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Maison de hameau

VilleLabruguière (81)
Surface165m²
Coût Total184 750€
Loyer Annuel16 064€
Rentabilité8.70%
Cashflow/mois+226€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 606,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 165 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 480 m² de terrain, Cheminée, 1 salle de douche, Chauffage électrique

Maison située dans un hameau proche de Labruguière. Mitoyenne de chaque côté, elle se compose en rez de chaussée d'une cuisine séparé, d'une salle à manger, d'une grande pièce avec salle d'eau et toilette. Un jardin avec terrasse complète ce niveau. Au premier étage, 4 grandes chambres, et une salle d'eau.  L'ensemble est à réhabiliter entièrement.

Ville : Labruguière
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81290
Coordonnées : 43.540000, 2.264470
Total : 184 750€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 76 750€
Valeur du bien : 176 750€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 8.11€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 10.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 1339€/mois
Loyer annuel estimé : 16064€/an
Fourchette totale : 1038€ - 1726€/mois
Fourchette annuelle : 12457€ - 20716€/an
Rentabilité brute :8.70%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 11.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 533,33 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :252 999 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-152 999€ (-60.5%)
Marge achat-revente :68 249€ (27.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :924,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 978,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 720,61€
Coût de l'assurance :16 165,62€
Taxe foncière : 1 606,41€/an
Soit par mois : 133,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 338,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 112,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :226,02€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 296 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, peinture, et revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 750 €(465 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 900€
    Isolation des combles: 165 m² × 60€/m² = 9900€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€ / fenêtre = 15750€ (incluant pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 m² × 800€/m² = 12000€ (incluant meubles, électroménager et pose)
  • Salon:1 600€
    Rénovation salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant peinture et revêtement de sol)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres:12 000€
    Rénovation complète 4 chambres: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Labruguière. Les prix sont ajustés pour une zone rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 150€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 339 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 064 €/an
Calcul : 1 339 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 385 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 750 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 606 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 388 €
Revenus locatifs : +16 064 €
Charges déductibles : -85 388 €
Résultat foncier Année 1 : -69 324 €(Déficit de 69 324 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 924 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 638 €/an
Revenus locatifs : +16 064 €
Charges déductibles : -8 638 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 426 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47924.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 064 €85 394 €6 391 €-69 330 €21 400 €47 930 €47 930 €
216 385 €8 477 €6 224 €7 909 €--40 022 €
316 713 €8 303 €6 050 €8 410 €--31 612 €
417 047 €8 124 €5 871 €8 923 €--22 689 €
517 388 €7 938 €5 685 €9 450 €--13 238 €
617 736 €7 745 €5 492 €9 991 €--3 247 €
718 091 €7 546 €5 293 €10 545 €---
818 453 €7 339 €5 086 €11 113 €---
918 822 €7 126 €4 873 €11 696 €---
1019 198 €6 904 €4 651 €12 294 €---
1119 582 €6 675 €4 422 €12 907 €---
1219 974 €6 437 €4 184 €13 536 €---
1320 373 €6 191 €3 938 €14 182 €---
1420 781 €5 937 €3 684 €14 844 €---
1521 196 €5 673 €3 420 €15 523 €---
1621 620 €5 400 €3 147 €16 220 €---
1722 053 €5 117 €2 864 €16 935 €---
1822 494 €4 824 €2 571 €17 669 €---
1922 943 €4 521 €2 268 €18 423 €---
2023 402 €4 207 €1 954 €19 196 €---
2123 870 €3 882 €1 629 €19 989 €---
2224 348 €3 545 €1 292 €20 803 €---
2324 835 €3 196 €943 €21 639 €---
2425 331 €2 835 €582 €22 497 €---
2525 838 €2 461 €208 €23 377 €---
TOTAL514 537 €225 796 €92 721 €288 741 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 288 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 064 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 373 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 373 €-6 420 €+9 793 €
2+3 373 €0 €+3 373 €
3+3 373 €0 €+3 373 €
4+3 373 €0 €+3 373 €
5+3 373 €0 €+3 373 €
6+3 373 €0 €+3 373 €
7+3 373 €+2 189 €+1 184 €
8+3 373 €+3 334 €+39 €
9+3 373 €+3 509 €-136 €
10+3 373 €+3 688 €-315 €
11+3 373 €+3 872 €-499 €
12+3 373 €+4 061 €-688 €
13+3 373 €+4 255 €-882 €
14+3 373 €+4 453 €-1 080 €
15+3 373 €+4 657 €-1 284 €
16+3 373 €+4 866 €-1 493 €
17+3 373 €+5 081 €-1 708 €
18+3 373 €+5 301 €-1 928 €
19+3 373 €+5 527 €-2 154 €
20+3 373 €+5 759 €-2 386 €
21+3 373 €+5 997 €-2 624 €
22+3 373 €+6 241 €-2 868 €
23+3 373 €+6 492 €-3 119 €
24+3 373 €+6 749 €-3 376 €
25+3 373 €+7 013 €-3 640 €
Total+84 325 €+86 622 €+-2 297 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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