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Maison à vendre

VilleBonneval (28)
Surface280m²
Coût Total318 120€
Loyer Annuel26 252€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+284€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 279 000 €
Surface : 280 m²
Prix au m² : 996,43 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 69 m²), 5 chambres, Entrée séparée, 7 parkings: Box de stationnement, Garage, 5 parkings, Jardin, Exposition sud, Pas de balcon

AVIRON IMMOBILIER vous propose à 8 km de BONNEVAL et 28 km de CHARTRES, une spacieuse longère de 300 m² avec un grand jardin de 2931 m² sans vis-à-vis comprenant: une belle entrée, une cuisine aménagée et équipée donnant sur une véranda avec la vue dégagée sur le jardin, un bureau ou chambre, un séjour, un salon avec cheminée ainsi qu'une salle d'eau. A l'étage vous trouverez une grande mezzanine, 4 belles chambres dont une avec dressing et une salle de bains et douche. Un garage et une cave complètent ce bien. Cette longère pleine de charme vous séduira par ses volumes et son terrain clos et arboré. A VISITER RAPIDEMENT !

Ville : Bonneval
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28800
Coordonnées : 48.178244, 1.380576
Total : 318 120€
Prix d'acquisition : 279 000€
Travaux : 16 800€
Valeur du bien : 295 800€
Frais de notaire : 22 320€
Coût estimé : 22 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 280m²
Loyer prédit : 7.81€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 2188€/mois
Loyer annuel estimé : 26252€/an
Fourchette totale : 1752€ - 2732€/mois
Fourchette annuelle : 21023€ - 32781€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 583,4 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :443 352 €
Prix d'achat :279 000 €
Décote à l'achat :-164 352€ (-37.1%)
Marge achat-revente :125 232€ (28.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :318 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 592,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :92,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 685,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :159 655,11€
Coût de l'assurance :27 835,50€
Taxe foncière : 2 625,17€/an
Soit par mois : 218,76€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 187,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 904,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :283,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 270 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 280 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 280 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 800 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 800€
    Isolation toiture/combles: 280 m² × 60€/m² = 16800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 188 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 252 €/an
Calcul : 2 188 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 995 €/an
Base de calcul : Emprunt de 318 120 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 113 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 625 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 533 €
Revenus locatifs : +26 252 €
Charges déductibles : -31 533 €
Résultat foncier Année 1 : -5 282 €(Déficit de 5 282 €)
Imputable sur revenu global : 5 282 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 733 €/an
Revenus locatifs : +26 252 €
Charges déductibles : -14 733 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 518 €/an
Prix d'achat du bien : 279 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 181 350 €(65% de 279 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 595 €/an
Calcul : 181 350 € × 3,636% = 6 595 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 252 €31 544 €11 005 €-5 292 €5 292 €--
226 777 €14 455 €10 717 €12 321 €---
327 312 €14 157 €10 418 €13 156 €---
427 859 €13 848 €10 109 €14 011 €---
528 416 €13 527 €9 789 €14 888 €---
628 984 €13 196 €9 457 €15 788 €---
729 564 €12 852 €9 114 €16 711 €---
830 155 €12 497 €8 758 €17 658 €---
930 758 €12 129 €8 390 €18 629 €---
1031 373 €11 747 €8 009 €19 626 €---
1132 001 €11 352 €7 614 €20 648 €---
1232 641 €10 944 €7 205 €21 697 €---
1333 293 €10 520 €6 781 €22 773 €---
1433 959 €10 082 €6 343 €23 878 €---
1534 639 €9 627 €5 889 €25 011 €---
1635 331 €9 157 €5 419 €26 174 €---
1736 038 €8 670 €4 932 €27 368 €---
1836 759 €8 166 €4 427 €28 593 €---
1937 494 €7 644 €3 905 €29 850 €---
2038 244 €7 103 €3 364 €31 141 €---
2139 009 €6 543 €2 804 €32 466 €---
2239 789 €5 963 €2 224 €33 826 €---
2340 585 €5 362 €1 624 €35 222 €---
2441 396 €4 740 €1 002 €36 656 €---
2542 224 €4 096 €357 €38 128 €---
TOTAL840 849 €269 920 €159 655 €570 930 €5 292 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 588 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 570 930 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 513 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 513 €-1 588 €+7 101 €
2+5 513 €+3 696 €+1 817 €
3+5 513 €+3 947 €+1 566 €
4+5 513 €+4 203 €+1 310 €
5+5 513 €+4 466 €+1 047 €
6+5 513 €+4 736 €+777 €
7+5 513 €+5 013 €+500 €
8+5 513 €+5 297 €+216 €
9+5 513 €+5 589 €-76 €
10+5 513 €+5 888 €-375 €
11+5 513 €+6 194 €-681 €
12+5 513 €+6 509 €-996 €
13+5 513 €+6 832 €-1 319 €
14+5 513 €+7 163 €-1 650 €
15+5 513 €+7 503 €-1 990 €
16+5 513 €+7 852 €-2 339 €
17+5 513 €+8 210 €-2 697 €
18+5 513 €+8 578 €-3 065 €
19+5 513 €+8 955 €-3 442 €
20+5 513 €+9 342 €-3 829 €
21+5 513 €+9 740 €-4 227 €
22+5 513 €+10 148 €-4 635 €
23+5 513 €+10 567 €-5 054 €
24+5 513 €+10 997 €-5 484 €
25+5 513 €+11 438 €-5 925 €
Total+137 825 €+171 279 €+-33 454 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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