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Duplex à vendre

VilleBourges (18)
Surface41.6
Coût Total82 632
Loyer Annuel6 754
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois+1
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 65 400 €
Surface : 41.6 m²
Prix au m² : 1 572,12 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/2 étage, 1 chambre, Pas de balcon, Pas de cave

Dans une petite copropriété typique du centre historique de Bourges, appartement T2 en duplex de 41,63m2, à rafraichir. Il se compose d'une pièce principale avec un coin cuisine, un wc avec un coin lingerie. En duplex une chambre avec avec un espace douche et lavabo ainsi que des rangement en sous pente Nombre de lots 6, idéal investissement locatif ou premier investissement Charge environ 72EUR/mois Honoraires : 5 400EUR TTC ( 8,25% ), 60 000 EUR (prix de vente honoraires exclus). Soit 65 400EUR horaires inclus. Honoraires à la charge de l'acquéreur. Nos honoraires sont consultables sur : [URL masquée pour votre sécurité]. Votre agent indépendant Noovimo inscrit au RSAC de BOURGES sous le No 994 680 734. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Cette annonce vous est proposée par Clara TEIXEIRA - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire - Cette annonce vous est proposée par TEIXEIRA CLARA - NoRSAC: , Enregistré à de - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.077347, 2.396078
Total : 82 632
Prix d'acquisition : 65 400
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 77 400
Frais de notaire : 5 232
Coût estimé : 5 232
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41.6
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 11.04€ - 16.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 563€/mois
Loyer annuel estimé : 6754€/an
Fourchette totale : 459€ - 690€/mois
Fourchette annuelle : 5511€ - 8276€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 672,73 €/m²
Basé sur :437 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 586
Prix d'achat :65 400
Décote à l'achat :-4 186 (-6.0%)
Marge achat-revente :-13 046€ (-18.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 632
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :409,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :24,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 433,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 145,06
Coût de l'assurance :7 230,30
Taxe foncière : 675,37€/an
Soit par mois : 56,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 72,00€/mois
Soit par an : 864,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 562,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 561,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41.6 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans la chambre sous combles
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(288 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 563 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 754 €/an
Calcul : 563 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 632 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 289 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 675 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 864 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 602
Revenus locatifs : +6 754
Charges déductibles : -16 602
Résultat foncier Année 1 : -9 849(Déficit de 9 849 €)
Imputable sur revenu global : 9 849
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 602 €/an
Revenus locatifs : +6 754
Charges déductibles : -4 602
Résultat foncier Années 2+ : 2 151 €/an
Prix d'achat du bien : 65 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 510(65% de 65 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 510 € × 3,636% = 1 546
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 75416 6052 776-9 8519 851 €--
26 8894 5312 7032 357---
37 0274 4552 6262 572---
47 1674 3762 5482 791---
57 3104 2942 4663 016---
67 4574 2102 3813 247---
77 6064 1232 2943 483---
87 7584 0322 2043 726---
97 9133 9392 1103 974---
108 0713 8422 0144 229---
118 2333 7421 9134 491---
128 3973 6391 8104 759---
138 5653 5311 7035 034---
148 7373 4211 5925 316---
158 9113 3061 4775 605---
169 0903 1871 3595 902---
179 2713 0651 2366 207---
189 4572 9381 1096 519---
199 6462 8079786 839---
209 8392 6718427 168---
2110 0362 5307027 505---
2210 2362 3855567 852---
2310 4412 2344068 207---
2410 6502 0792508 571---
2510 8631 918898 945---
TOTAL216 32397 86040 145118 4649 851Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 955
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 464
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 754 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 418-2 955+4 373
2+1 418+707+711
3+1 418+771+647
4+1 418+837+581
5+1 418+905+513
6+1 418+974+444
7+1 418+1 045+373
8+1 418+1 118+300
9+1 418+1 192+226
10+1 418+1 269+149
11+1 418+1 347+71
12+1 418+1 428-10
13+1 418+1 510-92
14+1 418+1 595-177
15+1 418+1 682-264
16+1 418+1 771-353
17+1 418+1 862-444
18+1 418+1 956-538
19+1 418+2 052-634
20+1 418+2 150-732
21+1 418+2 252-834
22+1 418+2 355-937
23+1 418+2 462-1 044
24+1 418+2 571-1 153
25+1 418+2 684-1 266
Total+35 450+35 539+-89
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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