Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleNeuilly-sur-Marne (93)
Surface98
Coût Total272 220
Loyer Annuel20 285
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois+79
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 214 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 2 183,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6/8 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 32 m²), 3 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Jardin, calme, Belle vue, Digicode, Interphone

Dans une copropriété sécurisée et fermée, venez découvrir ce spacieux appartement de 5 pièces d'une surface de 98m² . Ce bien en très bon état général offre un DOUBLE SÉJOUR lumineux de 32 m² avec une vue dégagée, une cuisine aménagée et équipée, 3 chambres (possible 4) dont une avec une pièce d'eau, une salle d'eau, un WC séparé ainsi qu'un balcon. Le chauffage et l'eau chaude sont collectifs. Vous bénéficierez également d'un BOX en sous-sol et d'une cave L'appartement est calme et équipé de volets roulants électriques et l'immeuble équipé d'un ascenseur, de la fibre optique et d'un local à vélo/poussettes. La localisation est idéale, à seulement 3 minutes des arrêts de bus, 2 minutes des écoles telles que l'École maternelle Claude Rouget de Lisle, l'École André Chénier, le Collège Georges Braque, et à 12 minutes de la gare. Tous les commerces et services sont à proximité, ainsi que plusieurs parcs pour vos loisirs. (6.99 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Neuilly-sur-Marne
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93330
Coordonnées : 48.866657, 2.536972
Total : 272 220
Prix d'acquisition : 214 000
Travaux : 41 100
Valeur du bien : 255 100
Frais de notaire : 17 120
Coût estimé : 17 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 17.25€/m²/mois
Fourchette : 14.48€ - 20.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1690€/mois
Loyer annuel estimé : 20285€/an
Fourchette totale : 1419€ - 2014€/mois
Fourchette annuelle : 17028€ - 24167€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 707,83 €/m²
Basé sur :206 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 367
Prix d'achat :214 000
Décote à l'achat :-51 367 (-19.4%)
Marge achat-revente :-6 853€ (-2.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 220
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 362,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :79,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 442,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 619,24
Coût de l'assurance :23 819,25
Taxe foncière : 2 028,55€/an
Soit par mois : 169,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 690,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 611,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :79,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 265 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet flottant ou stratifié) dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine incluant peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais un peu datée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 100(419 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 900€ = 9000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs/plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Neuilly-sur-Marne). Coefficient 1.2 appliqué pour les travaux. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 285 €/an
Calcul : 1 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 408 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 220 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 953 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 029 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 490
Revenus locatifs : +20 285
Charges déductibles : -53 490
Résultat foncier Année 1 : -33 204(Déficit de 33 204 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 804
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 390 €/an
Revenus locatifs : +20 285
Charges déductibles : -12 390
Résultat foncier Années 2+ : 7 896 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11804.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 214 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 139 100(65% de 214 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 058 €/an
Calcul : 139 100 € × 3,636% = 5 058
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 28553 4989 417-33 21321 400 €11 813 €11 813 €
220 69112 1529 1708 539--3 273 €
321 10511 8968 9159 209---
421 52711 6328 6509 895---
521 95811 3588 37610 600---
622 39711 0748 09311 323---
722 84510 7807 79912 065---
823 30210 4767 49512 826---
923 76810 1617 17913 607---
1024 2439 8356 85314 409---
1124 7289 4976 51515 231---
1225 2229 1476 16516 076---
1325 7278 7845 80316 943---
1426 2418 4095 42817 832---
1526 7668 0205 03918 746---
1627 3027 6184 63719 684---
1727 8487 2014 22020 646---
1828 4056 7703 78821 635---
1928 9736 3233 34222 650---
2029 5525 8602 87923 692---
2130 1435 3812 40024 762---
2230 7464 8851 90325 862---
2331 3614 3711 38926 990---
2431 9883 83885728 150---
2532 6283 28730629 341---
TOTAL649 750252 252136 619397 49821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 397 498
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 285 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 260 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 260-6 420+10 680
2+4 2600+4 260
3+4 260+1 781+2 479
4+4 260+2 969+1 291
5+4 260+3 180+1 080
6+4 260+3 397+863
7+4 260+3 619+641
8+4 260+3 848+412
9+4 260+4 082+178
10+4 260+4 323-63
11+4 260+4 569-309
12+4 260+4 823-563
13+4 260+5 083-823
14+4 260+5 350-1 090
15+4 260+5 624-1 364
16+4 260+5 905-1 645
17+4 260+6 194-1 934
18+4 260+6 490-2 230
19+4 260+6 795-2 535
20+4 260+7 108-2 848
21+4 260+7 429-3 169
22+4 260+7 758-3 498
23+4 260+8 097-3 837
24+4 260+8 445-4 185
25+4 260+8 802-4 542
Total+106 500+119 249+-12 749
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →