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Appartement 5 pièces 84 m²

Bien expiré
VilleLorient (56)
Surface84m²
Coût Total185 460€
Loyer Annuel11 566€
Rentabilité6.24%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 84 m²
Prix au m² : 1 773,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 84 m²

En exclusivité chez Nestenn et situé dans le quartier de Saint Armel à Lorient, venez découvrir cet appartement avec trois chambres.

Accessible par ascenseur, il vous propose une entrée donnant sur une spacieuse cuisine aménagée ainsi qu'une pièce de vie lumineuse et bien exposée. A savoir que vous avez la possibilité d'en faire une seule et même pièce.

Dans la continuité, vous accèderez à un couloir desservant trois chambres, une salle de bains, un wc et de multiples placards.

En annexe, une cave est à votre disposition.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 84 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 164 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/01/2025

Consommation énergie primaire : 178 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 248 € et 1 688 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.760650, -3.381416
Total : 185 460€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 24 540€
Valeur du bien : 173 540€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 84m²
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.21€ - 14.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 964€/mois
Loyer annuel estimé : 11566€/an
Fourchette totale : 773€ - 1201€/mois
Fourchette annuelle : 9279€ - 14417€/an
Rentabilité brute :6.24%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 7.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 285,71 €/m²
Basé sur :216 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 000 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-43 000€ (-22.4%)
Marge achat-revente :6 540€ (3.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :931,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :54,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 985,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 972,93€
Coût de l'assurance :16 227,75€
Taxe foncière : 1 156,59€/an
Soit par mois : 96,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 963,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 081,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-118,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec équipements datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État moyen visible - peinture vieillissante dans certaines chambres
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les chambres si nécessaire.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - bon état général mais à vérifier
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement léger avec peinture si nécessaire.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 540 €(292 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète (10 m²): 6000€ (600€/m² × 10 m² = 6000€ incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète (6 m²): 3000€ (500€/m² × 6 m² = 3000€ incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds (36 m²): 1440€ (40€/m² × 36 m² = 1440€ incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Revêtement sol (36 m²): 1080€ (30€/m² × 36 m² = 1080€ incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 500€
    Peinture salon (25 m²): 750€ (30€/m² × 25 m² = 750€ incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des prix moyens pour chaque type de travaux. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 964 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 566 €/an
Calcul : 964 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 465 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 460 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 649 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 157 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 540 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 811 €
Revenus locatifs : +11 566 €
Charges déductibles : -32 811 €
Résultat foncier Année 1 : -21 245 €(Déficit de 21 245 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 545 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 271 €/an
Revenus locatifs : +11 566 €
Charges déductibles : -8 271 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 295 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10544.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 566 €32 817 €6 471 €-21 251 €10 700 €10 551 €10 551 €
211 797 €8 108 €6 302 €3 689 €--6 862 €
312 033 €7 933 €6 127 €4 100 €--2 762 €
412 274 €7 752 €5 946 €4 522 €---
512 519 €7 564 €5 758 €4 955 €---
612 770 €7 370 €5 564 €5 400 €---
713 025 €7 168 €5 363 €5 857 €---
813 286 €6 960 €5 154 €6 326 €---
913 551 €6 744 €4 938 €6 808 €---
1013 822 €6 520 €4 714 €7 302 €---
1114 099 €6 288 €4 482 €7 811 €---
1214 381 €6 048 €4 242 €8 333 €---
1314 668 €5 799 €3 993 €8 869 €---
1414 962 €5 541 €3 735 €9 420 €---
1515 261 €5 274 €3 469 €9 987 €---
1615 566 €4 998 €3 192 €10 569 €---
1715 877 €4 711 €2 905 €11 166 €---
1816 195 €4 414 €2 609 €11 781 €---
1916 519 €4 107 €2 301 €12 412 €---
2016 849 €3 789 €1 983 €13 061 €---
2117 186 €3 459 €1 653 €13 728 €---
2217 530 €3 117 €1 311 €14 413 €---
2317 881 €2 763 €957 €15 118 €---
2418 238 €2 396 €591 €15 842 €---
2518 603 €2 017 €211 €16 586 €---
TOTAL370 458 €163 655 €93 973 €206 803 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 206 803 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 566 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 429 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 429 €-3 210 €+5 639 €
2+2 429 €0 €+2 429 €
3+2 429 €0 €+2 429 €
4+2 429 €+528 €+1 901 €
5+2 429 €+1 487 €+942 €
6+2 429 €+1 620 €+809 €
7+2 429 €+1 757 €+672 €
8+2 429 €+1 898 €+531 €
9+2 429 €+2 042 €+387 €
10+2 429 €+2 191 €+238 €
11+2 429 €+2 343 €+86 €
12+2 429 €+2 500 €-71 €
13+2 429 €+2 661 €-232 €
14+2 429 €+2 826 €-397 €
15+2 429 €+2 996 €-567 €
16+2 429 €+3 171 €-742 €
17+2 429 €+3 350 €-921 €
18+2 429 €+3 534 €-1 105 €
19+2 429 €+3 724 €-1 295 €
20+2 429 €+3 918 €-1 489 €
21+2 429 €+4 118 €-1 689 €
22+2 429 €+4 324 €-1 895 €
23+2 429 €+4 535 €-2 106 €
24+2 429 €+4 753 €-2 324 €
25+2 429 €+4 976 €-2 547 €
Total+60 725 €+62 041 €+-1 316 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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