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Achat appartement

Bien expiré
VilleSartrouville (78)
Surface75m²
Coût Total267 140€
Loyer Annuel16 920€
Rentabilité6.33%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 208 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 2 773,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 1 Balcon, Cave, Ascenseur, Surface de 75 m², Bâtiment de 9 étages, 4 Pièces, 3 Chambres, Année de construction 1970, Au 6ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage gaz collectif radiateur, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour : 31 m², 1 Parking, Interphone, Digicode, Calme

Situé au 6e étage avec ascenseur d'un immeuble bien entretenu des années 70, ce spacieux appartement de 75 m² offre un cadre de vie agréable et fonctionnel.

Il se compose d'une entrée, d'un grand séjour double lumineux ouvrant sur un balcon, d'une cuisine indépendante, de deux chambres (possibilité Trois), d'une salle d'eau, d'un wc séparé ainsi que d'un cellier pratique.

Une place de parking en sous-sol vient compléter ce bien.

Idéal pour une famille à la recherche d'espace et de confort, ou pour un investissement locatif de qualité.

Travaux à prévoir.

Ville : Sartrouville
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78500
Coordonnées : 48.947530, 2.192850
Total : 267 140€
Prix d'acquisition : 208 000€
Travaux : 42 500€
Valeur du bien : 250 500€
Frais de notaire : 16 640€
Coût estimé : 16 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 18.80€/m²/mois
Fourchette : 14.70€ - 24.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1410€/mois
Loyer annuel estimé : 16920€/an
Fourchette totale : 1102€ - 1804€/mois
Fourchette annuelle : 13227€ - 21645€/an
Rentabilité brute :6.33%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 303,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :75,69€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 378,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 828,46€
Coût de l'assurance :22 706,90€
Taxe foncière : 1 692,00€/an
Soit par mois : 141,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 410,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 519,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Immeuble construit dans les années 70, généralement associé à une classe énergétique E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine vieillissante nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette par un revêtement de sol moderne
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon usé nécessitant rénovation
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 75 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 500 €(567 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2500€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 720€
  • Salon:2 500€
    Revêtement sol: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité générale:200€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sartrouville (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 410 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 920 €/an
Calcul : 1 410 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 596 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 140 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 908 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 696 €
Revenus locatifs : +16 920 €
Charges déductibles : -53 696 €
Résultat foncier Année 1 : -36 776 €(Déficit de 36 776 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 376 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 196 €/an
Revenus locatifs : +16 920 €
Charges déductibles : -11 196 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 724 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15376.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 208 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 135 200 €(65% de 208 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 916 €/an
Calcul : 135 200 € × 3,636% = 4 916 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 920 €53 705 €8 604 €-36 785 €21 400 €15 385 €15 385 €
217 258 €10 972 €8 371 €6 287 €--9 098 €
317 604 €10 731 €8 131 €6 872 €--2 226 €
417 956 €10 483 €7 883 €7 473 €---
518 315 €10 226 €7 626 €8 089 €---
618 681 €9 961 €7 361 €8 720 €---
719 055 €9 687 €7 087 €9 368 €---
819 436 €9 404 €6 804 €10 032 €---
919 825 €9 112 €6 511 €10 713 €---
1020 221 €8 810 €6 209 €11 411 €---
1120 625 €8 498 €5 897 €12 128 €---
1221 038 €8 175 €5 575 €12 863 €---
1321 459 €7 842 €5 242 €13 616 €---
1421 888 €7 498 €4 898 €14 390 €---
1522 326 €7 143 €4 543 €15 183 €---
1622 772 €6 776 €4 175 €15 997 €---
1723 228 €6 396 €3 796 €16 831 €---
1823 692 €6 004 €3 404 €17 688 €---
1924 166 €5 600 €2 999 €18 566 €---
2024 649 €5 181 €2 581 €19 468 €---
2125 142 €4 749 €2 149 €20 393 €---
2225 645 €4 303 €1 702 €21 342 €---
2326 158 €3 842 €1 241 €22 316 €---
2426 681 €3 365 €765 €23 316 €---
2527 215 €2 873 €273 €24 342 €---
TOTAL541 954 €231 335 €123 828 €310 619 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 619 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 920 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 553 €-6 420 €+9 973 €
2+3 553 €0 €+3 553 €
3+3 553 €0 €+3 553 €
4+3 553 €+1 574 €+1 979 €
5+3 553 €+2 427 €+1 126 €
6+3 553 €+2 616 €+937 €
7+3 553 €+2 810 €+743 €
8+3 553 €+3 010 €+543 €
9+3 553 €+3 214 €+339 €
10+3 553 €+3 423 €+130 €
11+3 553 €+3 638 €-85 €
12+3 553 €+3 859 €-306 €
13+3 553 €+4 085 €-532 €
14+3 553 €+4 317 €-764 €
15+3 553 €+4 555 €-1 002 €
16+3 553 €+4 799 €-1 246 €
17+3 553 €+5 049 €-1 496 €
18+3 553 €+5 306 €-1 753 €
19+3 553 €+5 570 €-2 017 €
20+3 553 €+5 840 €-2 287 €
21+3 553 €+6 118 €-2 565 €
22+3 553 €+6 403 €-2 850 €
23+3 553 €+6 695 €-3 142 €
24+3 553 €+6 995 €-3 442 €
25+3 553 €+7 303 €-3 750 €
Total+88 825 €+93 186 €+-4 361 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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