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Achat : Appartement Mulhouse (68100)

VilleMulhouse (68)
Surface42m²
Coût Total78 720€
Loyer Annuel6 820€
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+105€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 523,81 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 42 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, Cave, Ascenseur, 1 place de parking, Rez-de-chaussée

Une Nouveaute De Notre AGENCE Situé à Mulhouse, au rez de chaussée d’une petite copropriété, cet appartement F2 d’environ 42 m² constitue une belle opportunité d’investissement locatif ou première acquisition. Il se compose d’une entrée, d’une cuisine indépendante, d’un séjour lumineux, d’une chambre, d’une salle d’eau avec wc. Une cave complète ce bien. L’avis du confident : bel appartement à petit budget, faible charge de copropriété. A visiter sans tarder ! Pour plus d’information votre confident en immobilier: Martial Mouysset Par mail : Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68100
Coordonnées : 47.749490, 7.339780
Total : 78 720€
Prix d'acquisition : 64 000€
Travaux : 9 600€
Valeur du bien : 73 600€
Frais de notaire : 5 120€
Coût estimé : 5 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42m²
Loyer prédit : 13.53€/m²/mois
Fourchette : 10.57€ - 17.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 568€/mois
Loyer annuel estimé : 6820€/an
Fourchette totale : 444€ - 727€/mois
Fourchette annuelle : 5328€ - 8729€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :6.77% - 11.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :78 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :384,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :22,30€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 406,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :36 614,26€
Coût de l'assurance :6 691,20€
Taxe foncière : 681,97€/an
Soit par mois : 56,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 568,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 463,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :104,73€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de la robinetterie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec carrelage partiel et mise à jour de la robinetterie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans le salon
Quantité: salon complet (environ 15 m²)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon en bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 600 €(229 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:4 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 500€/m² = 4000€ (incluant peinture et mise à jour de la robinetterie, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:2 000€
    Carrelage partiel: 5 m² × 80€/m² = 400€, Mise à jour robinetterie: 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambre - Revêtement sol et peinture:1 500€
    Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Parquet flottant: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon - Rafraîchissement:2 100€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Parquet flottant: 15 m² × 50€/m² = 750€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 820 €/an
Calcul : 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 78 720 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 268 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 682 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 090 €
Revenus locatifs : +6 820 €
Charges déductibles : -13 090 €
Résultat foncier Année 1 : -6 271 €(Déficit de 6 271 €)
Imputable sur revenu global : 6 271 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 490 €/an
Revenus locatifs : +6 820 €
Charges déductibles : -3 490 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 329 €/an
Prix d'achat du bien : 64 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 600 €(65% de 64 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 513 €/an
Calcul : 41 600 € × 3,636% = 1 513 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 820 €13 093 €2 543 €-6 273 €6 273 €--
26 956 €3 424 €2 475 €3 532 €---
37 095 €3 353 €2 404 €3 742 €---
47 237 €3 280 €2 330 €3 957 €---
57 382 €3 204 €2 254 €4 178 €---
67 530 €3 126 €2 176 €4 404 €---
77 680 €3 045 €2 095 €4 635 €---
87 834 €2 961 €2 012 €4 872 €---
97 990 €2 875 €1 925 €5 115 €---
108 150 €2 786 €1 836 €5 365 €---
118 313 €2 693 €1 744 €5 620 €---
128 479 €2 598 €1 649 €5 881 €---
138 649 €2 500 €1 550 €6 149 €---
148 822 €2 398 €1 449 €6 424 €---
158 998 €2 293 €1 343 €6 705 €---
169 178 €2 185 €1 235 €6 994 €---
179 362 €2 072 €1 123 €7 290 €---
189 549 €1 957 €1 007 €7 593 €---
199 740 €1 837 €887 €7 903 €---
209 935 €1 713 €764 €8 222 €---
2110 134 €1 585 €636 €8 548 €---
2210 336 €1 453 €504 €8 883 €---
2310 543 €1 317 €367 €9 226 €---
2410 754 €1 176 €226 €9 578 €---
2510 969 €1 030 €81 €9 939 €---
TOTAL218 438 €69 955 €36 614 €148 483 €6 273 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 882 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 483 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 820 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 432 €-1 882 €+3 314 €
2+1 432 €+1 060 €+372 €
3+1 432 €+1 123 €+309 €
4+1 432 €+1 187 €+245 €
5+1 432 €+1 253 €+179 €
6+1 432 €+1 321 €+111 €
7+1 432 €+1 391 €+41 €
8+1 432 €+1 462 €-30 €
9+1 432 €+1 535 €-103 €
10+1 432 €+1 609 €-177 €
11+1 432 €+1 686 €-254 €
12+1 432 €+1 764 €-332 €
13+1 432 €+1 845 €-413 €
14+1 432 €+1 927 €-495 €
15+1 432 €+2 012 €-580 €
16+1 432 €+2 098 €-666 €
17+1 432 €+2 187 €-755 €
18+1 432 €+2 278 €-846 €
19+1 432 €+2 371 €-939 €
20+1 432 €+2 467 €-1 035 €
21+1 432 €+2 565 €-1 133 €
22+1 432 €+2 665 €-1 233 €
23+1 432 €+2 768 €-1 336 €
24+1 432 €+2 873 €-1 441 €
25+1 432 €+2 982 €-1 550 €
Total+35 800 €+44 545 €+-8 745 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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