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Maison à vendre

VilleChaumont-sur-loire, Chouzy-sur-cisse, Coulanges, Mesland, Monteaux, Onzain, Rilly-sur-loire, Seillac, Veuves (41)
Surface169m²
Coût Total227 975€
Loyer Annuel17 234€
Rentabilité7.56%
Cashflow/mois+97€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 161 250 €
Surface : 169 m²
Prix au m² : 954,14 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Pas de cave

Au coeur du village, tous commerces à proximité à pied. Pavillon offrant : entrée, cuisine aménagée, séjour, trois chambres, salle de bains avec douche. A l'étage : palier, deux chambres dont une avec salle d'eau, grenier aménageable. Sous sol total : chambre, buanderie, cuisine, garage, wc, cave. Terrain de 792 m². Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Chaumont-sur-loire, Chouzy-sur-cisse, Coulanges, Mesland, Monteaux, Onzain, Rilly-sur-loire, Seillac, Veuves
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41150
Coordonnées : 47.521589, 1.157346
Total : 227 975€
Prix d'acquisition : 161 250€
Travaux : 53 825€
Valeur du bien : 215 075€
Frais de notaire : 12 900€
Coût estimé : 12 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169m²
Loyer prédit : 8.50€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 10.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1436€/mois
Loyer annuel estimé : 17234€/an
Fourchette totale : 1172€ - 1760€/mois
Fourchette annuelle : 14063€ - 21121€/an
Rentabilité brute :7.56%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 615,38 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :272 999 €
Prix d'achat :161 250 €
Décote à l'achat :-111 749€ (-40.9%)
Marge achat-revente :45 024€ (16.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 975€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 129,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :66,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 195,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 756,96€
Coût de l'assurance :19 947,81€
Taxe foncière : 1 723,40€/an
Soit par mois : 143,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 436,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 339,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,95€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 317 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 169 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 169 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 825 €(318 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 175€
    Isolation toiture: 169 m² × 75€/m² = 12675€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€
  • Rénovation salon:1 300€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 65€/m² = 1300€
  • Revêtement sol chambres:3 750€
    Parquet flottant: 50 m² × 75€/m² = 3750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Chaumont-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 775€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 436 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 234 €/an
Calcul : 1 436 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 653 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 975 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 798 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 723 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 825 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 999 €
Revenus locatifs : +17 234 €
Charges déductibles : -63 999 €
Résultat foncier Année 1 : -46 765 €(Déficit de 46 765 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 365 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 174 €/an
Revenus locatifs : +17 234 €
Charges déductibles : -10 174 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 060 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25364.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 161 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 813 €(65% de 161 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 811 €/an
Calcul : 104 813 € × 3,636% = 3 811 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 234 €64 006 €7 660 €-46 772 €21 400 €25 372 €25 372 €
217 579 €9 978 €7 457 €7 601 €--17 771 €
317 930 €9 767 €7 246 €8 163 €--9 609 €
418 289 €9 550 €7 028 €8 739 €--869 €
518 655 €9 325 €6 803 €9 330 €---
619 028 €9 092 €6 570 €9 936 €---
719 408 €8 851 €6 329 €10 558 €---
819 796 €8 601 €6 080 €11 195 €---
920 192 €8 343 €5 822 €11 849 €---
1020 596 €8 076 €5 555 €12 520 €---
1121 008 €7 800 €5 279 €13 208 €---
1221 428 €7 515 €4 993 €13 914 €---
1321 857 €7 219 €4 698 €14 638 €---
1422 294 €6 914 €4 392 €15 380 €---
1522 740 €6 597 €4 076 €16 143 €---
1623 195 €6 270 €3 749 €16 925 €---
1723 659 €5 932 €3 410 €17 727 €---
1824 132 €5 582 €3 060 €18 550 €---
1924 614 €5 219 €2 698 €19 395 €---
2025 107 €4 845 €2 323 €20 262 €---
2125 609 €4 457 €1 936 €21 152 €---
2226 121 €4 056 €1 535 €22 065 €---
2326 643 €3 641 €1 120 €23 003 €---
2427 176 €3 212 €690 €23 965 €---
2527 720 €2 768 €246 €24 952 €---
TOTAL552 011 €227 615 €110 757 €324 396 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 324 396 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 234 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 619 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 619 €-6 420 €+10 039 €
2+3 619 €0 €+3 619 €
3+3 619 €0 €+3 619 €
4+3 619 €0 €+3 619 €
5+3 619 €+2 538 €+1 081 €
6+3 619 €+2 981 €+638 €
7+3 619 €+3 167 €+452 €
8+3 619 €+3 359 €+260 €
9+3 619 €+3 555 €+64 €
10+3 619 €+3 756 €-137 €
11+3 619 €+3 962 €-343 €
12+3 619 €+4 174 €-555 €
13+3 619 €+4 391 €-772 €
14+3 619 €+4 614 €-995 €
15+3 619 €+4 843 €-1 224 €
16+3 619 €+5 077 €-1 458 €
17+3 619 €+5 318 €-1 699 €
18+3 619 €+5 565 €-1 946 €
19+3 619 €+5 819 €-2 200 €
20+3 619 €+6 079 €-2 460 €
21+3 619 €+6 346 €-2 727 €
22+3 619 €+6 620 €-3 001 €
23+3 619 €+6 901 €-3 282 €
24+3 619 €+7 189 €-3 570 €
25+3 619 €+7 486 €-3 867 €
Total+90 475 €+97 319 €+-6 844 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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