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Appartement 4 pièces 85 m²

VilleHaguenau (67)
Surface85m²
Coût Total199 028€
Loyer Annuel11 805€
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-254€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 139 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 635,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 85 m²

REF 0996 : HAGUENAU

A 2mn de la gare à pieds, cet appartement au 2e et dernier étage sans ascenseur avec 3 chambres est idéalement situé.

A rénover dans sa globalité vous découvrirez en y entrant un grand salon-séjour, 3 grandes chambres, une cuisine, un toilette séparé, une salle de bains, un débarras ou se trouve la chaudière à gaz individuelle qui aliments les radiateurs. une cave et un grenier complètent ce bien.

Bien soumis à la copropriété : 6 logements Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cour

Charges de copropriété : 85euros/mois

Version DPE : MAI 2026

Contact et infos: EI Maxime MOREAU : [Coordonnées masquées] Agent commercial indépendant RSAC STRASBOURG 878 574 540

/Honoraires inclus de 6 % charge acquéreur/ [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 85 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 04/05/2026

Consommation énergie primaire : 306 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 300 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 320 € et 3 150 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Haguenau
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67500
Coordonnées : 48.812600, 7.795133
Total : 199 028€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 48 908€
Valeur du bien : 187 908€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 11.57€/m²/mois
Fourchette : 9.10€ - 14.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 984€/mois
Loyer annuel estimé : 11805€/an
Fourchette totale : 774€ - 1251€/mois
Fourchette annuelle : 9285€ - 15009€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 028€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :996,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :58,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 054,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 886,32€
Coût de l'assurance :17 414,95€
Taxe foncière : 1 180,50€/an
Soit par mois : 98,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 85,00€/mois
Soit par an : 1 020,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 983,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 237,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-254,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer l'ancienne chaudière à gaz individuelle
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine à rénover entièrement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage + 1 unité pour chaque élément sanitaire
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'espace avec accès au balcon
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 908 €(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 750€ = 6750€, Main d'œuvre: 1350€
  • Eau chaude:4 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:4 320€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 720€
  • Chambres - Peinture:1 728€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 288€
  • Salon - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 160€
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture murs: 5 m² × 40€/m² = 200€, Main d'œuvre: 40€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alsace (Haguenau), avec un coefficient de 1.0 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 984 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 805 €/an
Calcul : 984 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 879 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 028 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 697 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 181 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 908 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 684 €
Revenus locatifs : +11 805 €
Charges déductibles : -58 684 €
Résultat foncier Année 1 : -46 879 €(Déficit de 46 879 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 479 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 776 €/an
Revenus locatifs : +11 805 €
Charges déductibles : -9 776 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 029 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25478.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 805 €58 690 €6 885 €-46 885 €21 400 €25 485 €25 485 €
212 041 €9 602 €6 705 €2 439 €--23 046 €
312 282 €9 415 €6 518 €2 867 €--20 179 €
412 528 €9 222 €6 325 €3 306 €--16 873 €
512 778 €9 021 €6 124 €3 757 €--13 116 €
613 034 €8 814 €5 917 €4 220 €--8 897 €
713 294 €8 599 €5 702 €4 695 €--4 201 €
813 560 €8 377 €5 480 €5 184 €---
913 831 €8 146 €5 249 €5 685 €---
1014 108 €7 908 €5 011 €6 200 €---
1114 390 €7 661 €4 764 €6 730 €---
1214 678 €7 405 €4 508 €7 273 €---
1314 972 €7 140 €4 243 €7 832 €---
1415 271 €6 866 €3 968 €8 406 €---
1515 576 €6 581 €3 684 €8 995 €---
1615 888 €6 287 €3 390 €9 601 €---
1716 206 €5 982 €3 085 €10 223 €---
1816 530 €5 667 €2 770 €10 863 €---
1916 860 €5 340 €2 443 €11 520 €---
2017 198 €5 002 €2 105 €12 196 €---
2117 542 €4 651 €1 754 €12 890 €---
2217 892 €4 289 €1 391 €13 604 €---
2318 250 €3 913 €1 016 €14 337 €---
2418 615 €3 524 €627 €15 092 €---
2518 988 €3 121 €224 €15 867 €---
TOTAL378 118 €221 222 €99 886 €156 896 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 896 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 479 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 479 €-6 420 €+8 899 €
2+2 479 €0 €+2 479 €
3+2 479 €0 €+2 479 €
4+2 479 €0 €+2 479 €
5+2 479 €0 €+2 479 €
6+2 479 €0 €+2 479 €
7+2 479 €0 €+2 479 €
8+2 479 €+295 €+2 184 €
9+2 479 €+1 706 €+773 €
10+2 479 €+1 860 €+619 €
11+2 479 €+2 019 €+460 €
12+2 479 €+2 182 €+297 €
13+2 479 €+2 350 €+129 €
14+2 479 €+2 522 €-43 €
15+2 479 €+2 699 €-220 €
16+2 479 €+2 880 €-401 €
17+2 479 €+3 067 €-588 €
18+2 479 €+3 259 €-780 €
19+2 479 €+3 456 €-977 €
20+2 479 €+3 659 €-1 180 €
21+2 479 €+3 867 €-1 388 €
22+2 479 €+4 081 €-1 602 €
23+2 479 €+4 301 €-1 822 €
24+2 479 €+4 527 €-2 048 €
25+2 479 €+4 760 €-2 281 €
Total+61 975 €+47 069 €+14 906 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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