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Détails du bien

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface59m²
Coût Total221 700€
Loyer Annuel13 172€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-253€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 2 711,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Co-EXCLUSIVITE Situé dans une impasse, quartier de Roquebilière à Nice , au 1 er étage d'une petite copropriété sans ascenseur , découvrez cet appartement 3 pièces offrant un beau potentiel de rénovation Il se compose d'un séjour de deux chambres , d'une cuisine séparée avec son petit extérieur ainsi qu'une pièce d'eau . Une cave complète ce bien Idéal premier achat ou investissement locatif A visiter sans tarder !! Coproprieté de 29 lots . Taxe foncière 832 Euros Charges 110 Euros mensuel

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06200
Total : 221 700€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 48 900€
Valeur du bien : 208 900€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1098€/mois
Loyer annuel estimé : 13172€/an
Fourchette totale : 780€ - 1544€/mois
Fourchette annuelle : 9363€ - 18530€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 8.36%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 106,06 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :301 258 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-141 258€ (-46.9%)
Marge achat-revente :79 558€ (26.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 082,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :88,68€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 171,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 117,14€
Coût de l'assurance :26 604,00€
Taxe foncière : 832,00€/an
Soit par mois : 69,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 097,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 350,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-253,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 289 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration esthétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900 €(829 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 098 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 172 €/an
Calcul : 1 098 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 156 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 064 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 832 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 272 €
Revenus locatifs : +13 172 €
Charges déductibles : -59 272 €
Résultat foncier Année 1 : -46 100 €(Déficit de 46 100 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 700 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 372 €/an
Revenus locatifs : +13 172 €
Charges déductibles : -10 372 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 800 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24699.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 172 €59 279 €7 163 €-46 107 €21 400 €24 707 €24 707 €
213 435 €10 185 €6 969 €3 250 €--21 457 €
313 704 €9 985 €6 769 €3 719 €--17 738 €
413 978 €9 779 €6 563 €4 199 €--13 539 €
514 258 €9 565 €6 349 €4 692 €--8 847 €
614 543 €9 345 €6 129 €5 198 €--3 649 €
714 834 €9 117 €5 901 €5 717 €---
815 130 €8 882 €5 665 €6 249 €---
915 433 €8 638 €5 422 €6 795 €---
1015 742 €8 387 €5 171 €7 355 €---
1116 056 €8 127 €4 911 €7 929 €---
1216 378 €7 859 €4 643 €8 518 €---
1316 705 €7 582 €4 366 €9 123 €---
1417 039 €7 296 €4 080 €9 744 €---
1517 380 €7 000 €3 784 €10 380 €---
1617 728 €6 694 €3 478 €11 034 €---
1718 082 €6 378 €3 162 €11 704 €---
1818 444 €6 052 €2 836 €12 392 €---
1918 813 €5 715 €2 499 €13 098 €---
2019 189 €5 366 €2 150 €13 823 €---
2119 573 €5 007 €1 790 €14 566 €---
2219 964 €4 635 €1 419 €15 330 €---
2320 363 €4 250 €1 034 €16 113 €---
2420 771 €3 854 €637 €16 917 €---
2521 186 €3 443 €227 €17 743 €---
TOTAL421 900 €232 421 €103 117 €189 478 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 478 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 172 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 766 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 766 €-6 420 €+9 186 €
2+2 766 €0 €+2 766 €
3+2 766 €0 €+2 766 €
4+2 766 €0 €+2 766 €
5+2 766 €0 €+2 766 €
6+2 766 €0 €+2 766 €
7+2 766 €+620 €+2 146 €
8+2 766 €+1 875 €+891 €
9+2 766 €+2 038 €+728 €
10+2 766 €+2 206 €+560 €
11+2 766 €+2 379 €+387 €
12+2 766 €+2 556 €+210 €
13+2 766 €+2 737 €+29 €
14+2 766 €+2 923 €-157 €
15+2 766 €+3 114 €-348 €
16+2 766 €+3 310 €-544 €
17+2 766 €+3 511 €-745 €
18+2 766 €+3 718 €-952 €
19+2 766 €+3 929 €-1 163 €
20+2 766 €+4 147 €-1 381 €
21+2 766 €+4 370 €-1 604 €
22+2 766 €+4 599 €-1 833 €
23+2 766 €+4 834 €-2 068 €
24+2 766 €+5 075 €-2 309 €
25+2 766 €+5 323 €-2 557 €
Total+69 150 €+56 844 €+12 306 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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