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Spacieuse maison 10 pièces à Albi, 180 m²

VilleAlbi (81)
Surface180
Coût Total329 280
Loyer Annuel24 316
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+120
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 231 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 1 283,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 180 m², 10 pièces, 400 m² de terrain

Découvrez cette grande maison de 180 m² située à Albi, offrant de beaux volumes et un cadre de vie agréable. Avec ses 10 pièces, dont 3 chambres confortables, elle est idéale pour une famille à la recherche d’espace et de tranquillité. Le vaste séjour lumineux, agrémenté de grandes fenêtres, offre un espace convivial parfait pour recevoir et partager des moments chaleureux.

La cuisine attenante s’ouvre sur la salle à manger, facilitant la vie quotidienne et les repas en famille. La distribution de la maison permet de multiples aménagements selon vos envies, grâce à ses nombreuses pièces supplémentaires pouvant servir de bureau, salle de jeux ou atelier. Le jardin arboré offre un espace extérieur privilégié pour profiter des beaux jours.

Proche des commodités, écoles et transports, cette propriété représente une rare opportunité à Albi pour ceux qui souhaitent s’installer dans un environnement paisible tout en restant proche du centre-ville. À visiter sans tarder pour apprécier tout son potentiel et créer votre projet de vie.

Emplacement idéal également pour commerce ou locatif

Ville : Albi
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81000
Coordonnées : 43.927420, 2.148250
Total : 329 280
Prix d'acquisition : 231 000
Travaux : 79 800
Valeur du bien : 310 800
Frais de notaire : 18 480
Coût estimé : 18 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 2026€/mois
Loyer annuel estimé : 24316€/an
Fourchette totale : 1627€ - 2523€/mois
Fourchette annuelle : 19527€ - 30280€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.20%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 221,43 €/m²
Basé sur :145 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :399 857
Prix d'achat :231 000
Décote à l'achat :-168 857 (-42.2%)
Marge achat-revente :70 577€ (17.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :329 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 608,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :96,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 704,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 154,77
Coût de l'assurance :28 812,00
Taxe foncière : 2 431,65€/an
Soit par mois : 202,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 026,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 906,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :119,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur 180 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Peinture à rafraîchir dans les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salle à manger nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 800(443 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:14 400
    Isolation combles: 180 m² × 80€/m² = 14400€
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:22 000
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 80€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€
  • Salle à manger - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 80€/m² = 1600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albi (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 49 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 026 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 316 €/an
Calcul : 2 026 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 628 €/an
Base de calcul : Emprunt de 329 280 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 152 €/an
Calcul : 96 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 432 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 012
Revenus locatifs : +24 316
Charges déductibles : -94 012
Résultat foncier Année 1 : -69 696(Déficit de 69 696 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 296
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 212 €/an
Revenus locatifs : +24 316
Charges déductibles : -14 212
Résultat foncier Années 2+ : 10 104 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48295.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 231 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 150(65% de 231 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 460 €/an
Calcul : 150 150 € × 3,636% = 5 460
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 31694 02310 638-69 70621 400 €48 306 €48 306 €
224 80313 93510 35110 868--37 438 €
325 29913 63810 05411 661--25 778 €
425 80513 3319 74712 474--13 304 €
526 32113 0149 43013 307---
626 84712 6879 10314 161---
727 38412 3488 76415 036---
827 93211 9998 41515 933---
928 49111 6378 05316 853---
1029 06011 2647 68017 796---
1129 64210 8797 29418 763---
1230 23510 4806 89619 754---
1330 83910 0696 48420 771---
1431 4569 6436 05921 813---
1532 0859 2045 62022 881---
1632 7278 7505 16623 977---
1733 3818 2814 69725 101---
1834 0497 7964 21226 253---
1934 7307 2953 71127 435---
2035 4256 7783 19428 647---
2136 1336 2432 65929 890---
2236 8565 6912 10731 165---
2337 5935 1201 53632 472---
2438 3454 53194733 814---
2539 1123 92233835 190---
TOTAL778 865322 558153 155456 30721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 456 307
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 106 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 106-6 420+11 526
2+5 1060+5 106
3+5 1060+5 106
4+5 1060+5 106
5+5 106+1+5 105
6+5 106+4 248+858
7+5 106+4 511+595
8+5 106+4 780+326
9+5 106+5 056+50
10+5 106+5 339-233
11+5 106+5 629-523
12+5 106+5 926-820
13+5 106+6 231-1 125
14+5 106+6 544-1 438
15+5 106+6 864-1 758
16+5 106+7 193-2 087
17+5 106+7 530-2 424
18+5 106+7 876-2 770
19+5 106+8 230-3 124
20+5 106+8 594-3 488
21+5 106+8 967-3 861
22+5 106+9 349-4 243
23+5 106+9 742-4 636
24+5 106+10 144-5 038
25+5 106+10 557-5 451
Total+127 650+136 892+-9 242
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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