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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleVilliers-le-Bel (95)
Surface103.6m²
Coût Total296 493€
Loyer Annuel21 889€
Rentabilité7.38%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 198 975 €
Surface : 103.6 m²
Prix au m² : 1 920,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 3 chambres, Terrasse

Appartement à Vendre à Villiers-le-Bel (95400) en Val-d'Oise (95)

Situé dans la commune de Villiers-le-Bel, dans le département du Val-d'Oise, l'appartement se compose de 5 pièces d'une superficie habitable de 103,56 m², à cela s'ajoutent une terrasse et une véranda. L'appartement se divise en trois chambres, cuisine, séjour, salle d'eau, WC et salle de bains. Il se situe au 1er étage d'un ensemble construit en 1970.

Quelques travaux d'embellissement sont à prévoir.

Un box pour stationner une voiture se situe au pied de l'immeuble.

La localisation de cet appartement est à proximité de diverses commodités, incluant des arrêts de bus, des écoles, des commerces. Le centre-ville est facilement accessible.

La gare Arnouville-les-Gonesse (ligne RER D) est à 10 minutes à pied.

Le prix de vente de cet appartement est fixé à 198975 euros.

Pour plus d'informations, contactez Marianne SELLEM de notre office notarial pour obtenir de plus amples renseignements sur cet appartement à vendre à Villiers-le-Bel.

198 975 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Villiers-le-Bel
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95400
Coordonnées : 49.000920, 2.414210
Total : 296 493€
Prix d'acquisition : 198 975€
Travaux : 81 600€
Valeur du bien : 280 575€
Frais de notaire : 15 918€
Coût estimé : 15 918€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103.6m²
Loyer prédit : 17.61€/m²/mois
Fourchette : 14.28€ - 21.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1824€/mois
Loyer annuel estimé : 21889€/an
Fourchette totale : 1479€ - 2249€/mois
Fourchette annuelle : 17751€ - 26991€/an
Rentabilité brute :7.38%
Fourchette de rentabilité :5.99% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 712,97 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :281 063 €
Prix d'achat :198 975 €
Décote à l'achat :-82 088€ (-29.2%)
Marge achat-revente :-15 430€ (-5.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 493€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 468,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :86,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 554,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :144 045,02€
Coût de l'assurance :25 943,14€
Taxe foncière : 2 188,87€/an
Soit par mois : 182,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 824,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 737,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :86,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant une rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 600 €(788 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 11000€ + Main d'œuvre: 2500€ = 13500€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:27 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ + Électroménager: 3000€ = 15000€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (pose comprise)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 39 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 889 €/an
Calcul : 1 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 953 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 493 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 038 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 189 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 779 €
Revenus locatifs : +21 889 €
Charges déductibles : -94 779 €
Résultat foncier Année 1 : -72 890 €(Déficit de 72 890 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 490 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 179 €/an
Revenus locatifs : +21 889 €
Charges déductibles : -13 179 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 710 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51490.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 198 975 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 334 €(65% de 198 975 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 703 €/an
Calcul : 129 334 € × 3,636% = 4 703 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 889 €94 789 €9 962 €-72 900 €21 400 €51 500 €51 500 €
222 326 €12 924 €9 698 €9 402 €--42 098 €
322 773 €12 651 €9 424 €10 122 €--31 975 €
423 228 €12 367 €9 141 €10 861 €--21 114 €
523 693 €12 075 €8 848 €11 618 €--9 496 €
624 167 €11 772 €8 545 €12 395 €---
724 650 €11 458 €8 232 €13 192 €---
825 143 €11 134 €7 907 €14 009 €---
925 646 €10 798 €7 572 €14 848 €---
1026 159 €10 451 €7 225 €15 708 €---
1126 682 €10 092 €6 866 €16 590 €---
1227 216 €9 721 €6 494 €17 495 €---
1327 760 €9 337 €6 110 €18 424 €---
1428 315 €8 939 €5 712 €19 376 €---
1528 882 €8 528 €5 301 €20 354 €---
1629 459 €8 102 €4 876 €21 357 €---
1730 049 €7 662 €4 435 €22 386 €---
1830 649 €7 207 €3 980 €23 443 €---
1931 262 €6 736 €3 509 €24 527 €---
2031 888 €6 248 €3 022 €25 640 €---
2132 525 €5 744 €2 517 €26 782 €---
2233 176 €5 222 €1 996 €27 954 €---
2333 840 €4 683 €1 456 €29 157 €---
2434 516 €4 124 €898 €30 392 €---
2535 207 €3 547 €320 €31 660 €---
TOTAL701 102 €306 310 €144 045 €394 792 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 394 792 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 597 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 597 €-6 420 €+11 017 €
2+4 597 €0 €+4 597 €
3+4 597 €0 €+4 597 €
4+4 597 €0 €+4 597 €
5+4 597 €0 €+4 597 €
6+4 597 €+870 €+3 727 €
7+4 597 €+3 958 €+639 €
8+4 597 €+4 203 €+394 €
9+4 597 €+4 454 €+143 €
10+4 597 €+4 712 €-115 €
11+4 597 €+4 977 €-380 €
12+4 597 €+5 249 €-652 €
13+4 597 €+5 527 €-930 €
14+4 597 €+5 813 €-1 216 €
15+4 597 €+6 106 €-1 509 €
16+4 597 €+6 407 €-1 810 €
17+4 597 €+6 716 €-2 119 €
18+4 597 €+7 033 €-2 436 €
19+4 597 €+7 358 €-2 761 €
20+4 597 €+7 692 €-3 095 €
21+4 597 €+8 034 €-3 437 €
22+4 597 €+8 386 €-3 789 €
23+4 597 €+8 747 €-4 150 €
24+4 597 €+9 118 €-4 521 €
25+4 597 €+9 498 €-4 901 €
Total+114 925 €+118 438 €+-3 513 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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