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Appartement à vendre

VilleLanester (56)
Surface128
Coût Total242 725
Loyer Annuel17 296
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois+41
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Exposition sud, Pas de balcon, Non meublé

Appartement T5 128 m² 1er étage d'une petite co-propriété.

Situé dans un quartier proche des commodités et des transports en commun, cet appartement T5 de 128 m² vous séduira par ses beaux volumes et sa luminosité exceptionnelle grâce à son exposition plein sud. Il se compose d'un vaste séjour/salle à manger très lumineux, prolongé par une cuisine moderne, fonctionnelle et entièrement équipée. La partie nuit comprend trois chambres confortables, dont l'une avec lavabo privatif et une autre disposant d'un placard intégré. Une salle de bains, des WC séparés. Une entrée indépendante avec placard intégré. L'appartement a été récemment rénové avec soin, offrant des prestations de qualité dans un environnement agréable.

Ville : Lanester
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56600
Coordonnées : 47.772891, -3.320316
Total : 242 725
Prix d'acquisition : 192 000
Travaux : 35 365
Valeur du bien : 227 365
Frais de notaire : 15 360
Coût estimé : 15 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1441€/mois
Loyer annuel estimé : 17296€/an
Fourchette totale : 1157€ - 1796€/mois
Fourchette annuelle : 13879€ - 21555€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 900 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :243 200
Prix d'achat :192 000
Décote à l'achat :-51 200 (-21.1%)
Marge achat-revente :475€ (0.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 725
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 185,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :70,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 256,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 896,29
Coût de l'assurance :21 238,44
Taxe foncière : 1 729,59€/an
Soit par mois : 144,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 441,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 400,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :40,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 128 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 365(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9500€ = 9500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 465
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 805€ = 10465€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:900
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 300€ = 900€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lanester (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 465✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 441 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 296 €/an
Calcul : 1 441 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 834 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 725 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 850 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 730 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 365
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 778
Revenus locatifs : +17 296
Charges déductibles : -45 778
Résultat foncier Année 1 : -28 483(Déficit de 28 483 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 083
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 413 €/an
Revenus locatifs : +17 296
Charges déductibles : -10 413
Résultat foncier Années 2+ : 6 882 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7082.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 192 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 800(65% de 192 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 538 €/an
Calcul : 124 800 € × 3,636% = 4 538
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 29645 7867 842-28 49021 400 €7 090 €7 090 €
217 64210 2097 6307 433---
317 9959 9907 4118 004---
418 3559 7647 1858 590---
518 7229 5306 9519 191---
619 0969 2896 7109 807---
719 4789 0406 46010 438---
819 8688 7826 20311 086---
920 2658 5165 93611 749---
1020 6708 2405 66112 430---
1121 0847 9565 37713 127---
1221 5057 6625 08313 843---
1321 9357 3594 78014 576---
1422 3747 0464 46615 329---
1522 8226 7224 14216 100---
1623 2786 3873 80816 891---
1723 7446 0413 46217 702---
1824 2185 6843 10518 535---
1924 7035 3152 73619 388---
2025 1974 9332 35420 264---
2125 7014 5391 96021 161---
2226 2154 1321 55322 083---
2326 7393 7121 13223 028---
2427 2743 27769823 997---
2527 8192 82824924 991---
TOTAL553 992212 739112 896341 25321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 341 253
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 296 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 632 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 632-6 420+10 052
2+3 632+103+3 529
3+3 632+2 401+1 231
4+3 632+2 577+1 055
5+3 632+2 757+875
6+3 632+2 942+690
7+3 632+3 132+500
8+3 632+3 326+306
9+3 632+3 525+107
10+3 632+3 729-97
11+3 632+3 938-306
12+3 632+4 153-521
13+3 632+4 373-741
14+3 632+4 599-967
15+3 632+4 830-1 198
16+3 632+5 067-1 435
17+3 632+5 311-1 679
18+3 632+5 560-1 928
19+3 632+5 816-2 184
20+3 632+6 079-2 447
21+3 632+6 348-2 716
22+3 632+6 625-2 993
23+3 632+6 908-3 276
24+3 632+7 199-3 567
25+3 632+7 497-3 865
Total+90 800+102 376+-11 576
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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