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MAGNIFIQUE DEMEURE HISTORIQUE CLASSEE MH

VilleCahors (46)
Surface788
Coût Total1 115 500
Loyer Annuel99 903
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+1 720
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 820 000 €
Surface : 788 m²
Prix au m² : 1 040,61 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 24
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre d'étages : 4, Année de construction : 1480

LOT - CENTRE DE CAHORS

Cet hôtel particulier fut construit sur les bases d'un bâtiment préexistant de la fin du XVè siècle avec des modifications apportées au XVIIIè siècle. La même famille en est propriétaire depuis 1661.

L'hôtel est classé sur la liste des monuments historiques depuis 1862.

Des travaux de rénovation sur l'ensemble seront à prévoir selon le projet que pourra inspirer un tel monument historique étroitement lié à l'histoire de Cahors

La demeure est traversée par un escalier à vis, faisant ressortir sur le toit une belle tour ronde avec échauguette. La partie secondaire (Est) est une prolongation en brique assez étroite vers la rivière de la partie principale, cernée de part et d'autres de 2 autres bâtiments (Sud & Nord-Est). Cette partie serait antérieure à la construction de l'hôtel.

La partie (Sud) est un bâtiment à colombage, surmontée d'une galerie de bois, ouverte sous le toit, appelée soleilho. La partie (Nord-Est) est un bâtiment dans le même style que la partie principale.

Un petit jardin fait environ 250 m².

Cette demeure est appelée maison de Henri IV car le roi de Navarre y aurait séjourné quelques mois pendant le siège de Cahors en 1580.

Classe énergie : N/A Classe climat : N/A

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.450822, 1.440328
Total : 1 115 500
Prix d'acquisition : 820 000
Travaux : 229 900
Valeur du bien : 1 049 900
Frais de notaire : 65 600
Coût estimé : 65 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 788
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 8325€/mois
Loyer annuel estimé : 99903€/an
Fourchette totale : 6589€ - 10519€/mois
Fourchette annuelle : 79068€ - 126227€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 11.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 730,25 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 363 437
Prix d'achat :820 000
Décote à l'achat :-543 437 (-39.9%)
Marge achat-revente :247 937€ (18.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 115 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 512,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :260,28€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 5 773,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :538 376,82
Coût de l'assurance :78 085,00
Taxe foncière : 9 990,29€/an
Soit par mois : 832,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 325,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 605,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 719,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 788 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 98 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (788 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain, incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 10 chambres, incluant revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 10 chambres (environ 200 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon, incluant peinture et revêtement de sol
Quantité: environ 65 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :229 900(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:117 600
    Fenêtres double vitrage: 98 fenêtres × 1200€ = 117600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:39 400
    Isolation combles: 788 m² × 50€/m² = 39400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:30 000
    Rénovation complète 10 chambres: 200 m² × 150€/m² = 30000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 900
    Rafraîchissement salon: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 325 €/mois
Revenus locatifs annuels : 99 903 €/an
Calcul : 8 325 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 37 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 115 500 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 123 €/an
Calcul : 260 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 990 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 229 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 280 237
Revenus locatifs : +99 903
Charges déductibles : -280 237
Résultat foncier Année 1 : -180 334(Déficit de 180 334 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 158 934
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 50 337 €/an
Revenus locatifs : +99 903
Charges déductibles : -50 337
Résultat foncier Années 2+ : 49 566 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 158933.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 820 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 533 000(65% de 820 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 19 382 €/an
Calcul : 533 000 € × 3,636% = 19 382
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
199 903280 27337 259-180 37021 400 €158 970 €158 970 €
2101 90149 38136 26752 520--106 450 €
3103 93948 35535 24155 584--50 865 €
4106 01847 29334 18058 724---
5108 13846 19633 08261 942---
6110 30145 06031 94765 240---
7112 50743 88630 77268 621---
8114 75742 67129 55872 085---
9117 05241 41528 30175 637---
10119 39340 11627 00279 277---
11121 78138 77225 65883 009---
12124 21737 38124 26886 835---
13126 70135 94322 83090 757---
14129 23534 45621 34294 779---
15131 82032 91819 80498 902---
16134 45631 32718 213103 129---
17137 14529 68116 567107 464---
18139 88827 97914 865111 909---
19142 68626 21813 104116 468---
20145 54024 39711 283121 143---
21148 45022 5139 399125 937---
22151 41920 5657 451130 855---
23154 44818 5495 436135 898---
24157 53716 4653 351141 072---
25160 68714 3091 195146 378---
TOTAL3 199 9181 096 119538 3772 103 79921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 103 799
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 99 903 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +20 980 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+20 980-6 420+27 400
2+20 9800+20 980
3+20 9800+20 980
4+20 980+2 358+18 622
5+20 980+18 583+2 397
6+20 980+19 572+1 408
7+20 980+20 586+394
8+20 980+21 626-646
9+20 980+22 691-1 711
10+20 980+23 783-2 803
11+20 980+24 903-3 923
12+20 980+26 051-5 071
13+20 980+27 227-6 247
14+20 980+28 434-7 454
15+20 980+29 671-8 691
16+20 980+30 939-9 959
17+20 980+32 239-11 259
18+20 980+33 573-12 593
19+20 980+34 940-13 960
20+20 980+36 343-15 363
21+20 980+37 781-16 801
22+20 980+39 256-18 276
23+20 980+40 769-19 789
24+20 980+42 321-21 341
25+20 980+43 914-22 934
Total+524 500+631 140+-106 640
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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