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Maison 3 pièces 87 m²

Bien expiré
VilleLabalme (01)
Surface87m²
Coût Total153 900€
Loyer Annuel8 366€
Rentabilité5.44%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 034,48 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 87 m²

En exclusivité sur la commune de Labalme (01450) une maison d'environ 87m² habitables avec un atelier, une cour et un jardin d'environ 187m² à une minute à pieds

Elle se compose, au rez-de-chaussée d'une entrée sur véranda, une pièce de vie avec cuisine ouverte, un dégagement, une salle de bains avec wc. Au premier étage un dégagement une chambre, un salon avec point d'eau , un wc. Au deuxième étage un dégagement avec rangements, une deuxième chambre avec balcon

En annexes: une véranda, un atelier/chaufferier, un grenier, un terrain non attenant très proche Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter Audrey PILLOT [Coordonnées masquées] RSAC 523 860 989

Votre conseiller Pietrapolis Lyon 3 Préfecture : Audrey PILLOT Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 523860989

Surface : 87 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/07/2026

Consommation énergie primaire : 437 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 790 € et 6 530 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Labalme
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01450
Coordonnées : 46.092795, 5.483871
Total : 153 900€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 56 700€
Valeur du bien : 146 700€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 697€/mois
Loyer annuel estimé : 8366€/an
Fourchette totale : 520€ - 935€/mois
Fourchette annuelle : 6237€ - 11221€/an
Rentabilité brute :5.44%
Fourchette de rentabilité :4.05% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :941,18 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :81 883 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :+8 117€ (+9.9%)
Marge achat-revente :-72 017€ (-87.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :749,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :57,71€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 807,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 093,90€
Coût de l'assurance :17 313,75€
Taxe foncière : 836,55€/an
Soit par mois : 69,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 697,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 877,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 437 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité, revêtement sol/murs
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture, revêtement sol, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon sans photo, état à rénover
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: 87 m²
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 700 €(652 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 220€
    Isolation toiture/combles: 87 m² × 60€/m² = 5220€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 800€/m² = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500€
    Mise à jour tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:6 960€
    Vérification plomberie: 87 m² × 80€/m² = 6960€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Labalme (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 697 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 366 €/an
Calcul : 697 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 937 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 900 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 693 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 837 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 166 €
Revenus locatifs : +8 366 €
Charges déductibles : -63 166 €
Résultat foncier Année 1 : -54 800 €(Déficit de 54 800 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 400 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 466 €/an
Revenus locatifs : +8 366 €
Charges déductibles : -6 466 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 900 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33400.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 366 €63 171 €4 942 €-54 805 €21 400 €33 405 €33 405 €
28 533 €6 337 €4 808 €2 196 €--31 209 €
38 703 €6 199 €4 669 €2 505 €--28 704 €
48 878 €6 056 €4 527 €2 822 €--25 883 €
59 055 €5 908 €4 379 €3 147 €--22 736 €
69 236 €5 756 €4 227 €3 480 €--19 255 €
79 421 €5 598 €4 069 €3 823 €--15 433 €
89 609 €5 436 €3 907 €4 174 €--11 259 €
99 802 €5 268 €3 739 €4 534 €--6 725 €
109 998 €5 094 €3 565 €4 903 €--1 821 €
1110 198 €4 915 €3 386 €5 283 €---
1210 401 €4 730 €3 200 €5 672 €---
1310 610 €4 538 €3 009 €6 071 €---
1410 822 €4 341 €2 812 €6 481 €---
1511 038 €4 137 €2 607 €6 902 €---
1611 259 €3 926 €2 397 €7 333 €---
1711 484 €3 708 €2 179 €7 776 €---
1811 714 €3 483 €1 954 €8 231 €---
1911 948 €3 250 €1 721 €8 698 €---
2012 187 €3 010 €1 481 €9 177 €---
2112 431 €2 762 €1 233 €9 668 €---
2212 679 €2 506 €977 €10 173 €---
2312 933 €2 241 €712 €10 692 €---
2413 192 €1 968 €439 €11 224 €---
2513 455 €1 686 €156 €11 770 €---
TOTAL267 950 €166 021 €71 094 €101 929 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 929 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 366 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 757 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 757 €-6 420 €+8 177 €
2+1 757 €0 €+1 757 €
3+1 757 €0 €+1 757 €
4+1 757 €0 €+1 757 €
5+1 757 €0 €+1 757 €
6+1 757 €0 €+1 757 €
7+1 757 €0 €+1 757 €
8+1 757 €0 €+1 757 €
9+1 757 €0 €+1 757 €
10+1 757 €0 €+1 757 €
11+1 757 €+1 038 €+719 €
12+1 757 €+1 702 €+55 €
13+1 757 €+1 821 €-64 €
14+1 757 €+1 944 €-187 €
15+1 757 €+2 070 €-313 €
16+1 757 €+2 200 €-443 €
17+1 757 €+2 333 €-576 €
18+1 757 €+2 469 €-712 €
19+1 757 €+2 609 €-852 €
20+1 757 €+2 753 €-996 €
21+1 757 €+2 901 €-1 144 €
22+1 757 €+3 052 €-1 295 €
23+1 757 €+3 207 €-1 450 €
24+1 757 €+3 367 €-1 610 €
25+1 757 €+3 531 €-1 774 €
Total+43 925 €+30 579 €+13 346 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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