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Détails du bien

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface51m²
Coût Total114 292€
Loyer Annuel5 913€
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-280€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 400 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 1 223,53 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez ce charmant appartement. Avec ses deux chambres spacieuses, cet appartement est idéal pour une petite famille ou un couple. Profitez d'un emplacement exceptionnel, à quelques pas des écoles, des commerces variés et du lycée hôtelier réputé. Copropriété de 217 lots - dont 47 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1600.00 euros. DUKENS DISLA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Total : 114 292€
Prix d'acquisition : 62 400€
Travaux : 46 900€
Valeur du bien : 109 300€
Frais de notaire : 4 992€
Coût estimé : 4 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 493€/mois
Loyer annuel estimé : 5913€/an
Fourchette totale : 396€ - 613€/mois
Fourchette annuelle : 4749€ - 7361€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 6.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :114 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :557,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :32,38€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 589,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 978,22€
Coût de l'assurance :9 714,82€
Taxe foncière : 591,26€/an
Soit par mois : 49,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 133,33€/mois
Soit par an : 1 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 492,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 772,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-279,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 51 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage usé et installations datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 900 €(920 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 900€ = 4500€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:1 100€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 50€/m² = 1100€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 493 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 913 €/an
Calcul : 493 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 678 €/an
Base de calcul : Emprunt de 114 292 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 591 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 600 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 157 €
Revenus locatifs : +5 913 €
Charges déductibles : -53 157 €
Résultat foncier Année 1 : -47 245 €(Déficit de 47 245 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 845 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 257 €/an
Revenus locatifs : +5 913 €
Charges déductibles : -6 257 €
Résultat foncier Années 2+ : -345 €/an(Déficit de 345 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25844.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 560 €(65% de 62 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 475 €/an
Calcul : 40 560 € × 3,636% = 1 475 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 913 €53 161 €3 681 €-47 248 €21 400 €25 848 €25 848 €
26 031 €6 161 €3 582 €-131 €131 €-25 848 €
36 151 €6 059 €3 479 €93 €--25 756 €
46 275 €5 952 €3 372 €322 €--25 433 €
56 400 €5 842 €3 263 €558 €--24 876 €
66 528 €5 729 €3 149 €799 €--24 077 €
76 659 €5 612 €3 032 €1 047 €--23 030 €
86 792 €5 491 €2 911 €1 301 €--21 729 €
96 928 €5 366 €2 786 €1 562 €--20 167 €
107 066 €5 236 €2 657 €1 830 €--18 338 €
117 207 €5 103 €2 523 €2 104 €--16 233 €
127 352 €4 965 €2 385 €2 387 €---
137 499 €4 823 €2 243 €2 676 €---
147 649 €4 675 €2 096 €2 973 €---
157 802 €4 523 €1 943 €3 278 €---
167 958 €4 366 €1 786 €3 591 €---
178 117 €4 204 €1 624 €3 913 €---
188 279 €4 036 €1 456 €4 243 €---
198 445 €3 863 €1 283 €4 582 €---
208 614 €3 684 €1 104 €4 929 €---
218 786 €3 499 €919 €5 287 €---
228 962 €3 308 €728 €5 653 €---
239 141 €3 111 €531 €6 030 €---
249 324 €2 907 €327 €6 416 €---
259 510 €2 697 €117 €6 814 €---
TOTAL189 383 €164 375 €52 978 €25 008 €21 531 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 459 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 25 008 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 913 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 242 €-6 420 €+7 662 €
2+1 242 €-39 €+1 281 €
3+1 242 €0 €+1 242 €
4+1 242 €0 €+1 242 €
5+1 242 €0 €+1 242 €
6+1 242 €0 €+1 242 €
7+1 242 €0 €+1 242 €
8+1 242 €0 €+1 242 €
9+1 242 €0 €+1 242 €
10+1 242 €0 €+1 242 €
11+1 242 €0 €+1 242 €
12+1 242 €+716 €+526 €
13+1 242 €+803 €+439 €
14+1 242 €+892 €+350 €
15+1 242 €+983 €+259 €
16+1 242 €+1 077 €+165 €
17+1 242 €+1 174 €+68 €
18+1 242 €+1 273 €-31 €
19+1 242 €+1 374 €-132 €
20+1 242 €+1 479 €-237 €
21+1 242 €+1 586 €-344 €
22+1 242 €+1 696 €-454 €
23+1 242 €+1 809 €-567 €
24+1 242 €+1 925 €-683 €
25+1 242 €+2 044 €-802 €
Total+31 050 €+12 372 €+18 678 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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