Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement type 4 avec balcon à Échirolles

Bien expiré
VilleÉchirolles (38)
Surface69
Coût Total131 880
Loyer Annuel9 152
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-2
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 391,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 10, Cave, Nombre de WC : 1

Appartement de type 4 de 73m2 au 1er étage avec ascenseur à Echirolles, proche des écoles, commodités et des commerces. Il se compose d'un séjour double avec balcon, 2 chambres, cuisine séparée équipée avec buanderie, salle de douche et wc séparé. Chauffage individuel au gaz, double vitrage, volets électrique, climatisation. Prix de vente : 110 000 euros frais d'agence inclus. Diagnostics fait le 19/01/2025 DPE D GES D. Pour plus de renseignements, prendre contact avec Jean-Philippe Henry au 06 36 97 99 70, agent commercial Excellia Immobilier, Rsac Grenoble 899 352 041 1 - https://www.excellia-immobilier.com/honoraires

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.142177, 5.700983
Total : 131 880
Prix d'acquisition : 96 000
Travaux : 28 200
Valeur du bien : 124 200
Frais de notaire : 7 680
Coût estimé : 7 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 763€/mois
Loyer annuel estimé : 9152€/an
Fourchette totale : 599€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 7183€ - 11663€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 880
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :39,56€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 688,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 807,98
Coût de l'assurance :11 869,20
Taxe foncière : 915,25€/an
Soit par mois : 76,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 762,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 764,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit au gaz, une vérification de l'efficacité est recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine usés et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure des meubles, rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise à jour du carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 200(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 10500€ = 10500€ (inclut vérification et mise aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: cuisine complète 10 m² × 800€/m² = 8000€ (inclut meubles et électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 800
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€ (inclut remplacement éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400
    Peinture chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (inclut peinture murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 500
    Peinture salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (inclut peinture murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 152 €/an
Calcul : 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 348 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 880 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 915 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 200
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 938
Revenus locatifs : +9 152
Charges déductibles : -33 938
Résultat foncier Année 1 : -24 786(Déficit de 24 786 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 386
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 738 €/an
Revenus locatifs : +9 152
Charges déductibles : -5 738
Résultat foncier Années 2+ : 3 414 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3385.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 15233 9434 353-24 79021 400 €3 390 €3 390 €
29 3365 6264 2363 710---
39 5225 5064 1164 017---
49 7135 3813 9914 332---
59 9075 2523 8624 655---
610 1055 1193 7294 986---
710 3074 9823 5915 326---
810 5134 8393 4495 674---
910 7244 6923 3026 032---
1010 9384 5403 1506 398---
1111 1574 3832 9936 774---
1211 3804 2202 8307 160---
1311 6084 0522 6627 556---
1411 8403 8782 4887 962---
1512 0773 6982 3088 378---
1612 3183 5122 1228 806---
1712 5643 3201 9309 244---
1812 8163 1221 7329 694---
1913 0722 9161 52610 156---
2013 3332 7041 31410 630---
2113 6002 4841 09411 116---
2213 8722 25786711 615---
2314 1502 02363312 127---
2414 4331 78039012 653---
2514 7211 52913913 192---
TOTAL293 157125 75862 808167 39921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 399
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 922 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 922-6 420+8 342
2+1 922+96+1 826
3+1 922+1 205+717
4+1 922+1 299+623
5+1 922+1 396+526
6+1 922+1 496+426
7+1 922+1 598+324
8+1 922+1 702+220
9+1 922+1 809+113
10+1 922+1 919+3
11+1 922+2 032-110
12+1 922+2 148-226
13+1 922+2 267-345
14+1 922+2 389-467
15+1 922+2 513-591
16+1 922+2 642-720
17+1 922+2 773-851
18+1 922+2 908-986
19+1 922+3 047-1 125
20+1 922+3 189-1 267
21+1 922+3 335-1 413
22+1 922+3 484-1 562
23+1 922+3 638-1 716
24+1 922+3 796-1 874
25+1 922+3 958-2 036
Total+48 050+50 220+-2 170
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 191 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →