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Immeuble - 4 pièce(s) - 123 m²

Bien expiré
VilleChavanges (10)
Surface123
Coût Total118 580
Loyer Annuel9 819
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+115
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 123 m²
Prix au m² : 617,89 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Chavanges au coeur du bocage champenois avec ses forêts , prairies, étangs , proche du lac du Der , immeuble fond de commerce comprenant au rez de chaussée un local commercial avec bar, salle de réception et restauration avec terrasse , salle d'eau et wc, cave . A l'étage : palier , 2 grandes pièces aménageables en logement . Grenier . Petite cour. Budget 76000 euros HAI Honoraires d'Agence Inclus charge vendeur . Contacter localement Hervé CHAMBON votre conseiller immobilier Propriétés-Privées en précisant la référence 439686 HCH . Selon l'article L.561.5 du code monétaire et financier , pour l'organisation de la visite la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée et plus d'informations sur www.proprietes-privees.com RCS 487 624 777 Mandat n° 439686 . La maison ne tombe pas dans le champ d'application obligatoire du DPE . Cette présente annonce est rédigée sous la responsabilité éditoriale de Hervé CHAMBON agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au RSAC TROYES 410023410 auprès de SAS PROPRIETES PRIVEES au capital de 44920 euros ZAC LE CHENE FERRE 44Allée des cinq Continents 44120 VERTOU Siret RCS Nantes . Carte professionnelle transactions sur immeubles et fonds de commerce(T) et gestion immobilière (G) n° CPI 4410 388 délivré par la CCI Nantes 6 Saint Nazaire Compte séquestré n° 3 BPA Saint Sébastien sur Loire ( 44230) Garantie GALIAN-SMABTP 89Rue de la Boétie 75008 Paris n° 281137 pour 200000 euros pour T et 120000 euros pour G Assurance responsabilité civile professionnelle par GALINA-SMABTP n° de police 28137 j Mandat réf: 439686HCH. Le professionnel vous conseille, garantit et sécurise votre projet immobilier .

Hervé CHAMBON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : TROYES 410023410 - .

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr

Nom du négociateur : CHAMBON Hervé

Ville : Chavanges
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10330
Total : 118 580
Prix d'acquisition : 76 000
Travaux : 36 500
Valeur du bien : 112 500
Frais de notaire : 6 080
Coût estimé : 6 080
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 123
Loyer prédit : 6.65€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 818€/mois
Loyer annuel estimé : 9819€/an
Fourchette totale : 653€ - 1026€/mois
Fourchette annuelle : 7832€ - 12309€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :587,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 621,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 609,65
Coût de l'assurance :10 375,75
Taxe foncière : 981,90€/an
Soit par mois : 81,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 818,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 703,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :114,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 123 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement des équipements de cuisine
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine bien entretenue mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète du salon : peinture des murs, remplacement du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - sol en mauvais état et murs à peindre
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 2 chambres : peinture des murs, revêtement de sol
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 500(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500
    Chaudière à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:9 600
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200
    Peinture des murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
  • Salon - Rénovation:2 500
    Peinture des murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Remplacement du sol: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude - Remplacement:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:9 000
    Rénovation complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rénovation:4 200
    Peinture des murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Revêtement de sol: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 818 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 819 €/an
Calcul : 818 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 980 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 580 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 982 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 877
Revenus locatifs : +9 819
Charges déductibles : -41 877
Résultat foncier Année 1 : -32 058(Déficit de 32 058 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 658
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 377 €/an
Revenus locatifs : +9 819
Charges déductibles : -5 377
Résultat foncier Années 2+ : 4 442 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10658.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 81941 8813 984-32 06221 400 €10 662 €10 662 €
210 0155 2753 8784 740--5 922 €
310 2165 1663 7695 050--872 €
410 4205 0533 6565 367---
510 6284 9363 5395 693---
610 8414 8143 4186 027---
711 0584 6893 2926 369---
811 2794 5593 1626 720---
911 5054 4253 0287 079---
1011 7354 2862 8897 448---
1111 9694 1432 7467 827---
1212 2093 9942 5978 214---
1312 4533 8412 4448 612---
1412 7023 6822 2859 020---
1512 9563 5172 1209 439---
1613 2153 3471 9509 868---
1713 4793 1711 77410 309---
1813 7492 9891 59210 760---
1914 0242 8001 40311 224---
2014 3042 6051 20811 699---
2114 5912 4041 00712 187---
2214 8822 19579812 687---
2315 1801 97958213 201---
2415 4841 75635913 728---
2515 7931 52512814 268---
TOTAL314 506129 03357 610185 47321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 473
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 819 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 062 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 062-6 420+8 482
2+2 0620+2 062
3+2 0620+2 062
4+2 062+1 348+714
5+2 062+1 708+354
6+2 062+1 808+254
7+2 062+1 911+151
8+2 062+2 016+46
9+2 062+2 124-62
10+2 062+2 234-172
11+2 062+2 348-286
12+2 062+2 464-402
13+2 062+2 584-522
14+2 062+2 706-644
15+2 062+2 832-770
16+2 062+2 960-898
17+2 062+3 093-1 031
18+2 062+3 228-1 166
19+2 062+3 367-1 305
20+2 062+3 510-1 448
21+2 062+3 656-1 594
22+2 062+3 806-1 744
23+2 062+3 960-1 898
24+2 062+4 118-2 056
25+2 062+4 280-2 218
Total+51 550+55 642+-4 092
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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