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Vend T1 Bis 36 m²

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface36m²
Coût Total59 880€
Loyer Annuel4 808€
Rentabilité8.03%
Cashflow/mois+47€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 34 500 €
Surface : 36 m²
Prix au m² : 958,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vend T1 Bis de 36 m² au deuxième étage avec ascenseur et rénové (murs et plafond, salle de bain et cuisine). À proximité de toutes commodités et transports publics. DPE en E. Prix : 34 500 €.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.469670, 4.403170
Total : 59 880€
Prix d'acquisition : 34 500€
Travaux : 22 620€
Valeur du bien : 57 120€
Frais de notaire : 2 760€
Coût estimé : 2 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 36m²
Loyer prédit : 11.13€/m²/mois
Fourchette : 8.42€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 401€/mois
Loyer annuel estimé : 4808€/an
Fourchette totale : 303€ - 529€/mois
Fourchette annuelle : 3639€ - 6352€/an
Rentabilité brute :8.03%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 10.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :59 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :295,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :17,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 313,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :28 900,05€
Coût de l'assurance :5 239,50€
Taxe foncière : 480,76€/an
Soit par mois : 40,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 400,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 353,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :47,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme E dans la description 3.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 36 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 4/5 assumé, nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 18 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 620 €(628 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 400€
    Chaudière à condensation: 1 système = 5000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 700€ = 2800€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 18 m² × 40€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 808 €/an
Calcul : 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 998 €/an
Base de calcul : Emprunt de 59 880 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 210 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 481 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 620 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 308 €
Revenus locatifs : +4 808 €
Charges déductibles : -25 308 €
Résultat foncier Année 1 : -20 501 €(Déficit de 20 501 €)
Imputable sur revenu global : 20 501 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 688 €/an
Revenus locatifs : +4 808 €
Charges déductibles : -2 688 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 119 €/an
Prix d'achat du bien : 34 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 425 €(65% de 34 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 815 €/an
Calcul : 22 425 € × 3,636% = 815 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 808 €25 310 €2 000 €-20 503 €20 503 €--
24 904 €2 637 €1 947 €2 267 €---
35 002 €2 582 €1 892 €2 420 €---
45 102 €2 525 €1 835 €2 577 €---
55 204 €2 466 €1 776 €2 738 €---
65 308 €2 405 €1 715 €2 903 €---
75 414 €2 342 €1 652 €3 072 €---
85 522 €2 277 €1 587 €3 245 €---
95 633 €2 210 €1 519 €3 423 €---
105 745 €2 140 €1 449 €3 606 €---
115 860 €2 068 €1 377 €3 793 €---
125 978 €1 993 €1 303 €3 985 €---
136 097 €1 916 €1 226 €4 181 €---
146 219 €1 836 €1 146 €4 383 €---
156 343 €1 753 €1 063 €4 590 €---
166 470 €1 668 €978 €4 802 €---
176 600 €1 580 €889 €5 020 €---
186 732 €1 488 €798 €5 243 €---
196 866 €1 394 €703 €5 473 €---
207 004 €1 296 €606 €5 708 €---
217 144 €1 195 €505 €5 949 €---
227 287 €1 090 €400 €6 196 €---
237 432 €982 €292 €6 450 €---
247 581 €870 €180 €6 711 €---
257 733 €755 €64 €6 978 €---
TOTAL153 988 €68 778 €28 900 €85 210 €20 503 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 151 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 85 210 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 808 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 010 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 010 €-6 151 €+7 161 €
2+1 010 €+680 €+330 €
3+1 010 €+726 €+284 €
4+1 010 €+773 €+237 €
5+1 010 €+821 €+189 €
6+1 010 €+871 €+139 €
7+1 010 €+922 €+88 €
8+1 010 €+974 €+36 €
9+1 010 €+1 027 €-17 €
10+1 010 €+1 082 €-72 €
11+1 010 €+1 138 €-128 €
12+1 010 €+1 195 €-185 €
13+1 010 €+1 254 €-244 €
14+1 010 €+1 315 €-305 €
15+1 010 €+1 377 €-367 €
16+1 010 €+1 441 €-431 €
17+1 010 €+1 506 €-496 €
18+1 010 €+1 573 €-563 €
19+1 010 €+1 642 €-632 €
20+1 010 €+1 712 €-702 €
21+1 010 €+1 785 €-775 €
22+1 010 €+1 859 €-849 €
23+1 010 €+1 935 €-925 €
24+1 010 €+2 013 €-1 003 €
25+1 010 €+2 093 €-1 083 €
Total+25 250 €+25 563 €+-313 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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