Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

VilleBrassac (81)
Surface219
Coût Total209 625
Loyer Annuel16 758
Rentabilité7.99%
Cashflow/mois+146
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 219 m²
Prix au m² : 547,95 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Située dans le charmant village de Brassac (81260), cette maison bénéficie d'un cadre de vie paisible, au coeur de notre joli village , à quelques minutes du Chateau . À proximité immédiate des écoles, du collège et d'une crèche, elle offre un emplacement idéal pour les familles. De plus, les transports en commun, tels que les bus, facilitent les déplacements quotidiens.

À l'extérieur, cette propriété dispose d'une cour intérieure offrant un espace extérieur privé, d'une remise idéale pour le rangement et de double garages pour le stationnement. Une terrasse, un balcon et une cave viennent compléter les aménagements extérieurs, offrant divers espaces pour profiter du plein air et du cadre pittoresque de Brassac (81260).

À l'intérieur, cette maison de village présente une superficie habitable généreuse de 219 m² répartis sur 8 pièces, dont 4 chambres lumineuses sur plusieurs étages . Avec 3 toilettes, 2 salles de bain, combles aménageables et une toiture en lauzes, elle offre confort et authenticité.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 120 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Melanie TAVERA - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Castres sous le numéro 985196765

Ville : Brassac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81260
Total : 209 625
Prix d'acquisition : 120 000
Travaux : 80 025
Valeur du bien : 200 025
Frais de notaire : 9 600
Coût estimé : 9 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 219
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 4.85€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1397€/mois
Loyer annuel estimé : 16758€/an
Fourchette totale : 1062€ - 1836€/mois
Fourchette annuelle : 12748€ - 22029€/an
Rentabilité brute :7.99%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 10.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :975,89 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :213 720
Prix d'achat :120 000
Décote à l'achat :-93 720 (-43.9%)
Marge achat-revente :4 095€ (1.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :209 625
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 049,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :61,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 110,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 204,65
Coût de l'assurance :18 342,19
Taxe foncière : 1 675,81€/an
Soit par mois : 139,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 396,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 250,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :146,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 219 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 219 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain en très mauvais état, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Peinture vieillissante dans les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3.5/5 - Mise aux normes nécessaire pour sécurité
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la moquette usée dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 - Couloir en mauvais état, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 025(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 140
    Isolation toiture/combles: 219 m² × 60€/m² = 13140€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:24 300
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 900€ = 24300€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:7 500
    Cuisine complète: 1 cuisine × 7500€ = 7500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 240
    Parquet flottant: 54 m² × 60€/m² = 3240€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 620
    Peinture murs et plafonds: 54 m² × 30€/m² = 1620€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:4 800
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 1200€ = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rénovation:325
    Remplacement moquette couloir: 5 m² × 65€/m² = 325€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brassac (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 397 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 758 €/an
Calcul : 1 397 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 245 €/an
Base de calcul : Emprunt de 209 625 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 734 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 676 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 025
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 679
Revenus locatifs : +16 758
Charges déductibles : -89 679
Résultat foncier Année 1 : -72 921(Déficit de 72 921 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 521
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 654 €/an
Revenus locatifs : +16 758
Charges déductibles : -9 654
Résultat foncier Années 2+ : 7 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51521.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 75889 6867 252-72 92821 400 €51 528 €51 528 €
217 0939 4717 0627 622--43 906 €
317 4359 2756 8658 161--35 746 €
417 7849 0716 6618 713--27 033 €
518 1398 8606 4509 280--17 753 €
618 5028 6416 2329 861--7 892 €
718 8728 4156 00610 457---
819 2508 1815 77111 069---
919 6357 9385 52911 697---
1020 0277 6875 27712 341---
1120 4287 4275 01713 001---
1220 8377 1574 74813 679---
1321 2536 8784 46914 375---
1421 6786 5894 18015 089---
1522 1126 2903 88015 822---
1622 5545 9803 57116 574---
1723 0055 6593 25017 346---
1823 4655 3272 91718 139---
1923 9354 9832 57318 952---
2024 4134 6262 21719 787---
2124 9024 2571 84820 644---
2225 4003 8751 46621 525---
2325 9083 4791 07022 428---
2426 4263 06966023 356---
2526 9542 64523624 309---
TOTAL536 766245 467105 205291 29921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 299
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 758 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 519 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 519-6 420+9 939
2+3 5190+3 519
3+3 5190+3 519
4+3 5190+3 519
5+3 5190+3 519
6+3 5190+3 519
7+3 519+770+2 749
8+3 519+3 321+198
9+3 519+3 509+10
10+3 519+3 702-183
11+3 519+3 900-381
12+3 519+4 104-585
13+3 519+4 313-794
14+3 519+4 527-1 008
15+3 519+4 747-1 228
16+3 519+4 972-1 453
17+3 519+5 204-1 685
18+3 519+5 442-1 923
19+3 519+5 686-2 167
20+3 519+5 936-2 417
21+3 519+6 193-2 674
22+3 519+6 457-2 938
23+3 519+6 729-3 210
24+3 519+7 007-3 488
25+3 519+7 293-3 774
Total+87 975+87 390+585
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →