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Maison à vendre

VilleÉchallat (16)
Surface152m²
Coût Total161 413€
Loyer Annuel14 293€
Rentabilité8.85%
Cashflow/mois+209€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 336 €
Surface : 152 m²
Prix au m² : 568 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, 5 chambres, Pas de cave

Maison d'habitation à rénover et offrant un fort potentiel avec ses vastes dépendances pour de multiples projets. A mi chemin entre Cognac et Angoulême, venez découvrir cette charmante maison de 5 chambres et une cour entièrement cloturée. Toiture refaites en 2024. A venir découvrir! Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Échallat
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16170
Coordonnées : 45.716848, -0.040640
Total : 161 413€
Prix d'acquisition : 86 336€
Travaux : 68 170€
Valeur du bien : 154 506€
Frais de notaire : 6 907€
Coût estimé : 6 907€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 152m²
Loyer prédit : 7.84€/m²/mois
Fourchette : 6.32€ - 9.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1191€/mois
Loyer annuel estimé : 14293€/an
Fourchette totale : 961€ - 1476€/mois
Fourchette annuelle : 11533€ - 17713€/an
Rentabilité brute :8.85%
Fourchette de rentabilité :7.15% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 312,5 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :199 500 €
Prix d'achat :86 336 €
Décote à l'achat :-113 164€ (-56.7%)
Marge achat-revente :38 087€ (19.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 413€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :803,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :59,18€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 862,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 711,88€
Coût de l'assurance :17 755,43€
Taxe foncière : 1 429,30€/an
Soit par mois : 119,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 191,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 982,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :209,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 399 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 152 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 152 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, baignoire, lavabo, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 170 €(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 120€
    Isolation toiture/combles: 152 m² × 60€/m² = 9120€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:17 100€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 900€ = 17100€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:7 200€
    Pose parquet flottant et peinture: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échallat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 191 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 293 €/an
Calcul : 1 191 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 413 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 710 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 429 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 170 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 808 €
Revenus locatifs : +14 293 €
Charges déductibles : -75 808 €
Résultat foncier Année 1 : -61 515 €(Déficit de 61 515 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 115 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 638 €/an
Revenus locatifs : +14 293 €
Charges déductibles : -7 638 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 655 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40114.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 336 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 118 €(65% de 86 336 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 041 €/an
Calcul : 56 118 € × 3,636% = 2 041 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 293 €75 813 €5 504 €-61 520 €21 400 €40 120 €40 120 €
214 579 €7 498 €5 359 €7 081 €--33 039 €
314 870 €7 348 €5 208 €7 523 €--25 517 €
415 168 €7 192 €5 053 €7 976 €--17 541 €
515 471 €7 031 €4 892 €8 440 €--9 101 €
615 781 €6 865 €4 725 €8 916 €--185 €
716 096 €6 692 €4 553 €9 404 €---
816 418 €6 514 €4 374 €9 904 €---
916 747 €6 329 €4 190 €10 418 €---
1017 082 €6 138 €3 998 €10 944 €---
1117 423 €5 940 €3 800 €11 483 €---
1217 772 €5 735 €3 596 €12 037 €---
1318 127 €5 523 €3 383 €12 604 €---
1418 490 €5 304 €3 164 €13 186 €---
1518 859 €5 076 €2 937 €13 783 €---
1619 237 €4 841 €2 702 €14 395 €---
1719 621 €4 598 €2 458 €15 023 €---
1820 014 €4 346 €2 206 €15 668 €---
1920 414 €4 085 €1 946 €16 329 €---
2020 822 €3 815 €1 676 €17 007 €---
2121 239 €3 536 €1 397 €17 703 €---
2221 663 €3 247 €1 107 €18 417 €---
2322 097 €2 948 €808 €19 149 €---
2422 539 €2 638 €498 €19 901 €---
2522 989 €2 317 €178 €20 672 €---
TOTAL457 810 €201 370 €79 712 €256 440 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 256 440 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 293 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 002 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 002 €-6 420 €+9 422 €
2+3 002 €0 €+3 002 €
3+3 002 €0 €+3 002 €
4+3 002 €0 €+3 002 €
5+3 002 €0 €+3 002 €
6+3 002 €0 €+3 002 €
7+3 002 €+2 766 €+236 €
8+3 002 €+2 971 €+31 €
9+3 002 €+3 125 €-123 €
10+3 002 €+3 283 €-281 €
11+3 002 €+3 445 €-443 €
12+3 002 €+3 611 €-609 €
13+3 002 €+3 781 €-779 €
14+3 002 €+3 956 €-954 €
15+3 002 €+4 135 €-1 133 €
16+3 002 €+4 319 €-1 317 €
17+3 002 €+4 507 €-1 505 €
18+3 002 €+4 700 €-1 698 €
19+3 002 €+4 899 €-1 897 €
20+3 002 €+5 102 €-2 100 €
21+3 002 €+5 311 €-2 309 €
22+3 002 €+5 525 €-2 523 €
23+3 002 €+5 745 €-2 743 €
24+3 002 €+5 970 €-2 968 €
25+3 002 €+6 202 €-3 200 €
Total+75 050 €+76 932 €+-1 882 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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