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Duplex à vendre

VilleDenain (59)
Surface72.14m²
Coût Total183 160€
Loyer Annuel7 343€
Rentabilité4.01%
Cashflow/mois-452€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 72.14 m²
Prix au m² : 1 108,95 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres, Entrée séparée

NOUVEAUTE A DENAIN !! Appartement duplex de Type 3 entièrement rénové offrant :

  • Au rez-de-chaussée : Entrée, séjour, cuisine aménagée, buanderie et w.c.
  • Au 1er étage : Palier, 2 chambres dont 1 en mezzanine et salle de bains.

Proche de toutes commodités, commerces, écoles et axes autoroutiers. BIEN A VISITER SANS TARDER !!

MDT : 2096 D.P.E : D G.E.S : B Prix : 80 000 € Frais d'agence inclus, les frais d'agence sont à la charge des vendeurs

Ville : Denain
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59220
Coordonnées : 50.326375, 3.402571
Total : 183 160€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 96 760€
Valeur du bien : 176 760€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72.14m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 612€/mois
Loyer annuel estimé : 7343€/an
Fourchette totale : 508€ - 737€/mois
Fourchette annuelle : 6096€ - 8844€/an
Rentabilité brute :4.01%
Fourchette de rentabilité :3.33% - 4.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 300 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :93 782 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-13 782€ (-14.7%)
Marge achat-revente :-89 378€ (-95.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :918,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :53,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 972,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 512,38€
Coût de l'assurance :16 026,50€
Taxe foncière : 734,28€/an
Soit par mois : 61,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 30,00€/mois
Soit par an : 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 611,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 063,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-451,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 208 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 72.14 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle plus efficace
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour des placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine avec installations un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :96 760 €(1 341 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:24 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (incluant installation et main d'œuvre) = 12000€.
  • Menuiseries - Fenêtres:16 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€/fenêtre = 8400€ (incluant installation et main d'œuvre) = 8400€.
  • Eau chaude - Chauffe-eau:7 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3500€ (incluant installation et main d'œuvre) = 3500€.
  • Salle de bain - Rénovation complète:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 12000€ (incluant plomberie, carrelage, équipements, et main d'œuvre) = 12000€.
  • Cuisine - Rénovation:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, et main d'œuvre) = 10000€.
  • Chambres - Revêtement sol:2 860€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 30€/m² = 660€, Main d'œuvre: 1540€ = 2200€.
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€ = 1200€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Denain (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 343 €/an
Calcul : 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 160 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 641 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 734 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 96 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 104 862 €
Revenus locatifs : +7 343 €
Charges déductibles : -104 862 €
Résultat foncier Année 1 : -97 519 €(Déficit de 97 519 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 76 119 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 102 €/an
Revenus locatifs : +7 343 €
Charges déductibles : -8 102 €
Résultat foncier Années 2+ : -759 €/an(Déficit de 759 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 76119.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 343 €104 868 €6 373 €-97 525 €21 400 €76 125 €76 125 €
27 490 €7 941 €6 206 €-452 €452 €-76 125 €
37 639 €7 769 €6 034 €-130 €130 €-76 125 €
47 792 €7 590 €5 855 €202 €--75 923 €
57 948 €7 405 €5 670 €543 €--75 380 €
68 107 €7 214 €5 478 €893 €--74 487 €
78 269 €7 015 €5 280 €1 254 €--73 233 €
88 435 €6 810 €5 074 €1 625 €--71 608 €
98 603 €6 597 €4 861 €2 007 €--69 602 €
108 775 €6 376 €4 641 €2 399 €--67 202 €
118 951 €6 148 €4 412 €2 803 €--64 399 €
129 130 €5 911 €4 176 €3 219 €---
139 312 €5 666 €3 931 €3 647 €---
149 499 €5 412 €3 677 €4 087 €---
159 689 €5 149 €3 414 €4 540 €---
169 882 €4 877 €3 141 €5 006 €---
1710 080 €4 595 €2 859 €5 485 €---
1810 282 €4 303 €2 567 €5 979 €---
1910 487 €4 000 €2 265 €6 487 €---
2010 697 €3 686 €1 951 €7 011 €---
2110 911 €3 362 €1 626 €7 549 €---
2211 129 €3 026 €1 290 €8 104 €---
2311 352 €2 677 €942 €8 675 €---
2411 579 €2 316 €581 €9 262 €---
2511 810 €1 943 €207 €9 868 €---
TOTAL235 193 €232 656 €92 512 €2 537 €21 981 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 594 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 537 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 343 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 542 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 542 €-6 420 €+7 962 €
2+1 542 €-136 €+1 678 €
3+1 542 €-39 €+1 581 €
4+1 542 €0 €+1 542 €
5+1 542 €0 €+1 542 €
6+1 542 €0 €+1 542 €
7+1 542 €0 €+1 542 €
8+1 542 €0 €+1 542 €
9+1 542 €0 €+1 542 €
10+1 542 €0 €+1 542 €
11+1 542 €0 €+1 542 €
12+1 542 €+966 €+576 €
13+1 542 €+1 094 €+448 €
14+1 542 €+1 226 €+316 €
15+1 542 €+1 362 €+180 €
16+1 542 €+1 502 €+40 €
17+1 542 €+1 646 €-104 €
18+1 542 €+1 794 €-252 €
19+1 542 €+1 946 €-404 €
20+1 542 €+2 103 €-561 €
21+1 542 €+2 265 €-723 €
22+1 542 €+2 431 €-889 €
23+1 542 €+2 602 €-1 060 €
24+1 542 €+2 779 €-1 237 €
25+1 542 €+2 960 €-1 418 €
Total+38 550 €+20 081 €+18 469 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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