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Maison à vendre

VilleSault (84)
Surface300m²
Coût Total351 650€
Loyer Annuel32 315€
Rentabilité9.19%
Cashflow/mois+579€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 866,67 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 45 m²), 6 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Exposition est, Pas de balcon

SAULT à l'Est du mont Ventoux. Ce village est niché entre le Parc du Ventoux, du lubéron et des Barronies. Rare à la vente, cette grande maison, idéale pour une grande famille, maison d'hôtes ou possibilité de gîte, située au coeur de Sault vous charmera. Des années 1900, entièrement rénovée sur 3 niveaux, elle comporte une grande pièce de vie environ 45m2, cuisine entièrement équipée. Grande table. Un Bureau ou chambre En tout, 3 chambres possibilités de 15 couchages, 8 toilettes, 7 salles d'eau, 1 salle de jeux. Bien réparti sur chaque niveau. Buanderie, rangement. Fermetures PVC,DBV. Proche de toutes comodités : école, collège, commerces. A VISITER!!. Honoraires à la charge du vendeur. Colette Combes. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques

Ville : Sault
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84390
Coordonnées : 44.068118, 5.385149
Total : 351 650€
Prix d'acquisition : 260 000€
Travaux : 70 850€
Valeur du bien : 330 850€
Frais de notaire : 20 800€
Coût estimé : 20 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 12.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 2693€/mois
Loyer annuel estimé : 32315€/an
Fourchette totale : 1991€ - 3643€/mois
Fourchette annuelle : 23889€ - 43713€/an
Rentabilité brute :9.19%
Fourchette de rentabilité :6.79% - 12.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 583,33 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :774 999 €
Prix d'achat :260 000 €
Décote à l'achat :-514 999€ (-66.5%)
Marge achat-revente :423 349€ (54.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :351 650€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 741,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :102,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 844,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 841,92€
Coût de l'assurance :30 769,37€
Taxe foncière : 3 231,50€/an
Soit par mois : 269,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 692,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 113,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :579,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 38 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 850 €(236 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries - Fenêtres:39 500€
    Fenêtres double vitrage: 38 fenêtres × 1 000€ = 38 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:6 400€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5 400€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres - Peinture:3 500€
    Peinture murs/plafonds: 90 m² × 30€/m² = 2 700€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Revêtement sol:3 200€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2 700€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture murs/plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1 350€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sault (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 56 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 693 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 315 €/an
Calcul : 2 693 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 804 €/an
Base de calcul : Emprunt de 351 650 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 231 €/an
Calcul : 103 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 231 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 116 €
Revenus locatifs : +32 315 €
Charges déductibles : -87 116 €
Résultat foncier Année 1 : -54 801 €(Déficit de 54 801 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 401 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 266 €/an
Revenus locatifs : +32 315 €
Charges déductibles : -16 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 16 049 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33401.34 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000 €(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 315 €87 128 €11 815 €-54 813 €21 400 €33 413 €33 413 €
232 961 €15 964 €11 502 €16 997 €--16 415 €
333 621 €15 639 €11 177 €17 981 €---
434 293 €15 304 €10 841 €18 989 €---
534 979 €14 956 €10 494 €20 023 €---
635 678 €14 597 €10 135 €21 081 €---
736 392 €14 225 €9 763 €22 167 €---
837 120 €13 841 €9 378 €23 279 €---
937 862 €13 443 €8 980 €24 420 €---
1038 619 €13 031 €8 569 €25 588 €---
1139 392 €12 605 €8 143 €26 787 €---
1240 180 €12 165 €7 702 €28 015 €---
1340 983 €11 709 €7 247 €29 274 €---
1441 803 €11 237 €6 775 €30 566 €---
1542 639 €10 750 €6 287 €31 889 €---
1643 492 €10 245 €5 783 €33 247 €---
1744 362 €9 723 €5 261 €34 639 €---
1845 249 €9 183 €4 720 €36 066 €---
1946 154 €8 624 €4 162 €37 530 €---
2047 077 €8 046 €3 584 €39 031 €---
2148 018 €7 448 €2 986 €40 570 €---
2248 979 €6 829 €2 367 €42 149 €---
2349 958 €6 189 €1 727 €43 769 €---
2450 957 €5 527 €1 065 €45 430 €---
2551 977 €4 842 €380 €47 134 €---
TOTAL1 035 059 €353 249 €170 842 €681 810 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 681 810 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 315 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 786 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 786 €-6 420 €+13 206 €
2+6 786 €0 €+6 786 €
3+6 786 €+470 €+6 316 €
4+6 786 €+5 697 €+1 089 €
5+6 786 €+6 007 €+779 €
6+6 786 €+6 324 €+462 €
7+6 786 €+6 650 €+136 €
8+6 786 €+6 984 €-198 €
9+6 786 €+7 326 €-540 €
10+6 786 €+7 677 €-891 €
11+6 786 €+8 036 €-1 250 €
12+6 786 €+8 405 €-1 619 €
13+6 786 €+8 782 €-1 996 €
14+6 786 €+9 170 €-2 384 €
15+6 786 €+9 567 €-2 781 €
16+6 786 €+9 974 €-3 188 €
17+6 786 €+10 392 €-3 606 €
18+6 786 €+10 820 €-4 034 €
19+6 786 €+11 259 €-4 473 €
20+6 786 €+11 709 €-4 923 €
21+6 786 €+12 171 €-5 385 €
22+6 786 €+12 645 €-5 859 €
23+6 786 €+13 131 €-6 345 €
24+6 786 €+13 629 €-6 843 €
25+6 786 €+14 140 €-7 354 €
Total+169 650 €+204 543 €+-34 893 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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