 m², 3 chambres, 313 m² de terrain, 1 garage, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

A Redon, quartier calme, maison à réhabiliter comprenant : Séjour, salon, coin cuisine, chaufferie, salle d'eau, W.C. Etage de 3 pièces, W.C. Garage et jardinet.

Ville : Redon
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35600
Coordonnées : 47.651390, -2.084720
Total : 98 094€
Prix d'acquisition : 84 800€
Travaux : 6 510€
Valeur du bien : 91 310€
Frais de notaire : 6 784€
Coût estimé : 6 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93m²
Loyer prédit : 9.09€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 11.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 845€/mois
Loyer annuel estimé : 10145€/an
Fourchette totale : 669€ - 1068€/mois
Fourchette annuelle : 8030€ - 12816€/an
Rentabilité brute :10.34%
Fourchette de rentabilité :8.19% - 13.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 028,05 €/m²
Basé sur :55 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :188 609 €
Prix d'achat :84 800 €
Décote à l'achat :-103 809€ (-55.0%)
Marge achat-revente :90 515€ (48.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 094€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :28,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 520,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 546,35€
Coût de l'assurance :8 583,22€
Taxe foncière : 1 014,49€/an
Soit par mois : 84,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 845,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 605,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :240,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - AUCUNE PHOTO FOURNIE - état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 - AUCUNE PHOTO FOURNIE - état très mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, carrelage
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 - visible sur photos - installations datées
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (15-20 m²)
Raison: État 3/5 - visible sur photos - usure légère

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 510 €(70 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:6 510€
    Isolation combles perdus: 93 m² × 70€/m² = 6510€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 6 510€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (6 510€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 845 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 145 €/an
Calcul : 845 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 094 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 014 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 510 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 278 €
Revenus locatifs : +10 145 €
Charges déductibles : -11 278 €
Résultat foncier Année 1 : -1 133 €(Déficit de 1 133 €)
Imputable sur revenu global : 1 133 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 768 €/an
Revenus locatifs : +10 145 €
Charges déductibles : -4 768 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 377 €/an
Prix d'achat du bien : 84 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 120 €(65% de 84 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 004 €/an
Calcul : 55 120 € × 3,636% = 2 004 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 145 €11 281 €3 413 €-1 136 €1 136 €--
210 348 €4 682 €3 324 €5 666 €---
310 555 €4 589 €3 231 €5 966 €---
410 766 €4 494 €3 136 €6 272 €---
510 981 €4 394 €3 037 €6 587 €---
611 201 €4 292 €2 934 €6 909 €---
711 425 €4 186 €2 828 €7 239 €---
811 653 €4 075 €2 718 €7 578 €---
911 886 €3 961 €2 604 €7 925 €---
1012 124 €3 843 €2 485 €8 281 €---
1112 367 €3 721 €2 363 €8 646 €---
1212 614 €3 594 €2 236 €9 020 €---
1312 866 €3 463 €2 105 €9 403 €---
1413 124 €3 327 €1 969 €9 797 €---
1513 386 €3 186 €1 828 €10 200 €---
1613 654 €3 040 €1 682 €10 613 €---
1713 927 €2 889 €1 531 €11 038 €---
1814 205 €2 733 €1 375 €11 473 €---
1914 489 €2 571 €1 213 €11 919 €---
2014 779 €2 403 €1 045 €12 376 €---
2115 075 €2 229 €871 €12 846 €---
2215 376 €2 049 €691 €13 328 €---
2315 684 €1 862 €504 €13 822 €---
2415 998 €1 669 €311 €14 328 €---
2516 317 €1 469 €111 €14 849 €---
TOTAL324 945 €90 002 €49 546 €234 943 €1 136 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 341 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 234 943 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 145 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 130 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 130 €-341 €+2 471 €
2+2 130 €+1 700 €+430 €
3+2 130 €+1 790 €+340 €
4+2 130 €+1 882 €+248 €
5+2 130 €+1 976 €+154 €
6+2 130 €+2 073 €+57 €
7+2 130 €+2 172 €-42 €
8+2 130 €+2 273 €-143 €
9+2 130 €+2 378 €-248 €
10+2 130 €+2 484 €-354 €
11+2 130 €+2 594 €-464 €
12+2 130 €+2 706 €-576 €
13+2 130 €+2 821 €-691 €
14+2 130 €+2 939 €-809 €
15+2 130 €+3 060 €-930 €
16+2 130 €+3 184 €-1 054 €
17+2 130 €+3 311 €-1 181 €
18+2 130 €+3 442 €-1 312 €
19+2 130 €+3 576 €-1 446 €
20+2 130 €+3 713 €-1 583 €
21+2 130 €+3 854 €-1 724 €
22+2 130 €+3 998 €-1 868 €
23+2 130 €+4 146 €-2 016 €
24+2 130 €+4 299 €-2 169 €
25+2 130 €+4 455 €-2 325 €
Total+53 250 €+70 483 €+-17 233 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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