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Maison de ville 100 m² environ Ancienne boulangerie à réinventer

VilleMaulévrier (49)
Surface100m²
Coût Total126 512€
Loyer Annuel10 025€
Rentabilité7.92%
Cashflow/mois+98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 599 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Mandat exclusif, Jardin

En exclusivité!!! Maison de ville de 100 m² habitables environ, offrant un gros potentiel de transformation. Au RDC Ancienne boulangerie comprenant une boutique à rénover entièrement. Idéal pour créer un grand salon, une pièce de vie atypique, ou conserver un usage commercial selon votre projet. Au1er étage Cuisine Pièce à vivre Salle d'eau + WC Grenier attenant (aménageable) Au 2e étage 2 chambres A l'extérieur Petite cour Garage Dépendance (ancien fournil) Labo / espace de stockage À prévoir Travaux : toiture, électricité, assainissement, redistribution des pièces. Un bien pour ceux qui veulent créer leur propre univers et redonner vie à un lieu chargé d'histoire. (10.93 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/403808.pdf

Ville : Maulévrier
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49360
Coordonnées : 47.007170, -0.746680
Total : 126 512€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 61 820€
Valeur du bien : 121 720€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 8.35€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 10.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 835€/mois
Loyer annuel estimé : 10025€/an
Fourchette totale : 637€ - 1096€/mois
Fourchette annuelle : 7642€ - 13152€/an
Rentabilité brute :7.92%
Fourchette de rentabilité :6.04% - 10.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 720,26 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :172 026 €
Prix d'achat :59 900 €
Décote à l'achat :-112 126€ (-65.2%)
Marge achat-revente :45 514€ (26.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 512€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :617,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 653,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 843,28€
Coût de l'assurance :10 753,52€
Taxe foncière : 1 002,54€/an
Soit par mois : 83,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 835,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,24€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :98,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 201 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation pour 100 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et remise en état du carrelage dans le salon
Quantité: salon complet (45 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et remise en état des deux chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
EntréeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du carrelage usé et fissuré dans l'entrée
Quantité: 10 m²
Raison: État 2/5 visible - entrée nécessite des travaux de rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Travaux nécessaires pour conformité aux normes électriques
Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Réparation toiture
Vérification et réparation de la toiture si nécessaire
Quantité: 100 m²
Raison: À prévoir selon l'état de la toiture mentionné dans la description

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 820 €(618 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (installation incluse)
  • Cuisine:3 000€
    Peinture cuisine: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 2550€
  • Salon:6 000€
    Peinture salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Remise en état carrelage: 1650€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans peinture) = 3000€
  • Chambres:1 920€
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€ = 1200€
  • Salle de bain:10 900€
    Rénovation salle de bain: Douche: 2000€, Lavabo: 500€, WC: 400€, Carrelage 5 m²: 400€ × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 1100€ = 6000€
  • Entrée:2 000€
    Remplacement carrelage entrée: 10 m² × 80€/m² = 800€, Main d'œuvre: 400€ = 1200€
  • Électricité:2 400€
    Tableau électrique: 800€, 5 prises: 5 × 80€ = 400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans tableau) = 1200€
  • Gros œuvre:13 000€
    Réparation toiture: 100 m² × 130€ = 13000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maulévrier (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 835 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 025 €/an
Calcul : 835 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 083 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 512 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 003 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 336 €
Revenus locatifs : +10 025 €
Charges déductibles : -67 336 €
Résultat foncier Année 1 : -57 311 €(Déficit de 57 311 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 911 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 516 €/an
Revenus locatifs : +10 025 €
Charges déductibles : -5 516 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 509 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35910.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 025 €67 340 €4 087 €-57 315 €21 400 €35 915 €35 915 €
210 226 €5 410 €3 977 €4 816 €--31 098 €
310 430 €5 296 €3 863 €5 135 €--25 964 €
410 639 €5 178 €3 745 €5 461 €--20 502 €
510 852 €5 056 €3 623 €5 796 €--14 706 €
611 069 €4 930 €3 497 €6 139 €--8 567 €
711 290 €4 800 €3 367 €6 490 €--2 077 €
811 516 €4 666 €3 233 €6 850 €---
911 746 €4 527 €3 094 €7 219 €---
1011 981 €4 383 €2 951 €7 598 €---
1112 221 €4 235 €2 803 €7 986 €---
1212 465 €4 082 €2 650 €8 383 €---
1312 715 €3 924 €2 491 €8 791 €---
1412 969 €3 761 €2 328 €9 208 €---
1513 228 €3 592 €2 159 €9 636 €---
1613 493 €3 417 €1 985 €10 075 €---
1713 763 €3 237 €1 804 €10 526 €---
1814 038 €3 051 €1 618 €10 987 €---
1914 319 €2 859 €1 426 €11 460 €---
2014 605 €2 660 €1 227 €11 945 €---
2114 897 €2 454 €1 022 €12 443 €---
2215 195 €2 242 €809 €12 953 €---
2315 499 €2 023 €590 €13 476 €---
2415 809 €1 796 €364 €14 013 €---
2516 125 €1 562 €130 €14 563 €---
TOTAL321 116 €156 480 €58 843 €164 635 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 164 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 025 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 105 €-6 420 €+8 525 €
2+2 105 €0 €+2 105 €
3+2 105 €0 €+2 105 €
4+2 105 €0 €+2 105 €
5+2 105 €0 €+2 105 €
6+2 105 €0 €+2 105 €
7+2 105 €0 €+2 105 €
8+2 105 €+1 432 €+673 €
9+2 105 €+2 166 €-61 €
10+2 105 €+2 279 €-174 €
11+2 105 €+2 396 €-291 €
12+2 105 €+2 515 €-410 €
13+2 105 €+2 637 €-532 €
14+2 105 €+2 762 €-657 €
15+2 105 €+2 891 €-786 €
16+2 105 €+3 023 €-918 €
17+2 105 €+3 158 €-1 053 €
18+2 105 €+3 296 €-1 191 €
19+2 105 €+3 438 €-1 333 €
20+2 105 €+3 584 €-1 479 €
21+2 105 €+3 733 €-1 628 €
22+2 105 €+3 886 €-1 781 €
23+2 105 €+4 043 €-1 938 €
24+2 105 €+4 204 €-2 099 €
25+2 105 €+4 369 €-2 264 €
Total+52 625 €+49 391 €+3 234 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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