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Apparemment Morlaix

VilleMorlaix (29)
Surface35m²
Coût Total107 700€
Loyer Annuel5 186€
Rentabilité4.82%
Cashflow/mois-175€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 55 000 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 571,43 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 35 m² à rénover entièrement – balcon – centre-ville Morlaix

Description : À vendre, appartement d’environ 35 m² à rénover entièrement, situé en plein centre-ville de Morlaix, dans un secteur à forte demande locative.

Le bien se trouve au 2ème étage et dispose d’un balcon, un vrai plus pour ce type de surface.

Fort potentiel après travaux, idéal pour investissement locatif ou projet de rénovation.

Points forts :

Centre-ville Forte demande locative Balcon Bon potentiel de valorisation

Travaux :

Rénovation complète à prévoir

Ville : Morlaix
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29600
Coordonnées : 48.576050, -3.831810
Total : 107 700€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 48 300€
Valeur du bien : 103 300€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 12.35€/m²/mois
Fourchette : 9.73€ - 15.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 432€/mois
Loyer annuel estimé : 5186€/an
Fourchette totale : 340€ - 549€/mois
Fourchette annuelle : 4085€ - 6584€/an
Rentabilité brute :4.82%
Fourchette de rentabilité :3.79% - 6.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 433,36 €/m²
Basé sur :230 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :50 167 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+4 833€ (+9.6%)
Marge achat-revente :-57 533€ (-114.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :533,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,52€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 563,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 323,83€
Coût de l'assurance :9 154,50€
Taxe foncière : 518,64€/an
Soit par mois : 43,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 432,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 607,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 35 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 supposé - salle de bain en très mauvais état nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des chambres avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 supposé - chambres en très mauvais état nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon avec revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries
Quantité: salon complet
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état nécessitant rénovation complète
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la plomberie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 300 €(1 380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:2 100€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 700€ = 2100€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation complète chambres: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 4000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:3 000€
    Rénovation plomberie complète: 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Morlaix). Main d'œuvre incluse. Les coûts sont adaptés pour une zone rurale.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 432 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 186 €/an
Calcul : 432 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 615 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 366 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 519 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 800 €
Revenus locatifs : +5 186 €
Charges déductibles : -52 800 €
Résultat foncier Année 1 : -47 614 €(Déficit de 47 614 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 214 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 500 €/an
Revenus locatifs : +5 186 €
Charges déductibles : -4 500 €
Résultat foncier Années 2+ : 686 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26213.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 186 €52 804 €3 619 €-47 617 €21 400 €26 217 €26 217 €
25 290 €4 407 €3 523 €883 €--25 334 €
35 396 €4 308 €3 423 €1 088 €--24 246 €
45 504 €4 205 €3 320 €1 299 €--22 948 €
55 614 €4 099 €3 214 €1 515 €--21 433 €
65 726 €3 989 €3 104 €1 737 €--19 695 €
75 841 €3 875 €2 990 €1 966 €--17 729 €
85 958 €3 757 €2 872 €2 200 €--15 529 €
96 077 €3 635 €2 750 €2 441 €--13 087 €
106 198 €3 509 €2 624 €2 689 €--10 398 €
116 322 €3 379 €2 494 €2 943 €--7 455 €
126 449 €3 244 €2 359 €3 205 €---
136 578 €3 104 €2 219 €3 473 €---
146 709 €2 960 €2 075 €3 749 €---
156 843 €2 810 €1 926 €4 033 €---
166 980 €2 656 €1 771 €4 324 €---
177 120 €2 496 €1 611 €4 624 €---
187 262 €2 331 €1 446 €4 932 €---
197 407 €2 159 €1 275 €5 248 €---
207 556 €1 982 €1 098 €5 573 €---
217 707 €1 799 €914 €5 908 €---
227 861 €1 610 €725 €6 251 €---
238 018 €1 414 €529 €6 604 €---
248 178 €1 211 €326 €6 968 €---
258 342 €1 001 €116 €7 341 €---
TOTAL166 123 €122 744 €52 324 €43 378 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 43 378 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 186 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 089 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 089 €-6 420 €+7 509 €
2+1 089 €0 €+1 089 €
3+1 089 €0 €+1 089 €
4+1 089 €0 €+1 089 €
5+1 089 €0 €+1 089 €
6+1 089 €0 €+1 089 €
7+1 089 €0 €+1 089 €
8+1 089 €0 €+1 089 €
9+1 089 €0 €+1 089 €
10+1 089 €0 €+1 089 €
11+1 089 €0 €+1 089 €
12+1 089 €+961 €+128 €
13+1 089 €+1 042 €+47 €
14+1 089 €+1 125 €-36 €
15+1 089 €+1 210 €-121 €
16+1 089 €+1 297 €-208 €
17+1 089 €+1 387 €-298 €
18+1 089 €+1 480 €-391 €
19+1 089 €+1 574 €-485 €
20+1 089 €+1 672 €-583 €
21+1 089 €+1 772 €-683 €
22+1 089 €+1 875 €-786 €
23+1 089 €+1 981 €-892 €
24+1 089 €+2 090 €-1 001 €
25+1 089 €+2 202 €-1 113 €
Total+27 225 €+15 250 €+11 975 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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