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'Le domaine des possibles...'

VilleMauvages (55)
Surface338m²
Coût Total395 900€
Loyer Annuel27 204€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 254 000 €
Surface : 338 m²
Prix au m² : 751,48 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 338 m², 9 pièces, 5 chambres, Terrasse, 1800 m² de terrain, Cheminée, Toilettes séparées, 1 garage, Cuisine américaine équipée

'Le domaine des possibles...'

Idéalement située à 10 minutes de VOID VACON et de l'axe RN4 , 30 minutes de TOUL. Découvrez en exclusivité cette superbe maison de famille actuellement scindée en deux parties indépendantes.

En rez-de-chaussée, un premier appartement plein de charme de près de 190m² qui se compose : D'un vaste couloir d'entrée desservant une cuisine semi ouverte aménagée, arrière cuisine, spacieux salon, bureau, WC, salle de bains avec pièce complémentaire, chambre, espace de stockage donnant sur le garage. Accès direct à la grande terrasse de 100m².

Second appartement disposant d'une grande pièce de vie avec cuisine ouverte sur le salon pour plus de 60m², accès à la terrasse surplombant le jardin, 4 chambres dont une avec dressing privatif, buanderie , WC et salle d'eau. Garage de plus de 120m² avec atelier, cave, pièce de stockage et salon d'hiver .

Superbe jardin arboré et entièrement clos avec accès véhicules.

N'attendez plus pour découvrir cette maison aux multiples possibilités ! Contactez votre agence JDV GESTION

Ville : Mauvages
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55190
Coordonnées : 48.595486, 5.555180
Total : 395 900€
Prix d'acquisition : 254 000€
Travaux : 121 580€
Valeur du bien : 375 580€
Frais de notaire : 20 320€
Coût estimé : 20 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 338m²
Loyer prédit : 6.71€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 8.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 2267€/mois
Loyer annuel estimé : 27204€/an
Fourchette totale : 1769€ - 2905€/mois
Fourchette annuelle : 21233€ - 34855€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :662,88 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :224 053 €
Prix d'achat :254 000 €
Décote à l'achat :+29 947€ (+13.4%)
Marge achat-revente :-171 847€ (-76.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :395 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 988,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :158,36€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 2 146,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :200 603,27€
Coût de l'assurance :47 508,00€
Taxe foncière : 2 720,44€/an
Soit par mois : 226,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 267,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 373,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 338 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 338 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 42 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :121 580 €(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation thermique:20 280€
    Isolation toiture/combles: 338 m² × 60€/m² = 20280€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:63 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 42 fenêtres × 1500€ = 63000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture chambres: 5 chambres × 40€/m² × 10m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 1 salon × 40€/m² × 20m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mauvages (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 267 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 204 €/an
Calcul : 2 267 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 801 €/an
Base de calcul : Emprunt de 395 900 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 900 €/an
Calcul : 158 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 720 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 121 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 140 002 €
Revenus locatifs : +27 204 €
Charges déductibles : -140 002 €
Résultat foncier Année 1 : -112 797 €(Déficit de 112 797 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 91 397 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 422 €/an
Revenus locatifs : +27 204 €
Charges déductibles : -18 422 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 783 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 91397.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 254 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 100 €(65% de 254 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 004 €/an
Calcul : 165 100 € × 3,636% = 6 004 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 204 €140 015 €13 814 €-112 810 €21 400 €91 410 €91 410 €
227 749 €18 074 €13 453 €9 674 €--81 736 €
328 304 €17 701 €13 080 €10 603 €--71 133 €
428 870 €17 314 €12 693 €11 556 €--59 577 €
529 447 €16 913 €12 293 €12 534 €--47 044 €
630 036 €16 498 €11 878 €13 538 €--33 506 €
730 637 €16 068 €11 448 €14 568 €--18 938 €
831 249 €15 623 €11 002 €15 626 €--3 312 €
931 874 €15 162 €10 541 €16 713 €---
1032 512 €14 684 €10 063 €17 828 €---
1133 162 €14 189 €9 568 €18 973 €---
1233 825 €13 676 €9 055 €20 149 €---
1334 502 €13 145 €8 524 €21 357 €---
1435 192 €12 595 €7 974 €22 597 €---
1535 896 €12 025 €7 404 €23 871 €---
1636 614 €11 435 €6 814 €25 179 €---
1737 346 €10 823 €6 202 €26 523 €---
1838 093 €10 190 €5 569 €27 903 €---
1938 855 €9 533 €4 913 €29 321 €---
2039 632 €8 853 €4 233 €30 778 €---
2140 424 €8 149 €3 529 €32 275 €---
2241 233 €7 420 €2 799 €33 813 €---
2342 058 €6 664 €2 044 €35 393 €---
2442 899 €5 882 €1 261 €37 017 €---
2543 757 €5 071 €450 €38 686 €---
TOTAL871 367 €437 702 €200 603 €433 664 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 433 664 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 204 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 713 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 713 €-6 420 €+12 133 €
2+5 713 €0 €+5 713 €
3+5 713 €0 €+5 713 €
4+5 713 €0 €+5 713 €
5+5 713 €0 €+5 713 €
6+5 713 €0 €+5 713 €
7+5 713 €0 €+5 713 €
8+5 713 €0 €+5 713 €
9+5 713 €+4 020 €+1 693 €
10+5 713 €+5 348 €+365 €
11+5 713 €+5 692 €+21 €
12+5 713 €+6 045 €-332 €
13+5 713 €+6 407 €-694 €
14+5 713 €+6 779 €-1 066 €
15+5 713 €+7 161 €-1 448 €
16+5 713 €+7 554 €-1 841 €
17+5 713 €+7 957 €-2 244 €
18+5 713 €+8 371 €-2 658 €
19+5 713 €+8 796 €-3 083 €
20+5 713 €+9 233 €-3 520 €
21+5 713 €+9 683 €-3 970 €
22+5 713 €+10 144 €-4 431 €
23+5 713 €+10 618 €-4 905 €
24+5 713 €+11 105 €-5 392 €
25+5 713 €+11 606 €-5 893 €
Total+142 825 €+130 099 €+12 726 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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