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Maison 6 pièces 145 m²

Bien expiré
VilleCognac (16)
Surface145m²
Coût Total229 920€
Loyer Annuel16 030€
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois+15€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 500 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 1 106,9 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison Cognac 6 pièce(s) 145 m2

A vendre : maison idéalement située au centre ville, dans un secteur recherché. Elle se compose de 3 chambres, un salon lumineux, une cuisine séparée, une salle de bain, un espace extérieur agréable et un garage. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant un beau potentiel pour créer un lieu de vie à votre goût. Rare sur le marché, cette maison allie emplacement exceptionnel et fort potentiel. A visiter rapidement ! (7.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 1038 Date de réalisation du diagnostic : 15/10/2025 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 7,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 150 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 600 € et 4 880 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Cognac
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16100
Coordonnées : 45.695609, -0.318652
Total : 229 920€
Prix d'acquisition : 160 500€
Travaux : 56 580€
Valeur du bien : 217 080€
Frais de notaire : 12 840€
Coût estimé : 12 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.14€ - 11.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 1336€/mois
Loyer annuel estimé : 16030€/an
Fourchette totale : 1035€ - 1724€/mois
Fourchette annuelle : 12419€ - 20691€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 9.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 121,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :65,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 186,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 575,72€
Coût de l'assurance :19 543,20€
Taxe foncière : 1 603,00€/an
Soit par mois : 133,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 335,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 320,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 340 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, mise aux normes nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais un peu datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 580 €(390 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 700€
    Isolation combles: 145 m² × 60€/m² = 8700€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:16 200€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 900€ = 16200€ (incluant pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité et carrelage)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:1 200€
    Peinture murs/plafond: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre et électricité)
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 600€
    Mise aux normes plomberie et électricité: 1 cuisine × 3600€ = 3600€ (incluant peinture et finitions)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cognac (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→B(4 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Cuisine - Rafraîchissement
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 336 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 030 €/an
Calcul : 1 336 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 398 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 920 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 782 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 603 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 363 €
Revenus locatifs : +16 030 €
Charges déductibles : -66 363 €
Résultat foncier Année 1 : -50 333 €(Déficit de 50 333 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 933 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 783 €/an
Revenus locatifs : +16 030 €
Charges déductibles : -9 783 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28932.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 325 €(65% de 160 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 794 €/an
Calcul : 104 325 € × 3,636% = 3 794 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 030 €66 370 €7 405 €-50 340 €21 400 €28 940 €28 940 €
216 351 €9 590 €7 205 €6 761 €--22 179 €
316 678 €9 383 €6 998 €7 295 €--14 885 €
417 011 €9 169 €6 784 €7 842 €--7 043 €
517 351 €8 948 €6 563 €8 403 €---
617 698 €8 720 €6 335 €8 978 €---
718 052 €8 484 €6 099 €9 568 €---
818 413 €8 241 €5 856 €10 173 €---
918 782 €7 989 €5 604 €10 793 €---
1019 157 €7 729 €5 344 €11 428 €---
1119 540 €7 460 €5 076 €12 080 €---
1219 931 €7 183 €4 798 €12 748 €---
1320 330 €6 896 €4 512 €13 433 €---
1420 736 €6 600 €4 216 €14 136 €---
1521 151 €6 294 €3 910 €14 857 €---
1621 574 €5 978 €3 594 €15 596 €---
1722 006 €5 652 €3 267 €16 354 €---
1822 446 €5 315 €2 930 €17 131 €---
1922 895 €4 966 €2 581 €17 929 €---
2023 353 €4 606 €2 221 €18 747 €---
2123 820 €4 234 €1 849 €19 585 €---
2224 296 €3 850 €1 465 €20 446 €---
2324 782 €3 453 €1 068 €21 329 €---
2425 278 €3 043 €658 €22 235 €---
2525 783 €2 619 €235 €23 164 €---
TOTAL513 445 €222 774 €106 576 €290 671 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 290 671 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 030 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 366 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 366 €-6 420 €+9 786 €
2+3 366 €0 €+3 366 €
3+3 366 €0 €+3 366 €
4+3 366 €0 €+3 366 €
5+3 366 €+408 €+2 958 €
6+3 366 €+2 694 €+672 €
7+3 366 €+2 870 €+496 €
8+3 366 €+3 052 €+314 €
9+3 366 €+3 238 €+128 €
10+3 366 €+3 428 €-62 €
11+3 366 €+3 624 €-258 €
12+3 366 €+3 824 €-458 €
13+3 366 €+4 030 €-664 €
14+3 366 €+4 241 €-875 €
15+3 366 €+4 457 €-1 091 €
16+3 366 €+4 679 €-1 313 €
17+3 366 €+4 906 €-1 540 €
18+3 366 €+5 139 €-1 773 €
19+3 366 €+5 379 €-2 013 €
20+3 366 €+5 624 €-2 258 €
21+3 366 €+5 876 €-2 510 €
22+3 366 €+6 134 €-2 768 €
23+3 366 €+6 399 €-3 033 €
24+3 366 €+6 670 €-3 304 €
25+3 366 €+6 949 €-3 583 €
Total+84 150 €+87 201 €+-3 051 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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