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MAGNIFIQUE DEMEURE HISTORIQUE CLASSEE MH

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface788m²
Coût Total1 115 500€
Loyer Annuel99 903€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+1 720€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 820 000 €
Surface : 788 m²
Prix au m² : 1 040,61 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 24
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Nombre d'étages : 4, Année de construction : 1480

LOT - CENTRE DE CAHORS

Cet hôtel particulier fut construit sur les bases d'un bâtiment préexistant de la fin du XVè siècle avec des modifications apportées au XVIIIè siècle. La même famille en est propriétaire depuis 1661.

L'hôtel est classé sur la liste des monuments historiques depuis 1862.

Des travaux de rénovation sur l'ensemble seront à prévoir selon le projet que pourra inspirer un tel monument historique étroitement lié à l'histoire de Cahors

La demeure est traversée par un escalier à vis, faisant ressortir sur le toit une belle tour ronde avec échauguette. La partie secondaire (Est) est une prolongation en brique assez étroite vers la rivière de la partie principale, cernée de part et d'autres de 2 autres bâtiments (Sud & Nord-Est). Cette partie serait antérieure à la construction de l'hôtel.

La partie (Sud) est un bâtiment à colombage, surmontée d'une galerie de bois, ouverte sous le toit, appelée soleilho. La partie (Nord-Est) est un bâtiment dans le même style que la partie principale.

Un petit jardin fait environ 250 m².

Cette demeure est appelée maison de Henri IV car le roi de Navarre y aurait séjourné quelques mois pendant le siège de Cahors en 1580.

Classe énergie : N/A Classe climat : N/A

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Coordonnées : 44.450822, 1.440328
Total : 1 115 500€
Prix d'acquisition : 820 000€
Travaux : 229 900€
Valeur du bien : 1 049 900€
Frais de notaire : 65 600€
Coût estimé : 65 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 788m²
Loyer prédit : 10.57€/m²/mois
Fourchette : 8.36€ - 13.35€/m²/mois
Loyer total estimé : 8325€/mois
Loyer annuel estimé : 99903€/an
Fourchette totale : 6589€ - 10519€/mois
Fourchette annuelle : 79068€ - 126227€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 11.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 730,25 €/m²
Basé sur :68 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 363 437 €
Prix d'achat :820 000 €
Décote à l'achat :-543 437€ (-39.9%)
Marge achat-revente :247 937€ (18.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 115 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 512,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :260,28€/mois
Taux d'assurance : 0.28% par an
Total mensualité : 5 773,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :538 376,82€
Coût de l'assurance :78 085,00€
Taxe foncière : 9 990,29€/an
Soit par mois : 832,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 8 325,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 605,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 719,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 788 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 98 fenêtres (estimation 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (788 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain, incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation complète des 10 chambres, incluant revêtement sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 10 chambres (environ 200 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon, incluant peinture et revêtement de sol
Quantité: environ 65 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :229 900 €(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:117 600€
    Fenêtres double vitrage: 98 fenêtres × 1200€ = 117600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:39 400€
    Isolation combles: 788 m² × 50€/m² = 39400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:30 000€
    Rénovation complète 10 chambres: 200 m² × 150€/m² = 30000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 900€
    Rafraîchissement salon: 65 m² × 60€/m² = 3900€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 8 325 €/mois
Revenus locatifs annuels : 99 903 €/an
Calcul : 8 325 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 37 223 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 115 500 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 123 €/an
Calcul : 260 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 9 990 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 229 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 280 237 €
Revenus locatifs : +99 903 €
Charges déductibles : -280 237 €
Résultat foncier Année 1 : -180 334 €(Déficit de 180 334 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 158 934 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 50 337 €/an
Revenus locatifs : +99 903 €
Charges déductibles : -50 337 €
Résultat foncier Années 2+ : 49 566 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 158933.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 820 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 533 000 €(65% de 820 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 19 382 €/an
Calcul : 533 000 € × 3,636% = 19 382 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
199 903 €280 273 €37 259 €-180 370 €21 400 €158 970 €158 970 €
2101 901 €49 381 €36 267 €52 520 €--106 450 €
3103 939 €48 355 €35 241 €55 584 €--50 865 €
4106 018 €47 293 €34 180 €58 724 €---
5108 138 €46 196 €33 082 €61 942 €---
6110 301 €45 060 €31 947 €65 240 €---
7112 507 €43 886 €30 772 €68 621 €---
8114 757 €42 671 €29 558 €72 085 €---
9117 052 €41 415 €28 301 €75 637 €---
10119 393 €40 116 €27 002 €79 277 €---
11121 781 €38 772 €25 658 €83 009 €---
12124 217 €37 381 €24 268 €86 835 €---
13126 701 €35 943 €22 830 €90 757 €---
14129 235 €34 456 €21 342 €94 779 €---
15131 820 €32 918 €19 804 €98 902 €---
16134 456 €31 327 €18 213 €103 129 €---
17137 145 €29 681 €16 567 €107 464 €---
18139 888 €27 979 €14 865 €111 909 €---
19142 686 €26 218 €13 104 €116 468 €---
20145 540 €24 397 €11 283 €121 143 €---
21148 450 €22 513 €9 399 €125 937 €---
22151 419 €20 565 €7 451 €130 855 €---
23154 448 €18 549 €5 436 €135 898 €---
24157 537 €16 465 €3 351 €141 072 €---
25160 687 €14 309 €1 195 €146 378 €---
TOTAL3 199 918 €1 096 119 €538 377 €2 103 799 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 103 799 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 99 903 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +20 980 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+20 980 €-6 420 €+27 400 €
2+20 980 €0 €+20 980 €
3+20 980 €0 €+20 980 €
4+20 980 €+2 358 €+18 622 €
5+20 980 €+18 583 €+2 397 €
6+20 980 €+19 572 €+1 408 €
7+20 980 €+20 586 €+394 €
8+20 980 €+21 626 €-646 €
9+20 980 €+22 691 €-1 711 €
10+20 980 €+23 783 €-2 803 €
11+20 980 €+24 903 €-3 923 €
12+20 980 €+26 051 €-5 071 €
13+20 980 €+27 227 €-6 247 €
14+20 980 €+28 434 €-7 454 €
15+20 980 €+29 671 €-8 691 €
16+20 980 €+30 939 €-9 959 €
17+20 980 €+32 239 €-11 259 €
18+20 980 €+33 573 €-12 593 €
19+20 980 €+34 940 €-13 960 €
20+20 980 €+36 343 €-15 363 €
21+20 980 €+37 781 €-16 801 €
22+20 980 €+39 256 €-18 276 €
23+20 980 €+40 769 €-19 789 €
24+20 980 €+42 321 €-21 341 €
25+20 980 €+43 914 €-22 934 €
Total+524 500 €+631 140 €+-106 640 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 151 jours
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