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Appartement à vendre

VilleVilliers-le-Bel (95)
Surface103.6
Coût Total296 493
Loyer Annuel21 889
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+87
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 975 €
Surface : 103.6 m²
Prix au m² : 1 920,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 3 chambres, Terrasse

Appartement à Vendre à Villiers-le-Bel (95400) en Val-d'Oise (95)

Situé dans la commune de Villiers-le-Bel, dans le département du Val-d'Oise, l'appartement se compose de 5 pièces d'une superficie habitable de 103,56 m², à cela s'ajoutent une terrasse et une véranda. L'appartement se divise en trois chambres, cuisine, séjour, salle d'eau, WC et salle de bains. Il se situe au 1er étage d'un ensemble construit en 1970.

Quelques travaux d'embellissement sont à prévoir.

Un box pour stationner une voiture se situe au pied de l'immeuble.

La localisation de cet appartement est à proximité de diverses commodités, incluant des arrêts de bus, des écoles, des commerces. Le centre-ville est facilement accessible.

La gare Arnouville-les-Gonesse (ligne RER D) est à 10 minutes à pied.

Le prix de vente de cet appartement est fixé à 198975 euros.

Pour plus d'informations, contactez Marianne SELLEM de notre office notarial pour obtenir de plus amples renseignements sur cet appartement à vendre à Villiers-le-Bel.

198 975 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Villiers-le-Bel
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95400
Coordonnées : 49.000920, 2.414210
Total : 296 493
Prix d'acquisition : 198 975
Travaux : 81 600
Valeur du bien : 280 575
Frais de notaire : 15 918
Coût estimé : 15 918
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103.6
Loyer prédit : 17.61€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1824€/mois
Loyer annuel estimé : 21889€/an
Fourchette totale : 1479€ - 2249€/mois
Fourchette annuelle : 17751€ - 26991€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 712,97 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :281 063
Prix d'achat :198 975
Décote à l'achat :-82 088 (-29.2%)
Marge achat-revente :-15 430€ (-5.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 493
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 468,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :86,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 554,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 045,02
Coût de l'assurance :25 943,14
Taxe foncière : 2 188,87€/an
Soit par mois : 182,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 824,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 737,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 600(788 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2500€ = 13500€
  • Menuiseries:8 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:27 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€ = 15000€
  • Salle de bain:11 000
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (pose comprise)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 889 €/an
Calcul : 1 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 493 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 038 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 189 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 779
Revenus locatifs : +21 889
Charges déductibles : -94 779
Résultat foncier Année 1 : -72 890(Déficit de 72 890 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 490
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 179 €/an
Revenus locatifs : +21 889
Charges déductibles : -13 179
Résultat foncier Années 2+ : 8 710 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51490.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 975
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 334(65% de 198 975 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 703 €/an
Calcul : 129 334 € × 3,636% = 4 703
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 88994 7899 962-72 90021 400 €51 500 €51 500 €
222 32612 9249 6989 402--42 098 €
322 77312 6519 42410 122--31 975 €
423 22812 3679 14110 861--21 114 €
523 69312 0758 84811 618--9 496 €
624 16711 7728 54512 395---
724 65011 4588 23213 192---
825 14311 1347 90714 009---
925 64610 7987 57214 848---
1026 15910 4517 22515 708---
1126 68210 0926 86616 590---
1227 2169 7216 49417 495---
1327 7609 3376 11018 424---
1428 3158 9395 71219 376---
1528 8828 5285 30120 354---
1629 4598 1024 87621 357---
1730 0497 6624 43522 386---
1830 6497 2073 98023 443---
1931 2626 7363 50924 527---
2031 8886 2483 02225 640---
2132 5255 7442 51726 782---
2233 1765 2221 99627 954---
2333 8404 6831 45629 157---
2434 5164 12489830 392---
2535 2073 54732031 660---
TOTAL701 102306 310144 045394 79221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 394 792
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 597 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 597-6 420+11 017
2+4 5970+4 597
3+4 5970+4 597
4+4 5970+4 597
5+4 5970+4 597
6+4 597+870+3 727
7+4 597+3 958+639
8+4 597+4 203+394
9+4 597+4 454+143
10+4 597+4 712-115
11+4 597+4 977-380
12+4 597+5 249-652
13+4 597+5 527-930
14+4 597+5 813-1 216
15+4 597+6 106-1 509
16+4 597+6 407-1 810
17+4 597+6 716-2 119
18+4 597+7 033-2 436
19+4 597+7 358-2 761
20+4 597+7 692-3 095
21+4 597+8 034-3 437
22+4 597+8 386-3 789
23+4 597+8 747-4 150
24+4 597+9 118-4 521
25+4 597+9 498-4 901
Total+114 925+118 438+-3 513
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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