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Maison à vendre

VilleCastelsarrasin (82)
Surface254
Coût Total415 740
Loyer Annuel29 765
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois-46
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 289 000 €
Surface : 254 m²
Prix au m² : 1 137,8 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 7 chambres, Terrasse, calme, Belle vue, Exposition sud-ouest

Et si vous aviez enfin de l'espace… sans vous éloigner de tout ?

À seulement 8 minutes de Castelsarrasin, découvrez cette propriété de style landais développant environ 254 m² habitables, implantée sur un parc arboré de plus de 5 500 m² avec piscine, jacuzzi, dépendance et double garage.

Dès l'arrivée, le cadre est posé : du calme, du volume, et une vraie sensation d'espace.

À l'étage, l'espace de vie principal offre une ambiance chaleureuse avec un salon lumineux et sa cheminée, une cuisine ouverte sur une terrasse surélevée avec vue dégagée sur le parc, et trois chambres confortables.

Le rez-de-chaussée complète l'ensemble avec plusieurs pièces permettant d'imaginer facilement un espace indépendant, des chambres supplémentaires ou une organisation adaptée à votre mode de vie.

À l'extérieur, tout est réuni pour profiter : piscine d'environ 10 m, jacuzzi, parc arboré, dépendance aménagée, portail motorisé.

Un bien rare sur le secteur pour ceux qui recherchent : de l'espace, du calme, et une maison capable de s'adapter à de vrais projets de vie.

La maison est habitable immédiatement, avec quelques rafraîchissements à prévoir pour la mettre à votre goût.

Confort & équipements

  • Ascenseur extérieur facilitant l'accès à l'étage
  • Pompe à chaleur air/air (2015)
  • Chauffage gaz en complément
  • Chauffe-eau thermodynamique + ballons électriques
  • Menuiseries double vitrage en grande partie
  • Taxe foncière : 4 500 euros Maison immédiatement habitable, avec rafraîchissements esthétiques à prévoir pour la mettre à votre goût.

Une propriété aux multiples possibilités, prête à accueillir un nouveau projet de vie.

Contactez Marie HILDEBRAND pour organiser votre visite Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°808 398 978 - Greffe de AGEN) Marie HILDEBRAND Entrepreneur Individuel Réf.917380

Ville : Castelsarrasin
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Coordonnées : 44.081860, 1.157058
Total : 415 740
Prix d'acquisition : 289 000
Travaux : 103 620
Valeur du bien : 392 620
Frais de notaire : 23 120
Coût estimé : 23 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 254
Loyer prédit : 9.77€/m²/mois
Fourchette : 8.07€ - 11.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 2480€/mois
Loyer annuel estimé : 29765€/an
Fourchette totale : 2050€ - 3002€/mois
Fourchette annuelle : 24596€ - 36019€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.92% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 100 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :533 400
Prix d'achat :289 000
Décote à l'achat :-244 400 (-45.8%)
Marge achat-revente :117 660€ (22.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :415 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 030,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :121,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 151,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :193 369,06
Coût de l'assurance :36 377,25
Taxe foncière : 4 500,00€/an
Soit par mois : 375,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 480,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 526,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 254 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage gaz si nécessaire
Quantité: 1 système pour 254 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples par des fenêtres double vitrage performant
Quantité: environ 32 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol
Quantité: environ 40 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et du sol dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :103 620(408 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 820
    Isolation toiture/combles: 254 m² × 80€/m² = 20320€, Main d'œuvre: 500€
  • Remplacement système chauffage:6 000
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Fenêtres double vitrage:38 400
    Remplacement fenêtres: 32 fenêtres × 1200€/fenêtre = 38400€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation complète cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Rénovation complète salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Rafraîchissement salon:3 000
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1800€
  • Revêtement sol chambres:8 400
    Peinture chambres: 84 m² × 30€/m² = 2520€, Main d'œuvre: 5880€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelsarrasin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 65 220✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Remplacement système chauffage, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 480 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 765 €/an
Calcul : 2 480 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 419 €/an
Base de calcul : Emprunt de 415 740 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 455 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 500 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 103 620
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 122 994
Revenus locatifs : +29 765
Charges déductibles : -122 994
Résultat foncier Année 1 : -93 229(Déficit de 93 229 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 71 829
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 374 €/an
Revenus locatifs : +29 765
Charges déductibles : -19 374
Résultat foncier Années 2+ : 10 391 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 71828.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 289 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 187 850(65% de 289 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 831 €/an
Calcul : 187 850 € × 3,636% = 6 831
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 765123 00713 432-93 24221 400 €71 842 €71 842 €
230 36019 02413 06911 336--60 506 €
330 96718 64912 69412 318--48 188 €
431 58718 26212 30713 325--34 863 €
532 21817 86111 90614 357--20 506 €
632 86317 44811 49315 415--5 091 €
733 52017 02111 06616 499---
834 19016 57910 62417 611---
934 87416 12310 16818 751---
1035 57215 6529 69719 920---
1136 28315 1659 21021 118---
1237 00914 6628 70722 347---
1337 74914 1428 18723 607---
1438 50413 6057 65024 899---
1539 27413 0507 09526 224---
1640 05912 4776 52227 582---
1740 86111 8855 93028 976---
1841 67811 2735 31830 405---
1942 51110 6414 68631 871---
2043 3629 9874 03233 374---
2144 2299 3123 35734 916---
2245 1138 6152 66036 498---
2346 0167 8951 94038 121---
2446 9367 1501 19539 786---
2547 8756 38142641 493---
TOTAL953 373445 866193 369507 50721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 507 507
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 765 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 251-6 420+12 671
2+6 2510+6 251
3+6 2510+6 251
4+6 2510+6 251
5+6 2510+6 251
6+6 2510+6 251
7+6 251+3 422+2 829
8+6 251+5 283+968
9+6 251+5 625+626
10+6 251+5 976+275
11+6 251+6 335-84
12+6 251+6 704-453
13+6 251+7 082-831
14+6 251+7 470-1 219
15+6 251+7 867-1 616
16+6 251+8 275-2 024
17+6 251+8 693-2 442
18+6 251+9 121-2 870
19+6 251+9 561-3 310
20+6 251+10 012-3 761
21+6 251+10 475-4 224
22+6 251+10 949-4 698
23+6 251+11 436-5 185
24+6 251+11 936-5 685
25+6 251+12 448-6 197
Total+156 275+152 252+4 023
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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