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Vends F4 maxeville

VilleMaxéville (54)
Surface73m²
Coût Total117 960€
Loyer Annuel8 872€
Rentabilité7.52%
Cashflow/mois+46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 500 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 1 363,01 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Situé au 2ᵉ étage d'une résidence calme, cet appartement lumineux comprend : 3 chambres Salon-séjour avec accès à un petit balcon Cuisine aménagée avec loggia attenante Salle de bain (travaux de rénovation à prévoir) Placard de rangement dans le couloir Cave privative Parking libre dans la résidence Double vitrage Volets électriques Interphone DPE : C Cet appartement offre un beau potentiel après quelques travaux de rafraîchissement, notamment dans la salle de bain. Idéal pour une famille ou un investisseur. Prix de vente : 99 500 €

Ville : Maxéville
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54320
Coordonnées : 48.706850, 6.156700
Total : 117 960€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 110 000€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73m²
Loyer prédit : 10.13€/m²/mois
Fourchette : 7.99€ - 12.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 739€/mois
Loyer annuel estimé : 8872€/an
Fourchette totale : 583€ - 937€/mois
Fourchette annuelle : 7001€ - 11242€/an
Rentabilité brute :7.52%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 820 €/m²
Basé sur :135 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 860 €
Prix d'achat :99 500 €
Décote à l'achat :-33 360€ (-25.1%)
Marge achat-revente :14 900€ (11.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :574,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :44,24€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 619,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 491,47€
Coût de l'assurance :13 270,50€
Taxe foncière : 887,17€/an
Soit par mois : 73,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 739,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 693,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :46,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - travaux de rénovation à prévoir dans la salle de bain
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments si nécessaire, vérification des installations électriques et plomberie
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais un peu datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire dans les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire dans les chambres
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(144 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10500€ = 10500€ (incluant plomberie et électricité, carrelage, douche, lavabo et WC)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Maxéville. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 739 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 872 €/an
Calcul : 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 784 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 960 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 887 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 702 €
Revenus locatifs : +8 872 €
Charges déductibles : -15 702 €
Résultat foncier Année 1 : -6 830 €(Déficit de 6 830 €)
Imputable sur revenu global : 6 830 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 202 €/an
Revenus locatifs : +8 872 €
Charges déductibles : -5 202 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 670 €/an
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 872 €15 706 €3 788 €-6 834 €6 834 €--
29 049 €5 103 €3 685 €3 946 €---
39 230 €4 997 €3 579 €4 233 €---
49 415 €4 888 €3 470 €4 527 €---
59 603 €4 774 €3 356 €4 829 €---
69 795 €4 658 €3 240 €5 137 €---
79 991 €4 537 €3 119 €5 454 €---
810 191 €4 412 €2 994 €5 779 €---
910 395 €4 283 €2 865 €6 111 €---
1010 602 €4 150 €2 732 €6 452 €---
1110 815 €4 013 €2 595 €6 801 €---
1211 031 €3 871 €2 453 €7 160 €---
1311 251 €3 724 €2 306 €7 527 €---
1411 476 €3 573 €2 155 €7 903 €---
1511 706 €3 417 €1 999 €8 289 €---
1611 940 €3 255 €1 837 €8 685 €---
1712 179 €3 088 €1 670 €9 091 €---
1812 422 €2 915 €1 497 €9 507 €---
1912 671 €2 737 €1 319 €9 934 €---
2012 924 €2 553 €1 135 €10 371 €---
2113 183 €2 363 €945 €10 820 €---
2213 446 €2 167 €749 €11 280 €---
2313 715 €1 964 €546 €11 752 €---
2413 990 €1 754 €336 €12 235 €---
2514 270 €1 538 €120 €12 732 €---
TOTAL284 162 €100 441 €54 491 €183 721 €6 834 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 050 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 721 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 872 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 863 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 863 €-2 050 €+3 913 €
2+1 863 €+1 184 €+679 €
3+1 863 €+1 270 €+593 €
4+1 863 €+1 358 €+505 €
5+1 863 €+1 449 €+414 €
6+1 863 €+1 541 €+322 €
7+1 863 €+1 636 €+227 €
8+1 863 €+1 734 €+129 €
9+1 863 €+1 833 €+30 €
10+1 863 €+1 936 €-73 €
11+1 863 €+2 040 €-177 €
12+1 863 €+2 148 €-285 €
13+1 863 €+2 258 €-395 €
14+1 863 €+2 371 €-508 €
15+1 863 €+2 487 €-624 €
16+1 863 €+2 606 €-743 €
17+1 863 €+2 727 €-864 €
18+1 863 €+2 852 €-989 €
19+1 863 €+2 980 €-1 117 €
20+1 863 €+3 111 €-1 248 €
21+1 863 €+3 246 €-1 383 €
22+1 863 €+3 384 €-1 521 €
23+1 863 €+3 525 €-1 662 €
24+1 863 €+3 671 €-1 808 €
25+1 863 €+3 819 €-1 956 €
Total+46 575 €+55 116 €+-8 541 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 41 jours
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