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Spacieuse maison 10 pièces à Albi, 180 m²

Bien expiré
VilleAlbi (81)
Surface180m²
Coût Total329 280€
Loyer Annuel24 316€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 231 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 283,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 180 m², 10 pièces, 400 m² de terrain

Découvrez cette grande maison de 180 m² située à Albi, offrant de beaux volumes et un cadre de vie agréable. Avec ses 10 pièces, dont 3 chambres confortables, elle est idéale pour une famille à la recherche d’espace et de tranquillité. Le vaste séjour lumineux, agrémenté de grandes fenêtres, offre un espace convivial parfait pour recevoir et partager des moments chaleureux.

La cuisine attenante s’ouvre sur la salle à manger, facilitant la vie quotidienne et les repas en famille. La distribution de la maison permet de multiples aménagements selon vos envies, grâce à ses nombreuses pièces supplémentaires pouvant servir de bureau, salle de jeux ou atelier. Le jardin arboré offre un espace extérieur privilégié pour profiter des beaux jours.

Proche des commodités, écoles et transports, cette propriété représente une rare opportunité à Albi pour ceux qui souhaitent s’installer dans un environnement paisible tout en restant proche du centre-ville. À visiter sans tarder pour apprécier tout son potentiel et créer votre projet de vie.

Emplacement idéal également pour commerce ou locatif

Ville : Albi
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81000
Coordonnées : 43.927420, 2.148250
Total : 329 280€
Prix d'acquisition : 231 000€
Travaux : 79 800€
Valeur du bien : 310 800€
Frais de notaire : 18 480€
Coût estimé : 18 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 2026€/mois
Loyer annuel estimé : 24316€/an
Fourchette totale : 1627€ - 2523€/mois
Fourchette annuelle : 19527€ - 30280€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 221,43 €/m²
Basé sur :145 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :399 857 €
Prix d'achat :231 000 €
Décote à l'achat :-168 857€ (-42.2%)
Marge achat-revente :70 577€ (17.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :329 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 608,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :96,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 704,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 154,77€
Coût de l'assurance :28 812,00€
Taxe foncière : 2 431,65€/an
Soit par mois : 202,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 026,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 906,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 800 €(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:14 400€
    Isolation combles: 180 m² × 80€/m² = 14400€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€
  • Salle à manger - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 80€/m² = 1600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albi (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 026 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 316 €/an
Calcul : 2 026 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 329 280 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 152 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 432 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 012 €
Revenus locatifs : +24 316 €
Charges déductibles : -94 012 €
Résultat foncier Année 1 : -69 696 €(Déficit de 69 696 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 296 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 212 €/an
Revenus locatifs : +24 316 €
Charges déductibles : -14 212 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48295.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 231 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 150 €(65% de 231 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 460 €/an
Calcul : 150 150 € × 3,636% = 5 460 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 316 €94 023 €10 638 €-69 706 €21 400 €48 306 €48 306 €
224 803 €13 935 €10 351 €10 868 €--37 438 €
325 299 €13 638 €10 054 €11 661 €--25 778 €
425 805 €13 331 €9 747 €12 474 €--13 304 €
526 321 €13 014 €9 430 €13 307 €---
626 847 €12 687 €9 103 €14 161 €---
727 384 €12 348 €8 764 €15 036 €---
827 932 €11 999 €8 415 €15 933 €---
928 491 €11 637 €8 053 €16 853 €---
1029 060 €11 264 €7 680 €17 796 €---
1129 642 €10 879 €7 294 €18 763 €---
1230 235 €10 480 €6 896 €19 754 €---
1330 839 €10 069 €6 484 €20 771 €---
1431 456 €9 643 €6 059 €21 813 €---
1532 085 €9 204 €5 620 €22 881 €---
1632 727 €8 750 €5 166 €23 977 €---
1733 381 €8 281 €4 697 €25 101 €---
1834 049 €7 796 €4 212 €26 253 €---
1934 730 €7 295 €3 711 €27 435 €---
2035 425 €6 778 €3 194 €28 647 €---
2136 133 €6 243 €2 659 €29 890 €---
2236 856 €5 691 €2 107 €31 165 €---
2337 593 €5 120 €1 536 €32 472 €---
2438 345 €4 531 €947 €33 814 €---
2539 112 €3 922 €338 €35 190 €---
TOTAL778 865 €322 558 €153 155 €456 307 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 456 307 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 106 €-6 420 €+11 526 €
2+5 106 €0 €+5 106 €
3+5 106 €0 €+5 106 €
4+5 106 €0 €+5 106 €
5+5 106 €+1 €+5 105 €
6+5 106 €+4 248 €+858 €
7+5 106 €+4 511 €+595 €
8+5 106 €+4 780 €+326 €
9+5 106 €+5 056 €+50 €
10+5 106 €+5 339 €-233 €
11+5 106 €+5 629 €-523 €
12+5 106 €+5 926 €-820 €
13+5 106 €+6 231 €-1 125 €
14+5 106 €+6 544 €-1 438 €
15+5 106 €+6 864 €-1 758 €
16+5 106 €+7 193 €-2 087 €
17+5 106 €+7 530 €-2 424 €
18+5 106 €+7 876 €-2 770 €
19+5 106 €+8 230 €-3 124 €
20+5 106 €+8 594 €-3 488 €
21+5 106 €+8 967 €-3 861 €
22+5 106 €+9 349 €-4 243 €
23+5 106 €+9 742 €-4 636 €
24+5 106 €+10 144 €-5 038 €
25+5 106 €+10 557 €-5 451 €
Total+127 650 €+136 892 €+-9 242 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 166 jours
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