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vente - appartement

VilleNogent-sur-Marne (94)
Surface59.11
Coût Total248 190
Loyer Annuel18 640
Rentabilité7.51%
Cashflow/mois+113
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 187 250 €
Surface : 59.11 m²
Prix au m² : 3 167,82 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Ascenseur, Balcon, Box, Cave, Garage, Gardien, Salle d eau, Petit prix

DANS UNE RESIDENCE SERVICES SENIORS, nous vous proposons un grand 2 pièces avec balcon, traversant, calme et ensoleillé. Il comprend une entrée avec placard, un séjour avec balcon donnant sur le jardin de la copropriété, une cuisine séparée et équipée, une chambre avec placard, une salle de bains avec douche, un wc séparé avec un coin buanderie. Une cave et un box sont associés à ce lot. Pour tout renseignement complémentaire ou bien pour organiser un rendez-vous de visite, vous pouvez contacter Sabine Vailland au 07 87 14 39 82 ou svailland@leshesperides.fr La résidence services séniors de Nogent Hôtel de ville construite en 1992 est idéalement située, à proximité immédiate des commerces et des transports tout en étant au calme car tous les appartements donnent sur le jardin privatif. Nous vous donnons la possibilité de bénéficier de nombreux services, un accueil et une sécurité 24h sur 24h, le restaurant (sans obligation) accessible le midi le soir des plateaux repas peuvent être commandés. Des parties communes sont mises à disposition de nos résidents comme le salon qui donne sur le jardin paysagé, une salle de jeu bibliothèque, une salle de gymnastique. Des activités sont proposées régulièrement, vous êtes libre d'y participer ou pas. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nogent-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94130
Coordonnées : 48.830000, 2.480000
Total : 248 190
Prix d'acquisition : 187 250
Travaux : 45 960
Valeur du bien : 233 210
Frais de notaire : 14 980
Coût estimé : 14 980
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59.11
Loyer prédit : 26.28€/m²/mois
Fourchette : 21.60€ - 31.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1553€/mois
Loyer annuel estimé : 18640€/an
Fourchette totale : 1277€ - 1890€/mois
Fourchette annuelle : 15319€ - 22681€/an
Rentabilité brute :7.51%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 250 €/m²
Basé sur :437 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :369 438
Prix d'achat :187 250
Décote à l'achat :-182 188 (-49.3%)
Marge achat-revente :121 248€ (32.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 190
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 212,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :72,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 284,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 438,18
Coût de l'assurance :21 716,63
Taxe foncière : 1 863,97€/an
Soit par mois : 155,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 553,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 439,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :113,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Estimé (année de construction)Confiance : Faible
Année de construction 1992, généralement classe D ou C.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 59.11 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 6 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des équipements de cuisine et peinture des murs.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais légèrement datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après état visible
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique.
Quantité: 1 installation pour 59.11 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 960(778 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 12 m² × 150€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs: 12 m² × 80€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:5 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Marne (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 553 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 640 €/an
Calcul : 1 553 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 011 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 190 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 869 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 864 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 960
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 703
Revenus locatifs : +18 640
Charges déductibles : -56 703
Résultat foncier Année 1 : -38 064(Déficit de 38 064 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 664
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 743 €/an
Revenus locatifs : +18 640
Charges déductibles : -10 743
Résultat foncier Années 2+ : 7 896 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16663.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 187 250
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 713(65% de 187 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 426 €/an
Calcul : 121 713 € × 3,636% = 4 426
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 64056 7118 019-38 07221 400 €16 672 €16 672 €
219 01210 5357 8028 478--8 194 €
319 39310 3117 5789 082---
419 78110 0797 3479 701---
520 1769 8417 10810 336---
620 5809 5946 86110 986---
720 9919 3396 60611 653---
821 4119 0756 34212 336---
921 8398 8036 07013 037---
1022 2768 5215 78913 755---
1122 7228 2315 49814 491---
1223 1767 9305 19815 246---
1323 6407 6204 88816 019---
1424 1127 3004 56716 813---
1524 5956 9684 23617 626---
1625 0876 6263 89418 460---
1725 5886 2733 54019 316---
1826 1005 9073 17520 193---
1926 6225 5302 79721 092---
2027 1545 1402 40722 015---
2127 6984 7372 00422 961---
2228 2524 3211 58823 931---
2328 8173 8911 15824 926---
2429 3933 44671425 947---
2529 9812 98725426 994---
TOTAL597 034229 714115 438367 32021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 367 320
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 640 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 914 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 914-6 420+10 334
2+3 9140+3 914
3+3 914+267+3 647
4+3 914+2 910+1 004
5+3 914+3 101+813
6+3 914+3 296+618
7+3 914+3 496+418
8+3 914+3 701+213
9+3 914+3 911+3
10+3 914+4 126-212
11+3 914+4 347-433
12+3 914+4 574-660
13+3 914+4 806-892
14+3 914+5 044-1 130
15+3 914+5 288-1 374
16+3 914+5 538-1 624
17+3 914+5 795-1 881
18+3 914+6 058-2 144
19+3 914+6 328-2 414
20+3 914+6 604-2 690
21+3 914+6 888-2 974
22+3 914+7 179-3 265
23+3 914+7 478-3 564
24+3 914+7 784-3 870
25+3 914+8 098-4 184
Total+97 850+110 196+-12 346
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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