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Appartement type 4 avec balcon à Échirolles

Bien expiré
VilleÉchirolles (38)
Surface69m²
Coût Total131 880€
Loyer Annuel9 152€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 391,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 10, Cave, Nombre de WC : 1

Appartement de type 4 de 73m2 au 1er étage avec ascenseur à Echirolles, proche des écoles, commodités et des commerces. Il se compose d'un séjour double avec balcon, 2 chambres, cuisine séparée équipée avec buanderie, salle de douche et wc séparé. Chauffage individuel au gaz, double vitrage, volets électrique, climatisation. Prix de vente : 110 000 euros frais d'agence inclus. Diagnostics fait le 19/01/2025 DPE D GES D. Pour plus de renseignements, prendre contact avec Jean-Philippe Henry au 06 36 97 99 70, agent commercial Excellia Immobilier, Rsac Grenoble 899 352 041 1 - https://www.excellia-immobilier.com/honoraires

Ville : Échirolles
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38130
Coordonnées : 45.142177, 5.700983
Total : 131 880€
Prix d'acquisition : 96 000€
Travaux : 28 200€
Valeur du bien : 124 200€
Frais de notaire : 7 680€
Coût estimé : 7 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 11.05€/m²/mois
Fourchette : 8.67€ - 14.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 763€/mois
Loyer annuel estimé : 9152€/an
Fourchette totale : 599€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 7183€ - 11663€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :648,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :39,56€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 688,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 807,98€
Coût de l'assurance :11 869,20€
Taxe foncière : 915,25€/an
Soit par mois : 76,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 762,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 764,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-2,09€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 184 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz existant
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que le chauffage soit au gaz, une vérification de l'efficacité est recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine usés et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure des meubles, rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise à jour du carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 200 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 10500€ = 10500€ (inclut vérification et mise aux normes, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: cuisine complète 10 m² × 800€/m² = 8000€ (inclut meubles et électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 800€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 800€/m² = 4800€ (inclut remplacement éléments sanitaires et carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (inclut peinture murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 500€
    Peinture salon: 25 m² × 100€/m² = 2500€ (inclut peinture murs et plafonds, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échirolles (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 763 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 152 €/an
Calcul : 763 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 348 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 880 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 475 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 915 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 938 €
Revenus locatifs : +9 152 €
Charges déductibles : -33 938 €
Résultat foncier Année 1 : -24 786 €(Déficit de 24 786 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 386 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 738 €/an
Revenus locatifs : +9 152 €
Charges déductibles : -5 738 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 414 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3385.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 269 €/an
Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 152 €33 943 €4 353 €-24 790 €21 400 €3 390 €3 390 €
29 336 €5 626 €4 236 €3 710 €---
39 522 €5 506 €4 116 €4 017 €---
49 713 €5 381 €3 991 €4 332 €---
59 907 €5 252 €3 862 €4 655 €---
610 105 €5 119 €3 729 €4 986 €---
710 307 €4 982 €3 591 €5 326 €---
810 513 €4 839 €3 449 €5 674 €---
910 724 €4 692 €3 302 €6 032 €---
1010 938 €4 540 €3 150 €6 398 €---
1111 157 €4 383 €2 993 €6 774 €---
1211 380 €4 220 €2 830 €7 160 €---
1311 608 €4 052 €2 662 €7 556 €---
1411 840 €3 878 €2 488 €7 962 €---
1512 077 €3 698 €2 308 €8 378 €---
1612 318 €3 512 €2 122 €8 806 €---
1712 564 €3 320 €1 930 €9 244 €---
1812 816 €3 122 €1 732 €9 694 €---
1913 072 €2 916 €1 526 €10 156 €---
2013 333 €2 704 €1 314 €10 630 €---
2113 600 €2 484 €1 094 €11 116 €---
2213 872 €2 257 €867 €11 615 €---
2314 150 €2 023 €633 €12 127 €---
2414 433 €1 780 €390 €12 653 €---
2514 721 €1 529 €139 €13 192 €---
TOTAL293 157 €125 758 €62 808 €167 399 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 167 399 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 152 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 922 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 922 €-6 420 €+8 342 €
2+1 922 €+96 €+1 826 €
3+1 922 €+1 205 €+717 €
4+1 922 €+1 299 €+623 €
5+1 922 €+1 396 €+526 €
6+1 922 €+1 496 €+426 €
7+1 922 €+1 598 €+324 €
8+1 922 €+1 702 €+220 €
9+1 922 €+1 809 €+113 €
10+1 922 €+1 919 €+3 €
11+1 922 €+2 032 €-110 €
12+1 922 €+2 148 €-226 €
13+1 922 €+2 267 €-345 €
14+1 922 €+2 389 €-467 €
15+1 922 €+2 513 €-591 €
16+1 922 €+2 642 €-720 €
17+1 922 €+2 773 €-851 €
18+1 922 €+2 908 €-986 €
19+1 922 €+3 047 €-1 125 €
20+1 922 €+3 189 €-1 267 €
21+1 922 €+3 335 €-1 413 €
22+1 922 €+3 484 €-1 562 €
23+1 922 €+3 638 €-1 716 €
24+1 922 €+3 796 €-1 874 €
25+1 922 €+3 958 €-2 036 €
Total+48 050 €+50 220 €+-2 170 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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